2025年中央经济工作会议:房地产政策解读与2026年市场展望研究

1.1 政策内容全景梳理

2025年12月10日至11日，中央经济工作会议在北京举行，习近平总书记在重要讲话中总结2025年经济工作，分析当前经济形势，部署2026年经济工作。在房地产领域，会议提出了一系列具有深远意义的政策举措，标志着中国房地产发展进入全新阶段。

会议在“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”部分明确指出：“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动好房子建设。加快构建房地产发展新模式”。这一表述简洁而深刻，涵盖了从市场稳定到模式转型的全方位部署。

会议同时强调要“推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”。这一要求进一步明确了房地产行业转型的方向和路径，体现了中央对房地产市场认识的深化和政策思路的创新。

1.2 “控增量、去库存、优供给”政策深度解析

中央经济工作会议提出的“因城施策控增量、去库存、优供给”，构成了2026年房地产市场调控的核心框架。这一政策组合拳的提出，源于对当前房地产市场供求关系重大变化的深刻认识。

控增量的政策逻辑与实施路径：“控增量”的核心在于从土地供应端入手，建立科学的供需平衡机制。会议明确要求“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房”。这一政策导向的逻辑起点在于理顺土地供应与商品房市场的联动关系。

住房城乡建设部指导各地科学编制住房发展年度计划，提前谋划“十五五”住房发展规划；自然资源部指导各地合理控制新增商品住宅用地供应，大力支持保障性住房用地供应，通过收回收购等方式积极盘活存量土地。这种“以人定房、以房定地、以房定钱”的要素联动机制，实现了从源头控制供应节奏的目标。

去库存的多元化策略与创新机制：“去库存”是当前房地产市场面临的最紧迫任务。会议提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，这一政策工具的创新具有重要意义。

2024年5月，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。9月底，央行进一步优化政策，将保障性住房再贷款的央行资金支持比例由60%提高到100%，进一步增强了对银行和收购主体的市场化激励。

收购存量商品房的用途呈现多元化特征。住房和城乡建设部部长倪虹在全国两会民生主题记者会上明确指出，“收购存量商品房，优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等”。

优供给的品质提升与结构优化：“优供给”强调的是住房供应的质量提升和结构优化。会议提出要“有序推动好房子建设”，这不仅是对住房品质的要求，更是对房地产发展理念的根本性转变。

“好房子”建设的内涵包括安全、舒适、绿色、智慧等多个维度。在2024年9月举行的中国建筑科技展上，展示了外窗、户门隔声性能高，智能家居自动调节灯光和窗帘，空间布局可根据家庭结构灵活调整等先进理念。各地也在积极推进相关工作：吉林提出大力推动10个以上“好房子”示范项目建设，浙江提出稳妥推进现房销售试点和“好房子”建设试点，广东提出推广智能建造、模块化建筑、装配式建筑等。

1.3 保障性住房体系构建与存量房收购政策

保障性住房体系的构建是此次会议的重要亮点，特别是通过收购存量商品房转化为保障性住房的创新模式，为解决当前房地产市场库存压力和住房保障需求提供了双赢方案。

存量房收购的政策框架与操作模式：会议明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，这一政策具有多重意义。首先，它为化解商品房库存提供了有效途径；其次，它加快了保障性住房的供给速度；第三，它避免了重复建设造成的资源浪费。

从操作模式来看，各地正在建立规范的收购流程。以拉萨市为例，其《收购存量商品房用作保障性住房工作实施方案》要求精准摸排保障性住房需求与存量商品房底数，规范收购、配售配租全流程，确保收购房源在户型、价格、位置上适配需求，计划2025年6月底前完成1000套房源收购。

收购价格的确定遵循市场化原则。收购用作配售型保障性住房的，严格以同地段配售型保障性住房重置价格为参考上限；收购用作配租型保障性住房的，由收购主体与房地产开发企业依法依规协商确定公平合理收购价格，也可由第三方资产评估机构评估后确定收购价格。

保障性住房体系的多元化发展：会议提出的保障性住房体系呈现多元化特征。根据政策导向，收购的存量商品房将重点用于以下几类保障性住房：

一是保障性租赁住房，主要解决新市民、青年人的住房难题。以福建福州为例，被收购的存量住房“变身”保障性租赁住房，陆续投入市场，既有45至60平方米适合单人居住的户型，也有90平方米左右可满足一家人居住的户型，床铺、沙发、书桌、空调等家具家电一应俱全，价格比周边同品质社会租赁住房更加优惠。

二是配售型保障性住房，面向符合条件的中低收入家庭。这类住房单户面积不超过140平方米，实行严格封闭管理，确保真正需要的家庭能够受益。

三是城中村改造安置房。会议提出要“加力实施城中村和危旧房改造”，通过房票安置等方式，既能缩短回迁周期，解决临时住房、孩子上学等眼前之需，也能助力消化存量住宅，带动更大需求。

政策支持机制与资金保障：为确保保障性住房体系建设的顺利推进，中央建立了多层次的政策支持机制。在资金支持方面，中央和省级财政通过采取投资补助、贷款贴息等方式对收购存量商品房用作符合条件的保障性住房项目予以支持。

在金融支持方面，央行设立的3000亿元保障性住房再贷款发挥了重要作用。截至1月22日，房地产“白名单”项目贷款金额已达5.6万亿元，国家金融监督管理总局表示将继续发挥这项机制的作用，引导金融机构稳定对房地产行业的融资。

1.4 房地产发展新模式的内涵与路径

会议提出的“加快构建房地产发展新模式”是一个具有战略意义的政策导向，标志着中国房地产行业正在经历从高速增长向高质量发展的历史性转变。

新模式的核心特征与制度框架：房地产发展新模式的核心在于建立“人、房、地、钱”要素联动机制。这一机制的基本逻辑是：根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理。

新模式的制度框架包括四个层面：

一是优化要素配置，实现城际人地挂钩，城内职住平衡；

二是推动租购并举，市场与保障统筹，补齐租赁短板；

三是提升住房品质，增量提质增效，存量焕新赋能；

四是完善调控机制，激活居民需求，化解企业风险。

“好房子”建设的战略意义：会议提出的“有序推动好房子建设”，是新模式的重要组成部分。“好房子”不仅是对住房品质的要求，更是对房地产发展理念的根本性转变。

住房城乡建设部相关负责人表示，2025年将重点通过着力优化和完善住房供应体系，推动建立要素联动新机制，有力有序推进商品住房销售制度改革，加快建立房屋全生命周期安全管理制度，完善房地产全过程监管，推动构建房地产发展新模式。

从各地实践来看，“好房子”建设正在从概念走向现实。吉林提出大力推动10个以上“好房子”示范项目建设，浙江提出稳妥推进现房销售试点和“好房子”建设试点，广东提出推广智能建造、模块化建筑、装配式建筑等。这些探索为全国提供了可复制的经验。

2.1 库存压力：去化周期创历史新高

当前中国房地产市场面临的最大挑战是库存高企。根据最新数据，全国百城去库存周期已达历史新高，2025年11月达到27.4个月，远超12-14个月的合理区间。

全国层面的库存压力分析：从全国整体情况看，库存压力呈现持续上升态势。截至2025年三季度末，全国商品房待售面积达7.6亿平方米，同比增长4%。尽管新开工持续低迷，总库存连续四年下降，但销售疲软导致去化困难，库存结构仍呈“源头淤积”特征——土地库存占比高达63%，期房和现房分别占10%和27%。

从历史对比来看，当前的库存压力确实达到了历史高位。重点50城新房去化周期中位数达22.8个月，而2020年同期仅为9.5个月，二线城市平均库存消化时间同比延长138%。这一数据充分说明了当前市场供需失衡的严重程度。

分城市层级的库存分化特征：库存压力在不同城市层级呈现明显分化。根据最新数据，三四线城市去化周期高达30.3个月，部分城市如长春的去化压力更攀升至36个月。而一线城市的情况相对较好，2025年1-4月维持在15-16个月，较2024年末略有改善，但5月起库存去化压力加剧，6月快速攀升至20个月，接近2024年中期峰值22个月。

二线城市的库存压力长期高于一线城市，且进入2025年第二季度后，出清周期快速提升，1月为19个月，6月已升至23个月，创近三年新高。到2025年第三季度，二线城市出清周期继续提升，9月已升至24.8个月。

库存结构的深层次问题：当前库存问题的复杂性不仅体现在总量上，更体现在结构失衡上。根据测算，截至2025年末，房地产行业总库存为28.1亿平方米，同比下降12.6%，连续四年下降，且降幅扩大8.5个百分点，但总库存去化周期仍达3.3年。

主流20城新建住宅平均去化周期为23个月，较政策刺激前反而延长。尽管9·24新政带来了脉冲式刺激效果，但政策利好带来的效果已经结束，去化周期较9·24前的21个月反而拉长2个月。

2.2 销售与投资：市场下行压力持续

2025年以来，房地产市场的销售和投资数据均呈现明显的下行趋势，反映出市场调整的深度和持续性。

销售市场的全面下滑：从销售数据来看，2025年1-10月份，全国新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%；其中住宅销售面积下降7.0%。销售额方面，新建商品房销售额69017亿元，同比下降9.6%，其中住宅销售额下降9.4%。

从月度数据的变化趋势看，市场下行压力持续加大。10月单月房地产销售面积6147万平方米，同比增速为-18.8%，降幅较前值-10.5%进一步扩大。这表明尽管有政策支持，但市场信心恢复仍需时间。

投资端的深度调整：投资数据反映出行业的悲观预期。2025年1-10月，全国房地产开发投资73563亿元，同比下降14.7%，较2024年同期跌幅扩大4.4个百分点。房屋新开工面积49061万平方米，下降19.8%；房屋竣工面积34861万平方米，下降16.9%。

从投资结构看，各项指标均呈现全面下滑态势。10月单月投资额5857亿元，同比下降23.0%；新开工面积3662万平方米，下降29.5%；竣工面积3732万平方米，下降28.2%。这些数据表明，开发商对市场前景持谨慎态度，投资意愿持续低迷。

价格走势的分化特征：在价格方面，市场呈现明显的分化特征。2025年的数据表明，全国300个城市新建商品住宅的均价同比下跌3.7%。二手房市场的情况更为严峻，10月70城二手住宅价格环比全线下跌，整体跌幅为0.66%。

从不同城市的表现看，一线城市核心区域相对抗跌，而三四线城市价格下跌压力较大。这种分化反映了人口流动和产业集聚对房价的决定性影响。

2.3 政策效果评估：短期刺激与长期挑战

面对市场下行压力，政府出台了一系列支持政策，但政策效果呈现出短期刺激明显、长期动力不足的特征。

政策工具的创新与应用：为稳定房地产市场，政府推出了多项创新政策工具。除了前述的3000亿元保障性住房再贷款外，还包括：

一是降低购房门槛。福建厦门申请住房公积金贷款购买第二套住房，最低首付款比例由25%下调至20%；云南昆明调整商业性个人住房贷款首付比例，积极推行"以旧换新"；江西南昌延长购房补贴政策期限等。

二是优化金融支持。央行与国家金融监督管理总局联合下调首套房贷最低首付比例至15%，二套房贷首付比例降至25%，并全面取消全国层面房贷利率政策下限。

三是推进城市更新。通过房票安置等方式，既能缩短回迁周期，解决临时住房、孩子上学等眼前之需，也能助力消化存量住宅，带动更大需求。

政策效果的阶段性特征：从政策效果看，呈现出明显的阶段性特征。2024年9月24日出台的“四个取消、四个降低、两个增加”政策在短期内确实带来了市场回暖，但这种效果是脉冲式的，持续时间有限。

政策刺激后的去化周期变化充分说明了这一点。主流20城新建住宅平均去化周期在政策刺激后不升反降，从9·24前的21个月延长至23个月，表明政策利好带来的刺激效果已经结束。

市场信心的恢复进程：尽管政策效果存在局限性，但市场信心的恢复仍在稳步推进。截至1月22日，房地产“白名单”项目贷款金额达5.6万亿元，国家金融监督管理总局表示将继续发挥这项机制的作用，引导金融机构稳定对房地产行业的融资。

从市场预期看，2024年12月对70个大中城市开展的月度房价问卷调查显示，预期未来半年新建商品住宅价格保持稳定或者上涨的受访从业人员占比69.3%，比上月提高0.8个百分点。这表明市场信心正在逐步修复，但仍需要时间。

3.1 严跃进：政策定调“稳”字当头，供给侧改革是关键

上海易居房地产研究院副院长严跃进对中央经济工作会议房地产政策进行了深入解读，其观点体现了对政策逻辑的深刻理解和对市场趋势的精准把握。

“稳”字当头的政策基调解读：严跃进认为，中央经济工作会议首先着重强调要稳定房地产市场，这实际上是对明年工作的重要定调，即房地产必须保持稳定。他指出，此次会议强调“稳住楼市”导向，延续近期召开的中央政治局会议精神，进一步说明2025年房地产工作要强调“稳”。

在严跃进看来，2024年中央经济工作会议从“十四五”圆满收官和“十五五”顺利开启的角度，把“稳楼市”上升到更高规格，也赋予了“稳楼市”在新一轮高质量发展中的重要使命和历史重任。这种定位的提升，反映了中央对房地产在国民经济中地位和作用认识的深化。

“控增量、去库存、优供给”的供给侧逻辑：对于会议提出的“因城施策控增量、去库存、优供给”，严跃进进行了深入分析。他认为，这一表述的逻辑起点在于从土地端入手，理顺土地供应与商品房市场的联动关系。

严跃进指出，着力稳定房地产市场主要涉及两项工作：

一是因城施策控增量、去库存、优供给；

二是鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房等。

他特别强调，在优化供给方面，一是要提升住房品质，这是提高供给质量的关键；二是要兼顾经济适用性，立足居民收入水平等实际情况，将优化供给工作落到实处。

对新模式构建的理解与期待：关于“加快构建房地产发展新模式”，严跃进认为这是防范化解房地产风险、实现房地产高质量发展的治本之策。他分析指出，近年来我国房地产市场供求关系发生重大变化，“有没有”的问题基本得到解决，结构性不足问题仍然存在。在一些大城市，大量刚性和改善性需求仍然存在。与此同时，房地产对宏观经济的贡献方式从增量拉动为主转向存量带动为主，房地产业作为服务业的特征更加明显，这些都需要建立新的发展模式。

3.2 王青：需求释放与政策加码并重，城中村改造成发力点

东方金诚首席宏观分析师王青对房地产市场的分析更加注重政策工具的运用和需求端的释放，其观点体现了对市场机制和政策效果的深入理解。

当前市场形势的判断：王青对当前房地产市场形势的判断相对谨慎。他指出，今年二季度以来，受去年10月出台的“四个取消、四个降低、两个增加”的房地产支持政策效应有所减弱等因素影响，行业短期仍面临下行压力。

从数据表现看，王青分析认为，2025年房地产市场调整深度持续加大。二手房价格自年初短暂小幅收窄后再度走扩，10月70城二手住宅价格环比全线下跌。年内商品房销售面积和销售额总体保持下滑趋势，各月降幅持续走阔。2025年1-10月房地产开发投资累计完成额73562.7亿元，同比下降14.7%，较2024年同期跌幅扩大4.4个百分点。

政策建议：需求释放与供给优化并举

面对市场下行压力，王青提出了系统性的政策建议。他认为，接下来要以结果为导向，拿出切实管用措施，从供需两端全面发力，推动房地产市场实现持续性止跌回稳。

在需求端，王青建议下半年房地产支持政策会进一步加码，重点是加大收购保障房力度，推进旧改和城中村改造，加快房地产“白名单”项目贷款发放等，房贷利率也有望跟进政策利率下调，限购也将进一步放开。

在供给端，王青强调当前重点是要坚持消化存量和优化增量相结合，促进房地产市场止跌回稳。他特别指出，2025年房地产投资的一个发力点是加力实施城中村和危旧房改造。

对市场前景的展望：王青认为，2025年需要切实促进房地产市场止跌回稳，并以此提振消费和投资信心，扭转物价水平偏低的局面。在2025年要求“提高投资收益”的背景下，预计固定资产投资增速将小幅加快，其中基建、制造业投资会保持较快增长水平，房地产支持政策加码及低基数效应下，房地产投资降幅会有所收窄。

3.3 罗志恒：系统性改革与风险防范并重

粤开证券首席经济学家罗志恒对房地产问题的分析更加注重系统性改革和风险防范，其观点体现了对房地产深层次问题的洞察和对改革路径的思考。

政策目标的战略定位：罗志恒对政府工作报告中关于房地产的表述给予了积极评价。他认为，政府工作报告明确提出“稳住楼市股市”“更大力度促进楼市股市健康发展”“持续用力推动房地产市场止跌回稳”等，这些表述对居民个人来说是利好消息，有利于增加居民的财产性收入。

罗志恒特别强调，政府工作报告强调民生保障，加大对房地产、医疗、教育、养老和住房保障的财政支出，提出建设安全、舒适、绿色的房子，并关注人口流动带来的基础设施建设需求。

系统性改革建议：针对当前房地产市场的深层次问题，罗志恒提出了六项系统性改革建议；

第一，探索在中央层面设立“房地产稳定基金”，用于应对市场波动和风险处置。

第二，加大对地方政府的财政支持力度，从根源上调控土地供给，避免地方政府过度依赖土地财政。

第三，高度重视并有效化解房地产企业的流动性风险，防止风险扩散。

第四，进一步优化核心城市的限制性政策，释放合理住房需求。

第五，进一步降低交易成本，继续引导5年期以上LPR下行，进一步降低居民房贷利率，并削减购房交易环节的各项税费成本，切实减轻购房者负担。

第六，建立居民房贷弹性处理机制，防范社会风险。

财政政策的协调配合：罗志恒还从财政政策角度提出了建议。他指出，财政政策有必要充分考虑化解地方债务和房地产行业调整对财政的抵消效应，在保持支出力度的同时增强可持续性。他特别提到专项债用于收储，通过“一降一增”优化房地产供需，这有利于稳定楼市股市，增加居民财产性收入。

3.4 专家观点对比总结

通过对三位专家观点的梳理和对比，可以发现他们在对房地产市场形势判断、政策理解和改革建议等方面既有共识，也存在一定差异。

共识部分：三位专家都认为当前房地产市场正处于深度调整期，需要政策支持来稳定市场。他们都认同“稳楼市”的政策基调，认为这对经济稳定和民生保障具有重要意义。在政策方向上，他们都支持通过供给侧改革和需求端刺激相结合的方式来促进市场止跌回稳。

差异分析：严跃进更加强调供给侧改革的重要性，特别是“控增量、去库存、优供给”的政策逻辑，以及“好房子”建设对行业转型的意义。他的分析更多从房地产行业发展规律和政策逻辑出发。

王青更加关注政策工具的运用和需求释放，特别是城中村改造等具体政策的实施效果。他的分析更多从市场机制和政策传导路径出发。

罗志恒则更加注重系统性改革和风险防范，提出了设立房地产稳定基金、建立房贷弹性处理机制等创新性建议。他的分析更多从宏观经济稳定和社会风险防范角度出发。

对市场趋势判断的异同：在对未来市场趋势的判断上，三位专家都认为市场仍将面临调整压力，但对调整的深度和持续时间存在一定分歧。严跃进相对乐观，认为新模式的构建将为行业发展提供新动力；王青持谨慎态度，强调政策效果的持续性需要观察；罗志恒更加注重风险防范，认为需要通过系统性改革来应对长期挑战。

4.1 销售预测：筑底过程仍将延续

基于当前市场形势和政策环境分析，2026年房地产销售市场将继续处于筑底阶段，但降幅有望收窄。

全国销售面积预测：综合多家专业机构的预测，2026年全国新建商品房销售面积预计同比下降5%-7%左右。中指研究院预测，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年有所收窄。中泰证券预测销售面积同比下降5%，销售金额同比下降8%。华创证券预测2026年商品房销售面积约8.2亿平方米，同比下滑7%。

从绝对量来看，多家机构认为房地产销售的长期均衡区间在6.8-7亿平方米。中邮证券的研究指出，未来3-5年阶段性均衡区间或在6.8-7亿平方米。这意味着从2021年15.7亿平方米的历史峰值到均衡区间，销售面积将下降约56%，与东北三省等人口净流出地区平均56.81%的降幅基本一致。

价格走势预判：在价格方面，市场分化将进一步加剧。中指研究院调查显示，所有受访房企都预测住宅价格将出现不同程度下跌。但不同城市的表现将呈现显著差异：

一线城市核心区域相对抗跌，甚至可能出现企稳迹象。瑞银预测2026年下半年触底回暖，摩根士丹利和瑞银节奏接近，认为2026年整体触底，但强调结构性，北京、上海这些核心城市需求韧性强，会先稳住。

三四线城市价格下跌压力仍然较大。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶预计，除非北京出台重大刺激措施，否则中国一线城市的二手房价格在2026年将再下降10%，2027年再下降5%。而弱三四线城市全年仍难止跌。

区域分化特征：2026年房地产市场的区域分化将更加明显。根据中指研究院的预测，沿海产业强市房价预计能涨6%到9%，省会城市能涨4%到7%，而内陆三四线城市可能仅涨1%到2%，甚至持平。

这种分化的根本原因在于人口流动和产业集聚。人口净流入的一二线城市，特别是长三角、珠三角、京津冀等区域的核心城市，仍有较强的住房需求支撑；而人口净流出的三四线城市，特别是东北、中西部部分城市，将面临持续的去库存压力。

4.2 投资预测：降幅收窄但仍承压

房地产投资方面，2026年预计将延续下行趋势，但降幅有望较2025年有所收窄。

投资规模预测：根据多家机构的预测，2026年房地产开发投资预计同比下降9%-11%。中指研究院预测，在控增量、优存量政策导向下，预计2026年房地产投资同比下降11%。中泰证券和中邮证券均预测投资同比下降9%。

从投资结构看，新开工面积预计下降8.6%-12%，竣工面积预计下降13%左右。中指研究院预测新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄。中泰证券预测新开工面积同比下降12%，竣工面积同比下降13%。

投资下行的主要原因

投资下行的主要原因包括：

一是开发商对市场前景仍持谨慎态度，拿地意愿低迷；

二是销售回款困难，企业资金链紧张；

三是“控增量”政策限制了新增项目的开发。

但也存在一些积极因素：

一是保障性住房建设和城中村改造将提供一定的投资支撑；

二是“好房子”建设和城市更新将带动品质提升类投资；

三是低基数效应将使投资降幅有所收窄。

结构性机会：尽管整体投资下行，但结构性机会仍然存在。一线城市和强二线城市的优质地段，以及“好房子”项目，仍可能吸引开发商投资。同时，城市更新、老旧小区改造、保障性住房建设等领域将成为投资新亮点。

4.3 政策预测：因城施策与制度创新并行

2026年房地产政策将呈现“因城施策”与“制度创新”并行的特征，政策工具更加多元化，政策效果更加精准化。

需求端政策：温和刺激为主

高盛预测，2026年楼市政策将以“出台温和、因城施策的稳房价政策”为主，大规模刺激政策的可能性较低。预计政策将重点围绕以下几个方面：

一是进一步降低购房门槛。预计一线城市将继续边际放松限购政策，二三线城市将进一步降低首付比例和贷款利率。中邮证券预测，北上深核心区限购继续边际放松、房贷利率再降30个基点、货币化安置城中村改造重启，目标是把2026年二季度到三季度的“小阳春”从6个月拉长到12个月。

二是优化税收政策。继续实施“卖旧买新”的个税减免政策，减轻换房压力。部分城市可能推出购房补贴政策，如四川遂宁规定2026年6月30日前网签新房按合同总额2%补贴，最高可达2万元。

三是创新金融支持工具。除了传统的房贷政策外，预计将推出更多创新性金融产品，如共有产权房贷款、长租房贷款等。

供给端政策：结构优化与品质提升

供给端政策将更加注重结构优化和品质提升：

一是严格控制新增供应。继续实施“控增量”政策，根据市场库存情况和去化周期，科学确定土地供应节奏和规模。

二是加快存量盘活。通过收购、改造、转换用途等方式，加快存量商品房、商办用房的消化和利用。

三是推进“好房子”建设。各地将出台“好房子”建设标准和支持政策，引导开发商提升住房品质。

制度创新：新模式构建加速

2026年作为“十五五”开局之年，房地产制度创新将明显加速：

一是建立“人房地钱”要素联动机制。通过编制实施住房发展规划和年度计划，实现以人定房、以房定地、以房定钱的精准配置。

二是深化住房公积金制度改革。扩大公积金覆盖面，提高使用效率，探索公积金支持租赁住房发展的新模式。

三是完善保障性住房体系。建立多层次、多类型的保障性住房供应体系，实现对不同收入群体的全覆盖。

四是推进房地产税改革。在总结试点经验的基础上，预计将加快房地产税立法进程，为房地产市场的长期稳定发展提供制度保障。

4.4 专业建议：政府、企业、投资者的应对策略

基于前述分析，针对政府、房地产企业和投资者，提出以下专业建议：

对政府部门的建议：

1.坚持“因城施策”的差异化调控：各地应根据自身的人口流动、产业发展、库存状况等因素，制定差异化的房地产政策。对于人口净流入、库存较低的城市，可以适度放松限制性政策；对于人口净流出、库存高企的城市，应重点通过产业发展和公共服务改善来吸引人口。

2.加快构建房地产发展新模式：重点推进“人房地钱”要素联动机制建设，建立科学的住房发展规划体系。加快保障性住房体系建设，通过收购存量商品房等方式，既化解库存压力，又增加保障房供给。推进城市更新和“好房子”建设，提升城市品质和居民生活质量。

3.强化风险防范和应急机制：建立房地产市场风险监测预警体系，及时发现和处置潜在风险。完善房地产企业债务风险化解机制，防止风险扩散。建立居民房贷弹性处理机制，在经济下行期给予困难家庭适当的还款宽限。

4.完善配套政策体系：加大对地方政府的财政支持，减少对土地财政的依赖。深化金融体系改革，引导金融机构合理配置资源。完善税收政策，降低交易成本，鼓励合理住房消费。

对房地产企业的建议：

1.调整发展战略，适应新模式：房地产企业应主动适应从“增量开发”向“存量运营”的转变，调整业务结构，发展租赁住房、物业管理、城市更新等新业务。同时，要树立“好房子”理念，提升产品品质和服务水平。

2.优化区域布局，聚焦核心城市：在区域布局上，应重点关注人口净流入的一二线城市和强三线城市，避免在人口净流出地区过度投资。在城市内部，应聚焦优质地段和改善型需求。

3.加强资金管理，防范流动性风险：面对销售下滑和融资困难，企业应加强资金管理，优化债务结构，确保现金流安全。可以通过资产处置、合作开发等方式回笼资金，降低负债率。

4.创新发展模式，拓展新业务：积极探索新的发展模式，如代建代管、物业服务、康养地产、文旅地产等。同时，要加强与金融机构、政府部门的合作，共同推动行业转型发展。

对投资者的建议：

1.理性看待市场，避免盲目抄底：当前房地产市场仍处于调整期，投资者应理性看待市场，避免盲目抄底。特别是对于三四线城市的房产，应谨慎投资。

2.聚焦核心城市和优质项目：投资应重点关注一线城市和强二线城市的核心区域，特别是交通便利、配套完善、品质优良的项目。对于“好房子”项目，可以给予更多关注。

3.关注结构性机会：在整体市场下行的背景下，仍存在一些结构性机会。如城市更新项目、保障性住房项目、租赁住房项目等，都可能带来较好的投资回报。

4.多元化投资，分散风险：不应把所有资金都投入房地产市场，应进行多元化投资，分散风险。可以考虑投资房地产信托基金（REITs）、房地产股票等，通过专业机构进行间接投资。

5.长期投资思维：房地产投资应具备长期思维，不应期待短期暴利。在新模式下，房地产投资的收益将更多来自租金回报和资产增值，而非投机炒作。

2025年中央经济工作会议对房地产市场的部署，标志着中国房地产行业进入了一个全新的发展阶段。从"控增量、去库存、优供给"的短期调控，到"加快构建房地产发展新模式"的长期转型，政策思路的转变体现了对房地产市场发展规律的深刻认识。

当前，房地产市场确实面临着前所未有的挑战。库存高企、销售下滑、投资萎缩等问题相互交织，形成了复杂的市场局面。但同时也要看到，中国城镇化进程仍在推进，居民改善性住房需求依然存在，房地产市场的基本面并未发生根本性改变。

通过对专家观点的梳理和市场数据的分析，我们可以得出以下核心判断：

第一，2026年房地产市场仍将处于筑底阶段，销售和投资将继续下行，但降幅有望收窄。市场分化将进一步加剧，核心城市和三四线城市的差距将持续扩大。

第二，政策将继续坚持“稳楼市”的基调，但不会出台大规模刺激政策。“因城施策”将成为主要调控方式，制度创新将加速推进。

第三，房地产发展新模式的构建将是一个长期过程，需要政府、企业和社会各方的共同努力。在这个过程中，既会有挑战，也会有机遇。

展望未来，房地产行业的转型发展既是挑战也是机遇。对于政府而言，需要在稳定市场和推动转型之间找到平衡，通过制度创新为行业发展提供新动力。对于企业而言，需要主动适应新变化，在转型中寻找新的增长点。对于投资者而言，需要理性看待市场，在分化中寻找价值。

中国房地产市场正在经历深刻的变革，这个过程可能是痛苦的，但也是必要的。只有通过转型发展，才能实现房地产市场的长期健康发展，才能更好地满足人民群众对美好生活的向往。在这个历史性的转折点上，我们有理由相信，通过各方的共同努力，中国房地产市场必将迎来更加美好的明天。

编辑：段炯 唐荣

审核：小伍