华泰现代城第二届业主委员会工作报告
- 2026-09-25 13:42:23
前言
尊敬的华泰现代城住宅小区全体业主：
大家好！岁月荏苒时光如梭，五年前的今天我们排除万难，成立了第二届华泰现代城住宅小区业主委员会，五年后的今天，我们怀着即万不舍又复杂的心情为第二届业委会画上了了一个句号。
为进一步提升小区品质，增进业主对第二届业委会工作的了解，现将华泰现代城第二届业委会的历年工作履职情况向大家汇报：
一
至暗时刻·第二届业委会的成立
1
成立背景
2019年7月，第一届业主委员会成立。
2020 年 5 月，第一届业委会“副主任”汪丙学绕过业主大会私下与原物业（筑美物业）达成协议，
6 月 12 日，有业主从原物业口中得知第一届业委会已经偷偷与物业签订了合同，引起全体业主的激烈反应；
6 月 19 日，第一届业委会辞职，这成为全体业主日后维护权益的最大障碍，急需成立第二届业委会。
2
筹备组建
2020年12月初，热心业主们多次奔波于相关部门； 2020年12月14日第一届业委会的主任、副主任否认曾辞职，甚至声称自己已去世，刁难全体业主多增加了对第一届业委会进行罢免的程序，需要多次上门征询全体业主签字后再成立第二届业委会。
前期筹备期间并邀请小区业主共同参与，广泛听取了各方意见。
3
召开业主大会
2021年2月3日，小区内设置五个固定投票箱，一个流动投票箱，对于出行不便的部分业主进行上门发放选票，就近投票。仅8个小时就完成了本次业主大会。
自此，第二届业主委员会正式成立。
图为第二届首次业委会会议在兆麟社区会议室召开，因疫情原因部分委员以微信视频参会。
4
艰难备案
第二届业委会成立于春节前后，相关部门以假期期间和工作职责改变为由，不予给第二届业委会进行行政备案。
2021年2月19日、2021年2月27日、2021年3月1日、2021年3月2日、2021年3月3日、2021年3月4日、2021年3月9日、2021年3月12日、2021年 3月13日、2021年3月16日、2021年3月17日、2021年3月21日、2021年3月22日、2021年3月23日、2021年3月30日、2021年4月1日多次奔波于相关部门之间，终于在2021年4月20日完成了第二届业委会备案。
2022年5月， 纪委部门对我小区第二届业委会不予备案的相关责任人约谈；
2022年7月，相关部门对不予我小区业委会备案的负责人进行了党内严重警告处分，据传，本次事件直接影响到该负责人退休后的每月退休金金额。
5
全力投入工作
尽管在第二届业委会筹备期间，我们就与物业友善沟通，但未备案之前，还是有很多工作无法开展，直至第二届业委会完成备案并刻具公章，才能全力投入到工作中。
二
矛盾升级·对原物业服务的监督到对立
| 与原物业多次沟通会议
1、提升服务 &不合理收费的退费
第二届业委会筹备期间，业委会多名委员与新上任的王经理多次沟通门铃不合理一事，2021 年 1 月 31 日，原物业承诺退还不合理的收费。
第二届业委会成立后，业委会成员与物业王经理多次商讨提出小区需改善的问题，例如：将监控恢复并移至五楼；小区亮化在第一届业委会某主任同意下取消，何时恢复；小区内投放快递箱；小区设置内车棚；一、二号楼大厅恢复暖气，三号楼一楼安装暖气；一楼消防门、五楼通道门均损坏需更换；通往地库需安装二层门防止季节性灌风电梯无法运行等多项问题。
2021 年，在王经理的主持工作下五楼安装了灯带；
在一、二号楼地库通往电梯的通道间加装了二层门；
物业服务态度有了很大的转变，环境有了明显的改善。
遗憾的是很多整改问题涉及到改造资金，需要花钱的地方原物业公司不予批准，王经理也不能擅自做主，面对多重压力下王经理向公司提出辞呈，业委会成员对其进行了挽留。
2021 年 12 月末，业委会丛志强主任与小区业主到相关部门反映装修保证金不予退还一事，原物业公司以没有经理为由拒绝出面；
2022年1月4日-10日，第二届业委会通过主管部门投诉，物业对业主逐步返还收取的装修保证金，同时也对丛志强及家人进行了报复，此后经过多个相关部门处理，最终巴彦县发布了禁止物业、开发商收取装修保证金的公告。
2、疫情弃管 & 业委会的担当
2021 年 9 月 ，小区进入临时管控状态，原物业大部分员工面对疫情的恐惧，以请假为由不敢来上班，原物业公司首次将小区弃管。
包保单位进驻小区后，既不熟悉小区环境，又没有物业员工的对接，顿时手足无措，此时巴彦县志愿者协会孙立欣（业委会副主任）带头组织业委会成员，协助包保单位开展疫情防控工作，第一时间业委会对住宅通往小区四周的十余个门逐个排查，严防死守小区；
每日对小区公共区域进行地毯式的消杀；
同时第二届业委会成员（含候补）丛志强、孙立欣、倪枫翔、张磊、黄海义、丛宇森等人承担了物业的日常工作，还与包保单位人员帮助全体业主购物并送货上门、换气罐上下楼；
在全县医护人员急缺的情况下，孙立欣副主任（时为候补委员）、委员黄海义、候补委员丛宇森等人进行简单的培训后，穿上防护服与群众面对面进行核酸检测的采集工作，用无数次的汗流浃背守护着小区的安康。
为了庆祝取之不易的胜利，业委会成员自费购买了大量五星红旗，也正是从这一年开始，小区留下了每年国庆节都布满五星红旗的习惯。
3、诉讼阶段& 艰难的维权路
本届业委会成立以来，始终寄望物业能端正态度。直至疫情弃管之后，广大业主对原物业彻底丢掉了幻想，主管部门建议我们走向另一个途径--诉讼。
小区所有事物的都源于物业服务合同。
是的，2021 年 4 月 23 日，我们终于看到了第一届业委会某些成员在2020 年 6 月 10 日偷偷代表全体业主签订的物业服务合同，面对看似对业主有利实则全部对业主不利的条款，一言难尽！
2021年8月，第二届业委会经过深思熟虑，尽量不折腾，不激发矛盾的原则，与物业提出召开业主大会表决后签订新的物业服务合同来规范服务，经过草案修改和沟通，还是与第一届业委会签订的合同大同小异，无法通过业委会初审。
2021年中秋，筑美物业向第二届业委会成员送礼，业委会集体讨论后认为：业委会成员一旦收礼性质就变了，尤其小区存在诸多问题没有改善，更应当避嫌将礼品退回。
中秋节后筑美物业率先对业委会成员全部进行了诉讼；
2021年12月，业委会成员收到起诉状，自此业委会丛志强为小区业主代理的 24 起物业费的相关诉讼；
2022年又经历二审，均以败诉告终；
2023年9月后（疫情弃管之后），第二届业委会成员多次召开业委会会议决定要求相关部门履行监管职责，对不履行的相关部门进行诉讼，自此数十起行政诉讼，均胜诉或达到目的而撤诉结案，终于撕开了维权的口子；
2023 年至 2024 年，业委会丛志强再次为被告业主代理物业费诉讼上百起，经过与中级人民法院的多次调解，中级人民法院到小区进行实地踏查
通过诉讼中的数百份视频证据与现物业的服务环境进行对比，业委会成员丛志强、黄海义、崔长清、才亮、贾晓齐等人多次与中级人民法院工作人员沟通，为业主维护权益，最终涉案百余户业主全部减免了部分费用，累计为业主节省近二十万元；
2023 年，因原物业应当返还部分业主的款项始终不予返还，业委会丛志强又代理45 起不当得利纠纷案件，全部以当庭调解或胜诉结案，全部案件一分不差全额返还，为业主累计追回款项五万余元；同时因不当得利的一系列案件再次推动了行政主管部门对全县物业行业的监管，提高了物业行业服务规范，三级法院以及最高人民法院都报道了此事。
2023 年 10 月，小区地下车位纠纷，第二届业委会第一次以被告身份出庭，部分业主进行了旁听，我们也注意到有小区业主给原告方提供了证据，经过两次开庭后地下车位判决属于第三方公司；
2024 年1 月，第二届业委会对一审判决进行上诉，两次开庭有部分业主进行旁听，同样又有小区业主给三方公司提供了证据，5 月份业委会收到了维持原判的文书；
2024年12 月，第二届业委会收到省高院的裁定；
2025 年，第二届业委会到市检察院抗诉；
2025 年至今，第二届业委会又多次到最高人民法院申诉，未尽之事将由第三届业委会进行接力。
第二届业委会任期内，为小区业主代理或主动起诉他人、应诉的诉讼案件共 194起，除本省以外还有辽宁、河南等省份的案件；为业主提供咨询或帮助起草法律文书的并未进行统计。
五年来近 200 起诉讼案件的车费、路费以及餐费均由业委会主任丛志强一人承担，对于一些经济困难的业主，诉讼费也由丛志强代付，涉诉使用的打印纸、光盘、红印、笔等耗材不计其数，打印机、光盘刻录机也更换数个，从未收取任何业主的任何报酬。
4、再次弃管&集体决定小区的未来
2023年 7 月，当“留守人员”说出那句没有保安，注定了筑美物业再次撤离小区已成定局。
之后县领导多次到小区与业委会商议临时物业管理与新物业的选聘。
同时业委会成员丛志强、黄海义、倪枫翔、贾晓齐、才亮、王志会等人两个月内多个日夜在相关部门的会议室度过。
会议期间针对我小区前期物业遗留的十九项比较大的问题逐个探讨解决方案，对前期物业与开发单位产生的问题由相关部门出面协调解决，其他事项由全体业主共同决定。相关部门表示临时代管物业并不能长期在小区服务，15 日后正式向全体业主收费，当务之急是选聘新的物业公司。
2023 年 9 月 1 日，召开业主大会。
2023 年 9 月 6 日，会议通过全部议题，并决定 10 月 1 日新物业公司入驻小区。
2023 年 9 月中旬，第二届业委会、代管物业公司、选聘的新物业公司在相关主管部门的见证下进行了承接查验，对小区所有损坏的部位进行了摸底式排查。
三
踏平坎坷·已经解决的难题
针对小区的痛点，第二届业委会积极推进建设性方案，为求解决实际问题，历年来主要工作成果有：
01
不动产产权证的办理
第二届业委会成立后，与开发单位协商小区房照办理的问题数月，始终得不到解决；
2021 年 3 月，成立办理房照微信群，之后与上百家业主共同协商，部分活跃的业主挑头的业主说房照无法办理，就会被相关部门或熟人约谈；
2021年7月15日，业委会携带近百份授权委托书，对小区业主房照不能办理的事情反映到相关部门，无果；
2021年7月19日，业委会丛志强与某电视台沟通本小区房照办理的难题，相关部门当日将华泰现代城小区不动产产权办理的问题提级办理，并承诺在15个工作日内做出明确答复；
2021年9月，华泰现代城小区开始逐户办理不动产产权证，9 月 14日业委会发布公告，提示办理房照所需手续，关于本小区无法办理不动产产权证的传言彻底成为历史；
2021年11月29日，针对小区内一些因开发单位与他人的经济纠纷（三角债）产生无法办理房照问题，业委会再次联系相关部门负责人；
2021年12月1日，主管部门、业委会、开发单位三方会谈，开发单位承诺会彻底解决；
2022年9月16日，业委会帮助最后一批因经济纠纷导致无法办理房照的业主联系相关部门；
2022年9月20日，业委会为本小区解决了所有办理不动产产权证存在的疑难问题（不包含个人原因不予办理的）。
02
电动车棚与充电桩
第一届业委会给我们预留了很多不可能完成的“任务”，尽管一些问题是本小区建设之初就存在的硬伤，我们本着路在人走，事在人为，业主刚需的痛点势必要解决，例如，电动车乱停的现象涉及居民生命财产安全，规范停车即使得罪一部分人，我们也责无旁贷。
2021年2月-6月，业委会成员走访本县以及哈尔滨市多个小区，针对小区没有电动车车棚和充电桩的问题进行了商讨；
2021年7月，业委会成员通过相关部门联系开发单位，开发单位表示建设之初并没有该配套设置，投入资金是万万不可能的，对此表示遗憾；
2022年9月，业委会成员联系第三方充电桩厂家，由厂家出面与原物业公司协商，安装充电桩，遗憾的是原物业公司抽成比例太高，安装后原物业也不配合第三方厂家开通；
2023年7月，小区经过媒体报道，业委会成员和部分业主代表与政府部门沟通，最终决定业委会上报方案，安装电动车车棚；
2023年8月11日，小区电动车车棚主体陆续开始安装；
03
快递箱投入使用
第一届业委会辞职以后，原物业公司有物业合同作为支撑，服务上彻底摆烂。小区丢快递成为习以为常的事件，更有甚者，原物业服务人员常常偷拿业主的快递。
04
垃圾桶投放
第一届业委会履职期间，原物业公司为了节约成本取消了小区各个楼层内的垃圾桶。楼内环境卫生直线下降，多年来楼道地面上直接堆放垃圾，同时汤汁流淌或杂物塞进电梯进而导致电梯故障。
2023年10月，业委会与现物业公司商议订做垃圾桶；
2023年12月27日，正式投放到小区每个楼层，至此楼内环境彻底得到改善。
05
监控更新
同样是第一届业委会的汪副主任履职期间没有对原物业公司进行监督，放纵原物业公司的不作为导致小区的监控形同虚设。第一届业委会其他成员均清楚物业没有监控，对原物业监控不修一事表示强烈的不满，而“汪副主任”却站出来强行为原物业辩解。
四
承前启后·进行中的事项需要第三届业委会接力
住建局对外墙脱落现场勘查
业委会对外墙脱落进行多次反映
1
外墙脱落 屋顶漏水 亮化安装
小区外墙因工程质量问题，常年有大面积脱落。第二届业委会多次赴省外与开发单位了解情况，与主管部门、开发单位进行多次情绪激烈的沟通，对小区外墙质量存在的问题进行梳理；
图为权威机构出具的鉴定报告（展示部分）
最终由现物业公司制定详细的修复方案，目前已进入审批环节；
2025 年针对顶楼漏雨的情况，第二届业委会、现物业公司与部分顶楼业主商议维修方案，未得到实际进展，后续需第三届业委会推进工作；
2019 年至 2020 年，业主建议第一届业委会与前期物业公司商议亮化问题，并没有得到实际进展，之后物业彻底拆掉亮化灯条，并卖了废品；
2021 年第二届业委会成立，多次要求前期物业安装亮化，前期物业也并未恢复；
2023年至今，经与相关部门沟通协商亮化安装工程时了解到小区外墙工程存在的隐患，需外墙修复后再制定安装方案，亦需要第三届业委会来具体制定。
2
消防工程·下水主管道改造·燃气改造
因小区属于商住一体，目前商业大部分处于非营业状态，停止供暖。
消防设备设施自商业负一层至四层走向住宅，消防工程从设计到验收、使用，住宅部分始终是依托于商场。
多年来消防管线冻裂，无法使用，2023 年 7 月至今，第二届业委会始终与相关部门反馈并提交了详细的改造方案，目前正在协商多方对接，后续需第三届业委会代表全体业主向商场运营公司和相关部门继续协商跟进；
小区一号楼、二号楼、三号楼均有厨房侧下水主管道设计缺陷，加之冬季冻裂，冻碎，第二届业委会与商场、部分第三方租户、现物业公司商讨改造方案，并对部分下水管线更换后用电伴热带进行试点，第三届业委会可根据试验情况决定是否整体推进或制定其他改造方案。
第二届业委会成立后，始终向相关部门保持沟通燃气开通，2021 年 7 月 16 日，7 月 19 日向相关部门和燃气公司了解情况，小区属于开发单位遗留问题，开通需要缴纳相关费用。
2023 年至今，全县整体天然气改造工程施工，华泰现代城也在其中，2024 年由现物业公司向相关部门上报完毕，预计2026 年内动工。
3
可能会存在诉讼的问题
2023 年，第二届业委会在相关部门的会议中逐渐梳理了十九条历史遗留问题，其中有大部分没必要浪费时间精力的问题由现物业公司带资入场并进行了维修和更换。
综上，限于篇幅以及不宜公开的事务林林总总，可见一斑。
然而，以第二届业委会全体成员整整五年来的经验总结可以预见，通过向开发单位、前期物业协商也是无法解决的部分问题可能还会进行诉讼，加之第二届业委会有部分案件并未结案，第三届业委会成员需及时跟进，维护小区全体业主的利益。
五
结语·第二届业委会对小区的建议和些许感慨
我们深知，第二届业委会在日常工作上并不是令所有人满意。
由于历史遗留问题太多太多，从高频使用的业委会公章就可以看出，通知、公告、授权书、推荐函、申请书、应诉文书签署接踵而至；
在一些细节上不宜对外公开，只能在小范围内“事以密谋”的事务上，我们也始终保持着有书面或音频视频记录，有业主代表参与，有相关部门见证的原则下依法依规进行；
常言道，冰冻三尺非一日之寒，存在的问题要破局，大抵都需要经过先去了解、沟通、多次协商、制定解决方案、最终付诸行动的过程。即使第二届业委会完成的部分工作，也普遍是两年至三年完成的，车棚和快递箱甚至在第二届业委会成立之前就早已有了动机，未完成的其他事项亦不是短期内能完成的，我们既然选择了华泰现代城小区，对于它客观存在的问题就不能视而不见，更应当尊重自然规律。
五年间，我们工作产生照片、音视频资料高达上万份，仅电子存档文件高达4Tb；
更何况我们很多事务是同时进行或前后并行的，第二届业委会全体成员并不是超级英雄，只是将平时工作推掉，或本该休息和陪伴家人的时间挤出来用在了小区公共事务上。
有人对业委会的误解并不是对我们小区第二届业委会的误解，是对业委会这个机构甚至相关政府部门或物业行业的误解，面对互联网自媒体的不良引导，一些公式化的谣言是没有任何业委会能躲得开的。例如，无利不起早，贪公共收益，挪用公维资金等说法在网络上普遍存在，这些我们没有必要辩解，相反我们更注意到近两年有所谓的个别“业主”到处中伤第二届业委会成员，物业办主任出面证明我小区第二届业委会没有动用一分公维资金的情况下，某“业主”依旧散布谣言，我们并没有作出任何回复。
谣言止于智者，我们对造谣者更多的是理解，它就像小区随地扔的垃圾一样，属于社会上允许存在的现象，谁让它本就坏呢？
我们五年的工作累计，作为上一届业委会“汪副主任”嘲讽连办公室都没混上的第二届业委会，我们从最初的懵懵懂懂，跌跌撞撞逐渐兑变成武装到牙齿的正规军，已然成为全县多个业委会来我小区交流学习观摩，有多家媒体采访的第二届业委会。我们凭的是脚踏实地，靠的不畏艰险，
时间是公平的， 我们一起度过了华泰现代城的五年时间里，任谁都不会多一天，也不会少一天。
有的人在抱怨、谩骂、造谣、甚至“坐在炕上打12345”、“没事得埋汰他们”的无理取闹中度过了五年；
中流砥柱在随叫随到，只要有利小区集体利益的事情，我就是凑个人数也要参与的五年；
业委会成员则是不断强化自身能力，只要有业主支撑，就迎难而上的五年！
至今我们就连打印机、电脑等办公用品都是用业委会成员个人的，用坏了就坏了，再换个新的；奔波机关单位或出差的打车费、路费都是业委会成员自行承担的，谁花了就是花了，没人计较；就连这篇文章也是借用物业公司的公众号发布的，因为单独认证业委会公众号需要 300 元/年，我们并没有申请。
第二届业委会即将成为历史，事值换届，我们仅仅希望：全体业主都能主动参与小区公共事务，对未来的第三届业委会能多一些理解，少一些埋怨。
小区的事是大家的事，您可以没有时间东奔西走，但您的准时参会，您的及时表态都是业主委员会有所作为的强心针和加速剂，否则，有些事真的没有你想的那么快。
小区的路，从来不是被难题堵死的，而是被人心堵死的；
业委会的难，从来不是难在做事，而是难在被人刻意刁难。请允许我们再次提及第二届业委会全体委员（含候补）的名字：
丛志强、倪枫翔、才亮、王瑞勇、黄海义、崔长清、张磊、王志会、丛宇森、孙立欣、贾晓奇、杨清明。
全体业主这五年对我们的支持和理解，由衷的表示感谢！
巴彦镇华泰现代城住宅小区业主委员会（第二届业委会）
2026年2月4日
注：因审核原因多次修改，至今才修改发表。
