华城小区业主委员会2025年度工作报告
华城小区全体业主：
小区首届业主委员会自2021年4月17日成立以来，于2026年4月16日任期届满。五年来，业主委员会在龙潭街道和板厂社区的党建引领下，在热心业主和广大业主居民的大力支持下，不忘初心，砥砺前行，依法依规认真履职，实干担当，各方面工作取得一定成效，物业服务水平得到提升，小区情况大为改观。
本次年度工作报告为本届业主委员会2025年5月至2026年4月共计12个月的主要工作内容，也即首届业主委员会最后一年的工作内容。
一、2025年度工作情况
1.业主委员会组织建设
业主委员会共有委员5人，全体委员认真履职，积极作为，实干担当，自2025年5月至2026年4月共召开业主委员会会议6次，所有委员全部参会，会议纪要均在京通（APP和小程序）的“业主服务系统”公示。
一年来，业主委员会共参与和组织各类会议20余次，包括内部的研究物业服务问题、讨论解决方案等，外部的与街道、社区及各相关部门沟通等会议。
一年来，业主委员会持续通过多种渠道与业主居民线上线下沟通交流，确保业主的知情权和监督权，协调解决业主居民遇到的困难和问题，与龙潭街道、板厂社区及各相关部门保持联系沟通，获得街道党委和社区党支部的全力支持。
为开展小区业主大会、业主委员会和物业监督相关工作，依据《华城小区业主大会议事规则》，业主委员会现共聘请二人，具体为：业主大会秘书1人（2027年5月底到期）；业主大会会计1人（2027年8月底到期）。另有业主大会物业顾问1人，已于2025年7月底到期，未续聘；业主大会法律顾问1人，已于2026年2月底到期，未续聘。
2.业主联络渠道维护
业主委员会持续维护业主联络渠道，包括“业主服务”系统（在京通APP和小程序内访问）、小区公告栏、LED显示屏、业主委员会微信公众号、各楼业主大会联络微信群等多个渠道，及时发布业主大会和业主委员会相关通知、公告、公示或信息，将小区重要信息第一时间送到给业主居民。
小区热心业主团队作为沟通的桥梁和纽带，持续发挥重要作用，促进沟通，交流意见和建议，增强了小区的凝聚力。
3.依法依规监管小区物业费共管账户
小区为酬金制物业服务模式，物业服务费账户为共管账户（业主委员会与物业服务企业共同管理），所有物业费（及车位费等相关费用）均交至该共管账户。物业费属于小区全体业主所有，资金支出严格执行物业服务企业申请、业主委员会审核的流程，确保资金使用合法合规合理、透明有效。物业服务企业定期公布共管账户收支情况，设置财务开放日答疑解惑。
4.有效监督小区物业服务各项工作
一是定期召开物业服务联席工作会议。定期召开物业服务联席工作会议，听取物业服务企业的工作汇报和工作计划，共同明确工作重点和确定解决方案，保障全体业主的权益。
二是完成小区大西门和北门的路面修复。2025年7月完成此工程，针对原路面破损和坑洼问题，全面修复路面，确保路面平整，彻底解决机动车进出时因路面不平导致的颠簸和噪音，恢复小区品质和安全整洁。同时，修复北门车库入口的雨箅子异响问题，重新涂刷扯到隔离双黄线，安装减速带3条，加装车道围栏和推拉门。
三是完成健身房门前甬路路面修复。该处路面破损严重，居民通行不便。业主委员会联系物业服务公司自行修缮，采用了大西门和北门路面替换下来的部分平整石料，完成健身房门前甬路路面的维修，确保居民通行安全方便。
四是促进电动自行车有序安全停放。在1号楼4单元西侧空地搭建电动自行车棚，改造3号楼1单元北侧车棚充电桩地面，组织物业服务企业的工程人员自制焊接雨搭，给各车棚加装电动自行车消防拖拽钩，方便电动自行车的安全停放。
五是保障小区秩序和安全。对小区门禁系统进行专项维护，修复门禁线路故障和部分单元门地簧、闭门器等，维护小区基础设备设施运行，更换小区路灯和楼内照明灯等，保障居民出行安全。
六是持续开展小区环境绿化工作。以物业服务企业人员为主，绿化公司合作为辅，逐步平整改造小区部分绿地，建成多处微型花园，小区居住环境更加舒适美观。改造中心花园排水槽，去除原铁质水篦子的使用不善和安全问题，翻新中心水池，重建池底结构并完成专业防水，更换中心水池8套喷泉配件和4个绿化水地插，在园区铺设环保草皮砖的步道，为园区美化添加色彩。
同时，2025年板厂社区为小区引进1600盆花卉，并专项调配210盆三叶梅，为小区绿化助力。在此，特别对板厂社区表示感谢！
七是持续推进垃圾分类宣传管理。小区垃圾分类采取“五位一体”管理模式，即监控发现、语音提示、管家保安巡查、不文明影像曝光、物业监督五个方面，垃圾分类效果明显，多次得到街道表彰。
八是修复单元门坡道和台阶。小区大部分单元门前的坡道和台阶破损严重，业主委员会联系物业服务企业，修复相关坡道和台阶，让业主居民尤其是老人孩子出行安全便捷。截至2026年4月，该工程还在进行中，该工程于5月正式完工。
5.协助小区业主委员会换届选举（第五次业主大会）
小区于2026年1月28日至4月14日召开第五次业主大会，选举产生小区第二届业主委员会。首届业主委员会全体委员认真履职，协助板厂社区和换届小组开展投票宣传工作，确保第五次业主大会的顺利召开。
二、小区相关案件诉讼情况
以下为小区相关的案件及截至2026年5月的诉讼情况。
1.开发商国能科慧公司诉中创物业公司地下车位租赁费
案号：(2024)京0101民初20657号、(2025)京02民终12500号。
（1）中创物业2023年8月1日进驻华城小区，为了尽快顺利交接，与开发商国能科慧公司签署了《华城小区商业物业及部分地下车位委托服务协议》，服务期限为2023年8月1日至2025年7月31日，涉及373个车位，租赁费550元/月。包括329个人防车位和44个产权车位（庭审期间开发商国能科慧公司说核查后为317个人防车位，60个产权车位），另有3个车位标明抚矿使用、4个车位开发商使用，还有1个车位为开发商产权，为某业主终身使用。
（2）上述合同执行过程中，业主委员会要求中创物业公司理清小区车位位置和产权，再对开发商进行付款。主要问题：一是部分人防车位占用消防通道、阻挡安全门；二是开发商声称的产权车位迟迟拿不出产权证明，并一直在推拖，先说2023年底能拿到，又说2024年5月能拿到。但此后直接诉诸法院。
（3）2025年10月30日法院最终判决依据合同执行，即中创物业公司向开发商支付相应的车位租赁费，期限为2023年8月1日至2025年4月30日。
（4）所涉合同已于2025年7月31日结束，也就是合同中5月1日至7月31日的车位租赁费尚未支付，未支付金额为615450元（550元/月*373个车位*3个月）。
（5）开发商曾找到中创物业公司要求签署新的合同，中创物业公司在业主委员会的指导下与开发商进行了沟通，包括提出一些责权利对等的条件，开发商表示拒绝，所以至今未签署新的合同。
2.业主委员会诉小区前期物业公司长城物业公司在小区的公共收益
案号：(2025)京0101民初2841号。
（1）2025年5月15日开庭，长城物业公司提供的答辩状里声明，2011年至2023年累计公共收益收入259.3万元，其中已转小区公共收益账户（即业主委员会账户）92.7万元，同时声明，在其服务期间，所有公共收益均已用于小区物业服务。另外，依据其提供的几百页的资料统计，仅电梯广告就有303万元，西门停车场的车位租赁和临停费是个未知数，预估约300万元。
（2）此案的难点是我方（即业主委员会）知道小区有大量公共收益，但缺少实际的收入证据，长城物业公司仅提供了部分电梯广告的合同和收据。在市住建委网站（和“业主服务系统”）上每年都有物业公司提供的物业费及公共收益的数据，因我方没有其他证据，只能以此证据向法院提起的诉讼。长城物业公司对此不认可，说市住建委网站设置的格式有问题，他们填写的数据与实际不符。
（3）首届业主委员会成立以后，为了尽快拿回部分属于全体业主的公共收益，在2022年与长城物业协商并就2022年华城小区的公共收益签署过一份协议，协议中2022年公共收益为57万元，约定其中的80%转入小区公共收益账户（即业主委员会账户）。
（4）基于以上情况，在本案中我方的思路，一是以2022年的公共收益数据作为依据，累计2008年至2023年7月的公共收益，合计为883.5万元；二是以中创物业公司进驻小区后的公共收益数据为依据，累计2008年至2023年7月的公共收益，合计为1766.8万元。长城物业公司均不认可。
（5）此案经数次线上开庭调解和线下沟通，均无果，业主委员会决定申请法庭启动评估程序，2026年4月8日，已与法院推荐的评估公司（北京中润达会计师事务所有限公司）签署评估协议，评估费18.9万元（律师说此费用通常应为败诉方承担，需要等法院判决后会明确），现评估公司正在进行评估工作。
3.业主委员会诉东城区规自委撤销5号楼产权证
案号：(2025)京0101行初470号。
（1）此案为5号楼的确权。从业主委员会能够收集的资料以及开发商国能科慧公司的多次口头表达，5号楼是小区的配套公建，不能销售。之前在与开发商的沟通过程中，业主委员会多次要求其提供5号楼的产权证，但对方提供的一直是地下车库和5号楼的初始登记证，地下车库和5号楼是一个证，普通人看到的是5号楼，实际上，地下车库是该证的重点，其建设成本远高于5号楼。
（2）东城区规自委2024年12月26日在初始登记证上手写进行了所谓的转移登记，即将已出售车位扣除，声明此证未转移面积为175315.16平方米，然后，2025年4月10日东城区规自委签发5号楼及部分地下车位的产权证，包含8779.92平方米的建筑面积。
（3）此证的问题：一是转移登记时将之前未明确的房产进行了明确，超出转移登记的范围。二是5号楼地下一层二层有小区共有的设施和设备，比如水泵房等，一层有小区消防和监控室，此证意味着这些都属于开发商的产权了，明显有问题。三是我方律师还发现了其他诸多问题。
（4）此案2026年1月13日开庭，目前暂无进一步消息。
4.业主委员会诉东城区人防工程服务管理中心及国能科慧人防车位合同无效
案号：(2026)京0101民初957号。
（1）小区自投入使用以来，开发商以及有关公司一直占有小区的人防空间使用权，至今依然占用并获取收益。开发商目前的人防使用合同是2024年8月5日签署，期限是2024年7月1日至2027年6月30日。中创物业公司进驻小区后，业主委员会和中创物业公司一起多次联系并致函人防办，申请人防车库的使用权，但一直未被受理。经咨询律师，业主委员会决定起诉东城区人防中心和开发商国能科慧公司。
（2）此案2026年3月10日开庭，重要内容汇总如下：对方声明，一是人防工程是开发商投资的，理应享受收益；二是开发商与业主的购房合同第22条有规定，出卖人声明该商品房附属的会所、地下车库、不随同该商品房一并转让。三是人防使用权合同合法有效。
我方律师据理力争，一是依据相关法规和解释，人防工程的投资主体在商品房销售以后就转移至全体购房人。二是律师手里有一份2号楼的合同，里面的内容没有上述第22条的内容。后查询发现只有6号楼和地下车位的合同有上述描述，其他楼的合同中均没有。三是开发商和人防办的合同签署日期早于开发商取得人防使用证的日期10来天，而合同中明确需取得人防使用证才可签署合同，明显有矛盾。
（3）业主委员会已向法院提交“调查取证申请”，请求法院向东城区税务局调取华城小区《土地增值税清算报告》等资料，向东城区税务局调取国能科慧在华城小区项目土地增值税清算时是否将华城地下二层人防工程的成本、费用扣除，向东城区发改委调取华城小区商品房价格申报表等资料，用以确认人防工程的投资主体。
5.开发商诉业主委员会第四次业主大会撤销权案
案号：（2025）京0101民初37811号。
（1）此案于2026年3月24日第一次开庭，法官主要是了解案情。要点汇总如下：一是开发商的陈述错误和漏洞很多，理由站不住脚，比如对业主大会的公示和召开不知情，要投票弃权之类，以及其不交纳专项维修资金（公共维修基金）的理由。二是开发商强调民法典规定的其作为业主有参与业主大会的权利。我方的论据以及律师准备的材料很完备，对于其不交交纳专项维修资金以及民法典和相关法规对于业主权利和义务均进行了表述。
（2）此案2026年4月17日正式开庭审理。开发商律师称：业主权利基于物权，业主大会决议与民法典法规违背，所以无效，业主大会议事规则，对于不交物业费、专项维修资金的业主，不能限制其投票权。我方律师及业主委员会：华城小区的业主大会议题内容和流程均依据相关法规和小区议事规则进行并经龙潭街道办事处审核，在北京市住建委开发和管理的“北京业主”APP和“京通”小程序上进行投票，业主大会形成决议后已在龙潭街道办事处备案，程序非常严谨，无任何违规问题。开发商本次诉讼的目的就是要撤销业主大会关于调整物业费的决议，从而使其继续享有在华城小区的特殊待遇。
（3）华城小区五次业主大会召开的情况以及开发商的具体表现详见京华业〔2026〕4号文件（关于国能科慧诉业主大会决议撤销权一案的公告）。
6.业主委员会诉小区前期物业公司长城物业公司未正常交接，欠车位租赁费约90万
案号：（2026）京0101民初9590号。
小区前期物业公司长城物业公司2023年7月31日撤离华城项目，但长城物业公司收取了部分业主超出其服务期限的车位租赁费，未移交中创物业公司，之前认为长城物业公司已直接将此费用交给开发商了，但是在开发商国能科慧诉中创物业公司的车位租赁费一案中法院判决按照2023年8月1日算起所有的车位租赁费支付给开发商国能科慧公司，那么，此处涉及的约90万的车位租赁费需向长城物业公司追诉。此案已于2026年4月9日立案，等候开庭。
三、业主委员会账户收支明细
业主委员会依据《北京市物业管理条例》《业主大会议事规则》和《华城小区公共收益管理办法》，坚持依法合规、勤俭节约、合理高效、公开公正透明的原则，对小区公共收益和业主委员会账户进行管理。
1.上一年度公共收益收支情况[引自2024年度报告]
截至2025年4月30日，业主委员会账户余额957,574.91元。
2.本年度公共收益收支情况
截至2026年4月17日，业主委员会账户余额1,050,782.28元，见图1。账户2025年5月1日至2026年4月17日收支情况，见表1。
图1：业主委员会账户余额
表1：业主委员会账户收支明细表
四、小区专项维修资金明细
小区专项维修资金（又称“公共维修基金”）是小区的“医保金”和“养老金”。《北京市物业管理条例》第八十五条规定，专项维修资金属于业主共有，应当专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。
业主委员会于2026年4月16日向北京市住房资金管理中心申请小区专项维修资金信息。北京市住房资金管理中心于2026年5月15日答复：截至2026年5月15日，小区专项维修资金总余额53,733,688.48元，自2025年4月16日（上一年度公布截止日期）至2026年5月15日，小区专项维修资金无支出。
小区专项维修资金较上一年度（2025年4月16日余额52,892,378.22元）增加841,310.26元，为账户利息。
说明：小区专项维修资金账户一般在每年12月进行利息结算。
业主委员会按照相关法律法规要求，确保专项维修资金的筹集、管理和使用合法合规，确保专项维修资金的使用能够真正落到小区实处，确保专项维修资金使用的有效性和透明度。
五、与新一届业主委员会完成交接
在第二届业主委员会产生后，首届业主委员会与第二届业主委员会完成了工作交接，确保小区业主委员会相关各项工作平稳顺利过渡和延续，站好最后一班岗，向业主大会负责，向全体业主负责，切实维护全体业主共同权益，助力小区和谐发展。
小区的维护、恢复和发展是一项长期的工作，业主委员会的工作同样是一项长期的工作。希望全体业主居民继续支持第二届业主委员会，共创迎未来、合力建家园，为了小区美好明天一起努力！
北京市东城区华城小区业主委员会（首届）
2026年7月1日
