采菊苑|一月工作报告

时光飞逝，时光难熬，不知不觉小鼎已经入住我们“金山碧水采菊苑”一个月啦。这一个月的艰难和艰苦不表，现在小鼎对全体业主汇报下我们的工作。

1、查验概况

组织专业查验团队共计7人，历时3天，投入支援人员12人，累计查验工时120小时，完成全小区设施设备、资料档案的系统性查验，实现交接工作有序落地。  

1.1 业主档案未移交、店铺档案未移交、车辆信息未移交，与业委会交接一份只有业主姓名和房号的名单，以及少量过期的开发商资料（纸质图纸）。在业委会支持下我司工作人员积极联系业主开展身份认证和信息登记、收集车辆信息，在无资料情况下开展月租车辆收费，盘查和确认工作给我们物业增加了巨大工作量；

1.2 小区设备设施数量和完好情况：包括不仅限于：电设施、水设施、监控设施、门禁设施、消防设施等；

2、本次查验一级电表43块、一级水表5块。

3.1业主档案与信息：核实开发商资料完整性，确认前期物业未移交业主登记档案、车辆信息等关键资料；

3.2设施设备状况：全面排查水电、监控、门禁、消防等设施，明确电表分级管理逻辑（含店面、公共区域、架空层等专属电表责任划分），重点标注电动车充电区、麻将室等非物业承担能耗的电表归属；

3.3产权与费用厘清：明确店面水电能耗为代收代付，费用由产权人或租户100% 承担，建立独立计量台账。

通过 “线上认证+上门登记+现场核验” 三维模式，完成业主注册信息623户，占小区总户数（768户）的81.12%，剩余145户（约 435人）未登记；采集租户信息23户，占住宅总户数的3.31%。（业主档案规范，其中包括：产权信息、联系方式、服务需求等核心内容。目前物业信息收集困难，存在缺失和不准确性，无法实现信息通知服务全覆盖）。

车辆系统显示，进出车辆381辆。结合2026年1月22日+2026年1月23日凌晨1点间物业对园区过夜车辆清点，过夜车辆分别为330辆和331辆（车库固定是39辆、路边停车292-300辆之间）。

物业把车辆按照297户家庭分类，分类得出：四辆车的业户是1户，三辆车的业户是6户，二辆车的业户是64户，一辆车的业户226户。

1.1应急装备补充：紧急采购2吨微型消防车1台（高射炮扬尘30 米，覆盖小区绝大多数区域）、ABCE 型5KG灭火器110具（10年年限，5年免充装），完成55个楼道、门岗、店铺等重点区域全覆盖；

1.2隐患清理：开展楼道堵塞专项清理，清除杂物16吨，打通生命通道；针对电动车飞线充电问题，张贴警示标语7张，上门劝导 7 次。（后期通过业主大会规划/规范小区电动车停放点）；

1.3演练筹备：计划2026 年2月4日开展消防应急演练，拟邀请业委会、社区、派出所及热心业主代表参与，目前演练顺利完成。

1.1基础情况：入驻时小区存在大件垃圾堆积、公共区域脏乱、楼道墙壁污渍、管道堵塞严重等问题，投入保洁人员11人开展集中整治；

强调：疏通楼道主管道3次，频率较高，堵塞严重，产生1100元费用。后续此类维修应与业委会报销，超合同小额维修标准。

2.1具体成果：清运遗留大件垃圾7车；雇佣市政洒水车冲洗园区地面2次；55个楼道实现 “每日一扫、两日一拖”，完成墙壁、栏杆扶手、消防箱顶开荒清洁；架空层私家车位冲洗完成50%，计划春节前全部完工；1月23日组织物业全员开展园区大扫除。

2.1 基础情况：入驻时小区绿化枯萎、植被斑秃枯萎，投入绿化人员 6人（其中专项整改雇佣大工3人，小工2人，项目编制1人）；

2.2整改措施：对2万平方米绿化区域进行翻土、施肥、修剪，预计投入费用4万元（纳入鼎恒物业投标承诺无偿投入部分）。

设置客户接待前台、座谈区、投诉接待区域，安装投诉、报事、报修、财务信息公开电子屏，提升服务接待水平。

2.1楼道宣传栏：新增55处，公开管家移动电话（如 19005997973）、微信、24小时服务热线（0591-87885899）及小区重要通知；

2.2公共宣传栏：新增3处，分别用于物业活动动态汇报、物业服务信息公示（含收费标准、服务标准、年度计划等）、公共收益及能耗公示、政府及小区重要通知、社区活动宣传。

新增各类提示牌107面，包括非快递物资临时存放处、快递处、停车场收费标准、“碰一碰” 开门流程、高清监控区域警示等，规范小区公共秩序。

1.1拜访工作：完成11起拜访，涉及能源过户、政府检查、合同备案等，平均每2.8天拜访一户。

1.2报修处理：接到报修79起（含主管道堵塞疏通 3 起，费用分别为 800元、200元、400元），完成率100%，平均每天2.5件报事。

1.3报事处理：接到报事204起，完成率 100%，事项全部闭环，平均每天6件报事。

1.4投诉处理：接到各类投诉16 起，整改率100%，事项全部闭环，平均每1.9天一起投诉，其中有效投诉8起，无效投诉8起。

1.1采菊苑应收金额：¥61.15016，欠费户数300户，应收已缴3.3613元，应收欠缴7.78903元，优惠金额0元，应缴合计61150.16元，实收合计33,361.13 元，收缴率仅54.56%。

1.2  一月份欠费情况：欠费户 578户，欠费率 61.47%。其中：店面欠费29户，1号楼欠费20户，2号楼欠费7户，3号楼欠费23户，4号楼欠费21户，5号楼欠费5户，6号楼欠费9户，7号楼欠费10户，8号楼欠费13户，9号楼欠费24户，10号楼欠费9户，11号楼欠费13户，12号楼欠费23户，13号楼欠费18户，14号欠费5户，15号楼欠费5户，16号楼欠费20户，17号楼欠费14户，18号楼欠费12户，19号楼欠费8户，20号楼欠费2户，21号楼欠费18户。

1.3  根据招标文件和物业服务合同约定：

（四）物业服务费从本合同生效之日起按月收取，业主、物业使用人应当于每月10日前向乙方当月交纳物业服务费。

（七）业主应当按照本合同约定按时足额交纳物业服务费，逾期不交纳物业服务费的，甲方应当督促其限期交纳。对经电子信息、书面等方式催交仍未交纳物业费的业主，乙方可以在本项目管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告。

1.4  小鼎有话说：

我亲爱的业主/住户/租户/商户们，物业费是小区品质提升和服务保证的重要资金来源，大家习惯性年末缴费的情况就是属于欠费行为，物业确实没有可能为大家垫付一年的物业管理和服务成本，包括不仅限于：大家每天产生的生活垃圾的清运费，大家每天走路的路灯和绿化用水的公共能耗费，每天为大家打扫卫生、站岗值班、夜间巡逻、投诉报修的物业人员工资，各种维修和更换的配件费用，还有所有沿街店铺自己用的店内水费和电费等等.......。让一个刚进驻的，满腔热情、全情投入的物业企业来垫款11个月，是真的垫不起，是真的负担不起（如果我们做得不够好，告诉我们，我们继续改进，继续努力）。如果您能理解，就让我们彼此双向奔赴，共建和谐美好家园。

1、 成效亮点：

1.1 极限完成项目承接查验、业主信息采集、核心设施整改等初始化工作；安全保障、环境整治、秩序管理等工作取得阶段性成果，小区整体面貌显著改善；

1.2 好得多程序已经全面在物业工作中应用；

1.3建立规范的服务流程与沟通机制，报修、报事、投诉闭环率 100%。

2、 现存问题：

2.1 部分设施（如消防系统、门禁）需持续推进全面修复。其中门禁存在旧的闭门器损坏较多、机械门锁变形、后门门禁扣不灵敏和无法配置问题；部分业主不愿意更换新门禁（认为之前的还能用，认为人脸识别不安全，一个楼道中有不同声音）；消防系统须要业主大会动议修复。

2.3 业主信息采集认证总数483套（房屋总数669户），住户总人数1510人，认证人数1093人，其中已通过 980人，已驳回111人。特别说明，驳回率高的原因：1、业主对信息过渡保护；2、租户不提供个人信息和租赁合同；3、商户不配合提供房东联系方式。

2.4 物业合同备案因签约合同面积数据无来源依据暂未通过，主要是业主票权面积数字和前期物业备案合同面积数字差异，正在调整。

1、协助宣传引导：向业主传递物业整改成效，呼吁给予新物业包容与理解，引导业主认可物业服务价值（包括门禁更新的重要性和必要性）（业主信息认证及租户信息登记的重要性和必要性）；

2、春节安全共建：联合宣传小区安全隐患防范知识，重点推进烟花爆竹燃放管理，凝聚业主共建合力；

3、缴费支持：根据以上欠费数量可见，小区的业主按月缴费的意识不高，须要引导和扭转，确实保障物业现金流，支撑小区品质持续提升。

公众号丨小鼎管家

视频号丨福州鼎恒