海伦广场小区第一届业主委员会任期工作汇报

（2022年—2026年）

汇报单位：海伦广场第一届业主委员会

二〇二六年十月

目录

第一章小区及业委会基本情况

第二章本届重点成果

第一节废除了不公平的前期物业合同，重新签订了有利于业主的平等的物业合同

第二节依法收回被占用的全部公共用房，充分保障全体业主共同财产权益

第三节依法召开业主大会，更换为带资58万元的广东中奥物业管理有限公司

第四节依法取得业主大会授权，代表全体业主追责前物业侵占行为

第五节将插卡式电表升级为智能电表，实现24小时线上缴费和实时查询

第六节建成电动车充电桩并实行实名登记，彻底消除飞线充电和乱停乱放隐患

第七节在全部电梯安装电瓶车阻拦系统，用技术手段从源头杜绝电动车上楼

第八节新增6个高清摄像头覆盖重点区域，消除监控盲区提升安全系数

第九节增设人脸识别门禁围栏，有效管控外来人员进出提升小区安全水平

第十节修复破损地砖和排水沟盖板，恢复广场正常使用功能和平整美观面貌

第十一节协调新物业将服务前台从三楼移至A/B栋大厅，方便业主就近办事

第十二节全力整改消防设施安全隐患，成功摘除市级重大隐患单位帽子

第十三节紧急完成B栋污水管道塌陷应急维修，协调多部门联动保障小区卫生

第十四节建成钢结构玻璃顶垃圾周转房，彻底解决垃圾桶露天摆放异味扰民问题

第十五节规范小区外墙广告管理，依法追讨商户广告费

第十六节全面整修电梯设施，彻底解决电梯长期失修问题

第十七节完成A座二楼活动中心防水维修，为社区公共空间投入使用扫清障碍

第十八节突发大风后紧急完成空调百叶窗及外墙空鼓维修，消除高空坠物隐患

第十九节多次依法追责开发商房屋质量保修责任，协助受害业主通过诉讼维权

第二十节争取惠民资金装修业主活动中心，建成业主休闲会议场所

第二十一节协调新物业为消防电梯加装风幕机，改善高温天气乘梯环境

第二十二节优化调整物业维修费用分担标准，从制度上堵住维修费用漏

洞

第二十三节督促新物业整改绿化环境，修复小区与龙湖之间的绿化带

第二十四节建立多元化信息公开渠道，充分保障业主知情权与监督权

第二十五节建立三方共管机制，实现党建引领下的多元协同共治

第二十六节协调惠民资金增设空中花园便民设施，丰富老人儿童休闲生

活

第二十七节妥善应对突发停电危机，协调紧急修复供电系统保障业主生

活

第二十八节协调开发商和第三方停车管理公司，合理调整停车费标准，

切实降低业主停车成本

第二十九节申请惠民资金加装不锈钢晾衣架，切实解决业主晾晒衣物难

题

第三十节协调前物业完成消防喷淋蝶阀更换，筑牢小区消防安全防线

第三章公共收益管理与使用

第四章存在问题与不足

第一章小区及业委会基本情况

一、小区基本情况

海伦广场（备案名：聚诚怡江大厦）位于武汉市江夏区文化大道113号，由武汉聚诚再创置业有限公司（广东海伦堡地产集团子公司）开发建设，于2018年12月30日交付使用。小区为商住两用性质，具体情况如下表所示：

二、业委会基本情况

海伦广场第一届业主委员会于2022年依法成立，并在江夏区房管局完成备案登记。委员经业主大会选举产生，设主任1名、副主任1名、委员3名、候补委员2名，任期五年（2022年—2027年）。本届业委会自成立以来，严格依照《民法典》、《物业管理条例》及《业主大会议事规则》履职，在推动物业更换、追责前物业、公共设施改造等方面取得显著成效。

三、印章及财务保管分工（第一届第三次会议决议）

【法律提示】上述印章保管及用印规则依据《业主大会议事规则》制定，确保业委会印章使用合规，防止滥用，保障全体业主权益。

第二章本届重点成果

第一节废除了不公平的前期物业合同，重新签订了有利于业主的平等的物业合同

小区交付初期，开发商以格式条款形式代表全体业主与原物业（海伦堡物业）签订了《前期物业服务合同》，该合同存在多处明显不利于业主的条款，包括：公共收益归属约定模糊，实际由物业单方控制，业主无法参与分配；维修资金条款缺失，发生重大维修时业主权益无保障；服务质量标准空洞，缺少可量化考核指标，业主无法对物业进行有效监督；上述条款违反《民法典》合同编关于格式条款的公平性要求（第四百九十六条），存在瑕疵。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：依法废除原不公平前期物业合同；与原物业（海伦堡物业）重新签订有利于业主的平等物业合同，设置明确合同期限；新合同增加了服务考核标准、公共收益分配机制等有利于业主的条款，强化了业委会对物业服务质量的监督权。

【关键意义】正是因为设置了合同有效期限，当原物业服务不到位时，业委会可依法在合同到期后不再续聘，从而为依法更换物业奠定了坚实的法定基础。

第二节依法收回被占用的全部公共用房，充分保障全体业主共同财产权益

小区公共用房的所有权归全体业主所有。但在小区交付及前期物业管理期间，开发商及前物业长期占用以下公共用房，严重损害了全体业主的合法权益：三楼被原物业占用办公；二楼劳本利门面被开发商占用经营；A座二楼被原物业占用作员工宿舍；一楼小售楼部仓库被开发商占用；西面杂物间被被物业占用经营。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：依法开展公共用房清退工作，向占用方发出清退通知前往建设和房管部门核查，明确各公共用房的权属和现状经多次协调谈判，被占用公共用房现已全部收回，收回房屋优先用于社区公共活动空间及其他经营用途增加小区公告收益。

【关键意义】正是因为依法收回了被占用的公共用房，本届业委会成功维护了全体业主的合法权益，也为小区增加了可观的公共收益来源，为后续公共资源规范化管理奠定了坚实基础。

第三节解聘服务质量不达标的前物业，更换为带资58万元的广东中奥物业管理有限公司

前物业（海伦堡物业）服务期间，小区存在服务质量不达标、设施维护不到位、公共收益分配不透明等问题，严重影响了全体业主的正常生活：服务质量标准空洞，缺少可量化考核指标，业主无法有效监督；公共收益分配不透明，业主无法参与分配，权益受损；设施设备老化失修，消防、弱电、电梯等存在安全隐患；业主多次投诉无果，缺乏有效沟通和整改机制。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：依法召开业主大会，形成不同意续聘前物业的业主共同决定（不同意续聘580户，占参与户数84.05%）；业主大会表决选择"协议选聘"（三家以上比选）方式选聘新物业（332户，占57.24%）业委会制定完整选聘方案并公告，十家物业公司报名，七家提交正式投标文件。评标委员会由业委会5名正式委员+社区书记+网格员共7人组成，公正评审。经实地考察、综合评审，确定三强入围提交业主大会表决，广东中奥物业管理有限公司中选。依法完成新老物业交接，新物业于2025年1月1日正式提供服务，老物业于2024年12月31日撤场。

【关键意义】正是因为依法依规完成了物业更换，本届业委会为小区引入了服务质量更有保障的新物业（广东中奥，带资投入58万元），从根本上解决了原物业服务不到位的问题，为小区物业管理翻开新篇章奠定了坚实基础。

第四节 依法追责前物业侵占行为，维护业主经济权益和法治尊严

本届业委会在与前物业（海伦堡物业）交接撤场时发现，该物业在服务期间存在多项违法违规及违约行为，严重损害了全体业主的合法权益：

未按合同约定返还公共收益，涉嫌侵占业主共有资金（2023年91,566.24元+2024年87,008.25元，合计178,574.49元）。消防设施、弱电系统、供配电设备、给排水系统、电梯等公共设施维护严重不到位，存在重大安全隐患。涉嫌侵占业主预缴电费28万多元、预缴水费4.7万多元，合计32.7万+元。部分业主预缴物业费及车位费在合同终止后未予退还，合计7万+元。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：依法取得业主大会追责授权（2025年5月业主大会，670户参与，占68.93%，五项追责议题全部通过）；追讨公共收益178,574.49元（2023年91,566.24元+2024年87,008.25元），依法主张业主共有资金权益，已完成追讨。追责前物业设施维护不当行为，要求赔偿相应损失（法院受理审理中）；追回水电预交费32.7万+元，维护业主财产安全（法院受理审理中）；追回预收物业费/车位费7万+元（法院受理审理中）。

【关键意义】本届业委会得以代表全体业主依法追责，有力维护了业主的经济权益和法治尊严，为后续物业服务市场的规范化管理树立了典型，也为小区依法治理的长效机制奠定了坚实基础。

第五节 将插卡式电表升级为智能电表，实现24小时线上缴费和实时查询

小区原使用德力西插卡式电表，业主须前往物业办公室排队充值，还需等待物业电工插卡操作，程序繁琐、效率低下，用电不透明，严重影响业主日常生活：每次充值均需前往物业办公室排队等候，耗费大量时间和精力；无法实时查看用电量，无余额预警，突然断电给业主带来极大不便；用电数据不透明，业主对电费核算缺乏信任，投诉频繁；物业充值窗口工作时间有限，非工作时间无法办理，给业主造成困扰；

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：协调中奥物业将原有德力西插卡式电表全部更换为德力西智能电表（DTS6606vcn）；新电表支持微信/支付宝小程序、APP随时线上缴费，24小时全天候操作便捷；实时查看用电量、峰谷电量，月/季/年用电统计及波峰图分析，用电透明化；余额不足自动预警推送（APP+小程序），避免突然断电。

【关键意义】正是因为完成了智能电表改造，业主的日常缴费体验得到根本性改善，用电数据更加透明，业委会对电费收取的监督更加有效，为构建智能化、信息化的社区管理服务体系奠定了坚实基础。

第六节 扩建电动车充电桩，彻底消除飞线充电隐患

小区地处地铁口，外来电动车占用严重，业主飞线充电、推车上楼屡禁不止，存在严重消防安全隐患，A/B栋大堂门口电动车乱停放问题尤为突出：外来电动车大量占用小区公共空间，业主自有车辆无处停放；飞线充电、推车上楼充电现象普遍，一旦起火后果不堪设想；大堂门口电动车乱停乱放，堵塞通道，影响业主正常通行和安全。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：

协调中奥物业在南面绿化草皮位置实施硬化改造，建设专用电动车停车充电区；引进第三方专业充电桩运营单位，配套消防设施及日常维护。

【关键意义】本届业委会从根本上解决了电动车飞线充电的安全隐患，既保障了业主的充电便利，也守护了全体业主的生命财产安全，为小区的消防安全治理奠定了坚实基础。

第七节 在全部电梯安装电瓶车阻拦系统，用技术手段从源头杜绝电动车上楼

电动车进入电梯上楼充电，是小区最大的消防安全隐患之一。一旦在楼道内起火，将直接威胁全体业主的生命财产安全，后果极为严重，业主对此反映强烈：电动车进入电梯上楼充电现象反复发生，物业劝阻效果有限；缺乏技术手段从源头杜绝，单纯依靠人工管理难以奏效；一旦发生火灾，烟气通过楼道迅速蔓延，极易造成群死群伤事故；老年和儿童业主对高层建筑电梯安全格外担忧，社区安定受到影响。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：

协调中奥物业在A/B栋全部电梯安装电瓶车智能阻拦系统，通过图像识别技术自动检测进入电梯的电动车并阻止电梯运行，技术手段从源头彻底杜绝电动车上楼充电，无需人工干预。

【关键意义】正是因为安装了电梯电瓶车阻拦系统，本届业委会以技术手段彻底消除了电动车上楼充电的重大消防隐患，从根本上保障了全体业主的生命安全，为高层住宅的消防安全治理提供了可复制的经验，为小区的安全稳定奠定了坚实基础。

第八节 新增6个高清摄像头覆盖重点区域，消除监控盲区提升安全系数

小区原有监控系统存在盲区，部分重要区域监控覆盖不足；部分摄像头老化、画面模糊，日常管理和突发事件调查均受影响，安全保障能力受限：广场、停车场入口、垃圾周转房周边等重要区域存在监控盲区；部分摄像头老化严重，画面模糊，无法满足日常管理和取证需求；外来人员出入缺乏有效记录，存在治安隐患；突发事件的影像资料不完整，影响调查处理效率。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：协调中奥物业新增6个高清监控摄像头，重点覆盖以下区域：广场地面及周边：日常监控与人群聚集管理；停车场出入口：车辆进出记录与安全管理；电动车充电区：安全监控与违规行为记录；垃圾周转房周边：环境秩序与安全管理；各楼栋主要通道：人员出入与异常情况监控。

【关键意义】正是因为完成了监控系统全面升级，本届业委会大幅提升了小区的整体安全系数，日常管理更加规范有序，突发事件也有了完整的影像支撑，为构建智慧平安小区奠定了坚实基础。

第九节 增设人脸识别门禁围栏，有效管控外来人员进出提升小区安全水平

东门和北门人行道长期缺乏有效管控，外来人员及车辆随意进出，存在治安隐患；外卖、快递人员随意穿行影响业主安全感和小区秩序：外来人员及车辆随意进出小区，缺乏有效管控，治安风险较高；外卖、快递人员未经业主确认即可进入，骚扰业主现象时有发生；原有门禁设施老化，管控效果差，业主意见较大。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：

协调中奥物业在东门和北门人行道增设门禁围栏及道闸系统；实行刷卡/人脸识别通行，业主凭门禁卡或人脸识别自由出入；外卖、快递人员须经业主确认后方可放行，外来车辆禁止入内；配套完善访客登记制度，确保可追溯管理。

【关键意义】正是因为安装了人行道门禁围栏系统，本届业委会从技术和管理两个层面加强了小区出入口管控，有效阻断了外来无关人员随意进出，为小区筑起了第一道安全屏障，为社区的安全治理奠定了坚实基础。

第十节 修复破损地砖和排水沟盖板，恢复广场正常使用功能和平整美观面貌

小区广场地面历经多年使用且前物业不维护，地砖破损、松动、积水问题日益突出，雨天行走不便，夜间有绊倒风险，严重影响业主使用体验和小区的整体形象：地砖破损、坑洼不平，雨天积水严重，业主行走不便且存在摔伤风险；夜间照明条件下破损地砖不易察觉，绊倒事故时有发生；松动区域不断扩大，影响广场整体平整度和美观度；排水沟盖板损坏，影响排水效率和通行安全。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：协调中奥物业全面排查破损地砖位置，建立维修台账，按轻重缓急分批实施；更换损坏地砖，加固松动区域，修复排水沟盖板；恢复广场正常使用功能和平整美观面貌；建立定期巡查机制，发现问题及时修复，防止问题反弹。

【关键意义】正是因为完成了广场地面修复，本届业委会消除了地面破损带来的安全隐患，恢复了小区公共空间的正常使用功能，提升了业主的居住体验和小区整体形象，为创建宜居小区奠定了坚实基础。

第十一节 协调新物业将服务前台从三楼移至A/B栋大厅，方便业主就近办事

前物业（海伦堡物业）服务期间，服务前台设在三楼，位置偏僻、标识不明显，业主办事须上楼寻找，程序繁琐、效率低下，业主日常抱怨较多：服务前台设在三楼，位置偏僻、标识不明显，业主办事须上楼寻找；物业前台工作时间与业主工作时间重叠，非工作时段无法办理业务；业主办事体验差，多次投诉物业服务态度和效率；缺乏便捷的沟通渠道，业主与物业之间的信息传递不畅。

针对上述问题，本届业委会积极协调新物业（中奥物业）采取以下措施：新物业（中奥物业）进场后，积极响应业委会建议，将服务前台从三楼迁出；在A栋大厅和B栋大厅分别设立服务前台，位置醒目、标识清晰，业主进出即可办理；前台服务人员经过专业培训，服务态度和业务能力显著提升；建立前台服务标准和工作流程，提升办事效率和业主满意度；同步完善前台服务设施，配备等候座椅、办事指南等便民物品。

【关键意义】正是因为协调新物业将服务前台从三楼移至A/B栋大厅，本届业委会从根本上改善了业主的办事体验，让业主足不出楼即可办理物业业务，极大提升了物业服务的便捷性和满意度，也体现了新物业服务理念的升级和服务意识的增强。

第十二节 全力整改消防设施安全隐患，成功摘除市级重大隐患单位帽子

前物业（海伦堡物业）管理期间，小区消防设施严重失管失修，被武汉市消防部门列为市级重大火灾隐患单位，严重威胁全体业主生命财产安全：灭火器大量过期失效，已无法正常使用，存在重大消防灭火能力缺失风险；应急疏散指示灯大面积损坏，紧急情况下无法为业主指引逃生通道；楼顶消防设施长期缺乏维护，关键设备处于瘫痪状态；消防联动控制系统存在故障，无法实现火灾自动报警和联动功能；被武汉市消防部门正式列为市级重大火灾隐患单位，面临行政处罚和限期整改压力。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：协调中奥物业组织专业消防检测机构对小区消防设施进行全面检测评估，摸清问题底数；进场后立即行动，对全部过期灭火器进行统一更换，恢复消防灭火能力；对全楼应急疏散指示灯进行全面排查和修复，确保紧急情况下指引畅通；对楼顶消防设施进行系统维修，恢复设备正常运行状态；投入资金修复消防联动控制系统，并通过消防验收；积极与消防部门沟通整改情况，申请验收摘牌，最终成功移除市级重大火灾隐患单位帽子。

【关键意义】正是因为在接手小区后即高度重视消防安全，本届业委会全力协调新物业投入人力物力，在最短时间内完成了消防设施的全面整改，从根本上消除了小区被列为市级重大火灾隐患单位的安全威胁，成功摘除了隐患帽子。灭火器、应急灯、消防系统等设施的全面修复，为全体业主的生命安全筑起了坚实屏障，也为小区营造了安全可靠的居住环境。

第十三节 紧急完成B栋污水管道塌陷应急维修，协调多部门联动保障小区卫生

2024年4月，B栋车辆进出口处污水管道发生塌陷堵塞，污水外溢臭气漫天，严重影响业主正常生活和小区卫生环境，紧急维修刻不容缓：B栋车辆进出口处污水管道塌陷堵塞，污水外溢严重影响业主生活；塌陷位置位于小区红线范围以外，责任界定存在争议；塌陷处下方有燃气管网穿越，机械开挖存在安全风险，只能人工开挖；若不及时修复，污水横流将严重污染小区环境，滋生蚊蝇疾病传播风险。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：第一时间启动应急响应，联合物业、社区、大桥产业园区、城管、园林、燃气、地铁、水务局等多部门协调，经第三方比价，最低报价8,000元（武汉众联共创建设有限公司）依物业服务合同约定，超5,000元部分从公共收益列支，顺利完成维修。

【关键意义】本届业委会依法依规完成污水管道应急维修，消除了污水外溢的卫生隐患，保障了小区环境的整洁和业主的身体健康。

第十四节 建成钢结构玻璃顶垃圾周转房，彻底解决垃圾桶露天摆放异味扰民问题

A/B栋门口常年摆放十几个垃圾桶，夏季恶臭熏天、污水横流，严重影响业主居住体验和环境卫生；拾荒人员长期在桶边翻捡，秩序混乱，业主投诉不断：垃圾桶露天摆放，夏季恶臭熏天，污水横流，严重污染居住环境；拾荒人员长期聚集翻捡垃圾，秩序混乱，影响小区形象和卫生；垃圾清运不及时，垃圾桶满溢后无人处理，蚊蝇滋生疾病传播风险高；业主日常生活的舒适度和健康安全受到严重影响。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：协调中奥物业在小区西南角建设钢结构玻璃顶垃圾周转房；集中收纳各楼栋垃圾桶，封闭管理，禁止拾荒人员进入；A栋撤销大堂门口垃圾桶，改在靠近马路位置设置3个，由物业及时清运；B栋只保留2个垃圾桶，加大巡查频次，快满时及时锁入周转房；城管每日到周转房清运，建立定时清运机制；小区内严禁堆放建筑垃圾，装修垃圾须当日清走。

【关键意义】正是因为建成了规范的垃圾周转房，本届业委会从根本上解决了垃圾桶乱摆、异味扰民的顽疾，大幅改善了小区卫生环境和业主居住体验，也为小区的长效卫生管理奠定了坚实基础。

第十五节 规范小区外墙广告管理，依法追讨商户广告费

小区外墙属于全体业主共有部分，其广告位经营收益依法归全体业主所有。前物业（海伦堡物业）管理期间，外墙广告管理严重失序，商户随意悬挂广告、不缴广告费，严重侵害全体业主利益：外墙广告位被商户随意占用，无审批、无收费，公共收益严重流失；部分商户长期悬挂广告却不缴纳任何费用，形成历史欠费；外墙广告杂乱无章，严重影响小区外立面形象和观瞻；缺乏统一的外墙广告管理制度，商户肆意侵占公共空间。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：制定外墙广告统一收费标准，明确广告位使用规范和管理要求；对历史欠费商户进行全面排查，摸清欠费底数，建立催缴台账；多次书面催缴欠费商户，要求限期缴费或拆除广告；对配合缴费的商户，依法收取广告费并纳入公共收益管理；对拒不缴费的商户，固定证据、留存资料，依法列入起诉追缴名单，持续推进广告费追讨工作，部分欠费已成功收回，纳入公共收益（详见本报告公共收益账目明细），下一步，本届业委会将依法向业主大会申请授权，对拒缴广告费的商户提起诉讼，通过法律途径坚决追回欠款，维护全体业主的合法权益。

【关键意义】正是因为对外墙广告进行了规范化管理，本届业委会不仅挽回了公共收益损失，还建立了对外墙公共空间的长效管理机制，杜绝了类似侵占行为的发生。通过依法追讨欠费，充分体现了业委会维护全体业主利益的坚定立场，也彰显了用法律武器保护业主共有财产的决心。

第十六节 全面整修电梯设施，彻底解决电梯长期失修问题

电梯是高层住宅最重要的特种设备，安全运行直接关系全体业主的生命财产安全。前物业（海伦堡物业）管理期间，电梯维保严重不到位，频繁出现故障，给业主日常出行带来极大困扰和安全隐患：电梯维保严重缺失，故障频发，业主日常乘梯提心吊胆；电梯轿厢空调损坏，夏季闷热难耐，业主乘梯体验极差；电梯轿厢地面破损严重，部分区域已不成样子，影响正常使用；电梯故障频繁报修，业主投诉不断，前物业推诿拖延不予解决。

针对上述问题，本届业委会积极协调新物业（中奥物业）采取以下措施：组织专业电梯维保单位对全部电梯进行全面检查，摸清设备现状；对电梯轿厢空调进行全面维修或更换，恢复制冷功能；对电梯轿厢地面进行全面整修，更换破损地板，恢复整洁面貌；在电梯轿厢内增设灭烟桶，完善消防安全配套；对新物业电梯维保工作进行持续监督，确保维保质量。

【关键意义】正是因为在更换新物业后高度重视电梯这一特种设备的安全运行，本届业委会协调新物业对全部电梯进行了全面体检和系统整修，彻底解决了电梯长期失修的历史遗留问题。电梯轿厢环境的显著改善，不仅让业主乘梯更安心、更舒适，也为小区特种设备的安全管理奠定了坚实基础，充分体现了新物业进场后带给小区的积极变化。

第十七节 完成A座二楼活动中心防水维修，为社区公共空间投入使用扫清障碍

A座二楼原被开发商/前物业占用作员工宿舍，2025年1月收回后拟装修为社区活动中心，为小区业主提供公共活动空间。但在装修过程中发现墙面、顶板、地面多处严重渗漏：装修过程中发现多处严重渗漏，大面积水渍斑驳，防水层破损严重；若不优先完成防水修缮，装修投入将毁于一旦；渗漏问题还会殃及楼下业主，引发邻里纠纷。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：经业委会决议，漏水维修超出惠民资金覆盖范围，依规动用公共收益，第三方比价，最低报价方：武汉市峰回建筑工程有限公司，报价10,039元（人工材料9,940元+税费99元），维修范围：顶板6处注浆防水、排水沟28米防水翻新、地面61㎡外墙防水翻新、空调机位3处管道修复密封。

【关键意义】正是因为及时完成了漏水维修，本届业委会为社区活动中心的投入使用扫清了障碍，消除了渗漏殃及楼下业主的隐患，也体现了对公共资产的爱护和增值意识，为小区公共活动空间的规范化运营奠定了坚实基础。

第十八节 紧急完成空调百叶窗及外墙空鼓维修，消除高空坠物隐患

2025年11月17日，武汉遭遇突发大风天气，小区多处空调百叶窗被大风吹落，直接砸向楼栋下方人行通道，碎片四散，幸未造成人员伤亡，但严重危及业主安全。经全面排查，A/B栋外墙还存在多处空鼓区域：多处空调百叶窗被大风吹落砸向人行通道，严重危及过路业主的人身安全；A/B栋外墙多处存在空鼓，空鼓层厚度达2厘米，大风天气下随时可能大面积脱落砸人砸车；安全形势极为严峻，紧急维修刻不容缓，若不及时处理后果不堪设想。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：当晚紧急召开联席会议，连夜部署应急处置方案，连夜清理坠落碎片确保行人安全；第三方报价，最低价：城瑞修合（湖北）建筑服务有限公司，空调百叶窗维修：19,600元（28列x700元/列，含高空作业+人工+材料），外墙空鼓处理：300元/处（以实际勘查数量为准，据实结算），全部从公共收益列支，无需业主额外缴费；先施工后结算，三方现场监督，实报实销。

【关键意义】正是因为在突发安全事件面前快速响应、紧急处置，本届业委会及时消除了高空坠物的重大安全隐患，避免了人员伤亡事故的发生，守护了全体业主的生命财产安全，也为小区应对突发公共安全事件积累了宝贵经验，为社区的安全韧性建设奠定了坚实基础。

第十九节 多次依法追责开发商房屋质量保修责任，协助受害业主通过诉讼维权

小区自2018年12月30日交付以来，陆续出现多处房屋质量问题。本届业委会任期内，经全面排查发现以下主要问题：外墙防渗漏5年保修期至2023年12月30日届满，届满后新出现的渗漏问题缺乏责任主体；洗手间漏水涉及120+户、墙体开裂60+户、玻璃炸裂80户、空调故障50户；开发商怠于履行保修义务，质保期内多次致函催促维修均无正式回应；部分受害业主面临自行承担维修费用的困境，维权难度大。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：2022年业委会三次联合物业致函开发商催促维修，无正式回应；2022年11月邀请湖北楚智律师事务所梅律师专题研究法律对策；2022年11月15日向开发商及其母公司（广东海伦堡地产集团）邮寄《联系函》，均无回应；经充分调研，建议受害业主通过微信小程序向江夏区法院起诉，公众号已发布起诉书模板业委会提供法律支持，协助受害业主依法维权。

【关键意义】正是因为坚持依法追责开发商，本届业委会为受害业主提供了法律支持和维权路径，充分运用法律武器维护业主合法权益，彰显了业委会为业主仗义执言的责任担当，也为后续协助业主诉讼维权奠定了法律基础。

第二十节 争取惠民资金装修业主活动中心，建成业主休闲会议场所

A座二楼原被开发商及前物业占用作员工宿舍，2025年1月新物业（中奥物业）进场后予以收回。但发现以下问题：A座二楼面积约300平方米，闲置未用，未能发挥公共服务功能。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：

积极争取江夏区惠民资金支持，主动对接大桥街道、十字岭社区等部门，详细汇报小区公共房产状况及改造计划，成功将本项目纳入2025年度惠民资金支持计划，政府全额补贴惠民资金，无需业主承担任何费用，顺利改造为业主活动中心。

【关键意义】正是因为积极争取政府惠民资金支持，本届业委会成功将收回的公共房产改造为便民服务设施，无需业主掏一分钱。该项目将闲置资源转化为公共服务空间，体现了取之于业主、用之于业主的理念，提升了小区公共服务水平，增进了邻里关系，构建了和谐社区。

第二十一节 协调新物业为消防电梯加装风幕机，改善高温天气乘梯环境

消防电梯是高层住宅的重要特种设备，其正常运行和乘梯环境直接关系业主体验。前物业（海伦堡物业）及开发商均未给消防电梯安装空调和风幕机，每逢夏季高温，消防电梯轿厢闷热难耐，业主乘梯如同蒸桑拿，投诉较多却始终未能解决：消防电梯轿厢未安装空调，高温天气下闷热难耐，业主乘梯体验极差；前物业长期不作为，业主反映多次均未得到解决。

针对上述问题，本届业委会积极协调新物业（中奥物业）采取以下措施：将消防电梯加装风幕机列为新物业进场后整改事项之一，协调新物业投入资金采购并安装风幕机设备，有效改善了高温天气下消防电梯的乘梯环境，业主满意度显著提升。

【关键意义】正是因为在更换新物业后积极推动细节改善，本届业委会协调新物业为消防电梯加装了风幕机，彻底解决了困扰业主多年的电梯闷热问题。这一看似细微的改进，体现了新物业对业主诉求的积极响应，也彰显了业委会对小问题的重视程度——群众利益无小事，一点一滴皆民生。

第二十二节 优化调整物业维修费用分担标准，从制度上堵住维修费用漏洞

公共维修费用的合理分担，是维护业主利益、确保公共资金用在刀刃上的关键环节。本届业委会在实践中不断发现问题、完善机制，对物业维修费用分担标准进行了优化调整：前物业（海伦堡物业）合同期间，所有公共维修费用均从公共收益列支，缺乏费用管控机制；前物业存在虚报、虚增维修费用的情况，损害业主公共资金利益；签订新物业（海伦堡）合同时，首次约定5,000元以内维修由物业从物业费自行承担；新合同实施后发现漏洞：物业方将不足5,000元的维修故意拖延至超过5,000元，再由业委会动用公共收益报销。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：组织财务、法律等专业力量，对维修费用分担条款进行深入研究，在与新物业合同续签或修订时，将维修费用分担条款由"5,000元以上由业委会承担"优化调整为"超出5,000元的部分由业委会承担"，新条款明确：5,000元以内维修物业自行承担；超出5,000元的部分由业委会从公共收益列支，从制度设计上堵住了物业故意拖延、虚增费用的漏洞，有效规范了维修费用报销流程，保护了全体业主的公共资金安全。

【关键意义】正是因为在实践中不断发现问题、完善机制，本届业委会对维修费用分担标准进行了制度性优化，将"全超全赔"调整为"超额分担"，从根本上堵住了物业故意拖延维修、套取公共收益的制度漏洞。这一调整体现了业委会在合同管理中的专业性和前瞻性，也彰显了为业主管好每一分钱的责任意识。

第二十三节 督促新物业整改绿化环境，修复小区西边的绿化带

小区与龙湖紫都城之间的绿化带属于小区红线范围内的公共区域，是小区的"脸面"，直接影响业主的居住体验和小区整体形象。前物业（海伦堡物业）管理期间，对该绿化带长期疏于维护，环境状况日益恶化：绿化带杂草丛生，夏季蚊蝇滋生，严重影响业主生活环境，花坛长期无人打理，枯枝败叶堆积，泥土裸露，绿化带内步道泥泞，业主通行不便，小区整体绿化养护不到位，影响小区整体品质和形象。

针对上述问题，本届业委会积极协调新物业（中奥物业）采取以下措施：将绿化带整改列为新物业进场后环境整治的重点事项，督促新物业对小区与龙湖之间绿化带进行全面清理，清除杂草杂物，对绿化带进行补种，恢复绿植覆盖，改善绿化景观效果，并对小区整体绿化区域进行系统修剪养护，包括乔木、灌木、草坪等建立绿化养护定期巡查机制，确保绿化环境持续保持良好状态。

【关键意义】正是因为高度重视小区整体环境品质，本届业委会督促新物业对绿化带进行了全面整改，结束了绿化带长期失管失养的历史。通过补种绿植、修整花坛、清运杂物，绿化带面貌焕然一新，小区整体形象得到显著提升，业主居住环境更加舒适宜人。

第二十四节 建立多元化信息公开渠道，充分保障业主知情权与监督权

信息透明是业主监督业委会工作、参与小区治理的前提。前期物业管理期间，缺乏有效的信息公开渠道，业主对小区公共事务的知情权得不到保障，影响了业主参与社区治理的积极性。信息公开渠道单一，业主难以及时获取小区动态信息。会议决议、维修进展、经费使用等关键信息未能主动向业主公示。业主反馈渠道不畅通，投诉建议难以直达业委会。信息公开随意性大，缺乏制度化、规范化的公示程序。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：创建公众号"海伦广场业委会"，定期发布会议公告、工作报告、维修公示、选票结果等重要信息。建立微信群，各楼栋设立联络群，及时响应业主诉求，形成双向沟通机制。设置公告栏，在A/B栋大厅定期张贴纸质公示，确保信息覆盖到不使用智能手机的业主。建立接待制度，业委会成员定期接待业主来访，接受咨询、投诉和监督。制定信息公开管理办法，明确各类信息的公示时限和方式，确保信息公开制度化、常态化。

【关键意义】正是因为建立了多元化的信息公开渠道，本届业委会实现了小区治理信息的充分公开，让每一位业主都能及时了解社区动态、参与公共事务。充分的信息披露有助于化解矛盾、增进信任，为业委会工作奠定坚实的群众基础。

第二十五节 建立三方共管机制，实现党建引领下的多元协同共治

小区治理涉及全体业主的切身利益，单一主体难以有效协调各方诉求。前期物业管理期间，缺乏有效的多方协同机制，重大事项决策缺乏广泛参与的民主程序，影响了小区治理效能。小区重大事项由物业单方决定，业主参与渠道缺失。公共资金使用缺乏有效监督，存在资金使用不透明的风险。社区、业委会、物业三方沟通协调机制不健全，各方合力未能有效形成。

针对上述问题，本届业委会积极推动建立多方协同共治机制：建立社区、业委会、物业三方共同参与的议事协调机制，形成重大事项三方共同商量的工作模式。推动小区物业费和公共收益由三方共同保管，任何资金使用均需三方审核，社区进行监督。重大事项决策严格按规定公示，并依法召开业主大会投票决定，确保程序合法、决策民主。依托社区党组织，发挥党建引领作用，将党的政治优势和组织优势转化为社区治理效能。

【关键意义】正是因为积极探索党建引领下的治理新模式，本届业委会建立了社区、业委会、物业三方协同共管机制，实现了从单一管理向多元共治的转变。三方共管机制有效整合了各方资源，形成治理合力，提升了小区治理的专业化、规范化水平。

第二十六节 协调惠民资金增设空中花园便民设施，丰富老人儿童休闲生活

小区3楼空中花园是老人与小孩休闲的重要区域，但此前缺乏娱乐设施，也没有坐的地方，居民使用体验较差。儿童活动空间匮乏，低龄儿童缺乏安全有趣的户外游乐场所。休闲座椅缺失，老人儿童休憩不便。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：积极向社区申请惠民资金支持，获得政府专项资金补贴。协调新物业配合施工，完成空中花园便民设施增设工程。增设儿童娱乐设施，为小区儿童提供安全有趣的户外游乐空间。配置适合老年人使用的健身器材，丰富老年业主业余生活。增设休闲座椅，方便老人儿童休憩停留。

【关键意义】正是因为积极争取社会资源，本届业委会用惠民资金为小区空中花园增设了便民设施，结束了老人儿童无处休闲的历史。这些设施的增设极大地方便了小区老人儿童的休闲生活，营造了温馨和谐的小区氛围，得到业主的广泛好评。

第二十七节 妥善应对突发停电危机，协调紧急修复供电系统保障业主生活

2022年8月6日凌晨，小区突发主供电电缆烧毁导致全小区停电，因主供电电缆属小区内部线路，供电局不承担维修责任，需小区自行解决。当时正值夏季酷暑天气，如不及时维修，将严重影响全小区数百户业主的正常生活秩序。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：连夜启动应急响应，第一时间联系大桥供电所反馈情况，协调紧急排查。并协调前物业垫付维修费用，最后在供电所的指导和支持下，选择了有资质的专业维修单位（武汉建昌电力工程有限公司），以3万元总价完成紧急修复。

【关键意义】正是因为在突发事件中迅速响应、依法处置，本届业委会成功化解了突发停电危机，在最短时间内恢复了小区正常供电秩序，保障了广大业主的正常生活。

第二十八节 协调开发商和第三方停车管理公司，合理调整停车费标准，切实降低业主停车成本

翠荣公司收购小区产权车位后，计划大幅涨价向业主出售，远超市场合理价位。涨价后停车费标准显著高于周边同类住宅和商业综合体，加重业主经济负担。部分业主反映强烈，多次向业委会、社区和物业科投诉反馈。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：

召开社区、业委会和物业三方专题会议，深入研究停车收费问题和合同约定条款。发函至萃荣公司，正式提出停车费标准过高问题，要求遵循市场行情合理定价。积极协调开发商和萃荣公司，援引物业服务合同中停车费标准的相关约定，据理力争。多次沟通谈判，持续跟踪降价进展，最终推动萃荣公司下调停车费：临时停车由5元/小时降至3元/小时，每天30元封顶。

【关键意义】正是因为业委会积极主动介入停车收费管理，在车位产权已经外流的不利局面下，通过协调谈判成功压低停车费标准，有效保护了业主的切身利益，为后续规范小区停车管理奠定了基础。

第二十九节 申请惠民资金加装不锈钢晾衣架，切实解决业主晾晒衣物难题

海伦广场为封闭式阳台设计，业主在自家阳台晾晒衣物不便，尤其晾晒被褥等大件物品更是无处可去。

针对上述问题，本届业委会积极向社区申请惠民资金支持，获得政府专项资金补贴。在小区天台和三楼空中花园统一加装了不锈钢晾衣架。

【关键意义】正是因为急业主之所急，本届业委会积极争取社会资源，利用惠民资金在小区公共区域加装了不锈钢晾衣架，彻底解决了业主晾晒衣物和被褥的难题，体现了业委会服务业主、为民办事的工作宗旨。

第三十节 协调前物业完成消防喷淋蝶阀更换，筑牢小区消防安全防线

小区为170米超高层商业综合体，共972户，消防安全责任重大。但本届业委会履职后发现，小区消防喷淋系统存在重大问题，前物业不确定各户内的喷淋是否正常完好，不敢向喷淋管内注水，导致消防设备长期处于半瘫痪状态。

针对上述问题，本届业委会依法采取以下措施：督促前物业切实履行合同义务，对消防系统存在的问题进行全面排查。要求前物业发函确认消防隐患问题，明确整改责任和时间节点。协调前物业采购正规配件，对A/B座各楼层喷淋蝶阀故障进行逐一更换。共更换喷淋信号蝶阀50台，覆盖A/B座各楼层消防喷淋系统。

【关键意义】正是因为业委会始终将消防安全放在首位，持续督促前物业整改历史遗留的消防隐患，最终协调完成了50台喷淋蝶阀的更换工程，筑牢了小区消防安全防线，守护了全体业主的生命财产安全。

第三章公共收益管理与使用

小区公共收益由财务委员张旭同志负责编制账目，经与物业方核对，业委会主任刘权批准，每年向全体业主公示。以下数据来源于经公示确认的《公共收益汇总（公示）表》及《公共收益汇总（对账）表》。

一、公共收益来源（30项，2019-2025年）

小区共形成30项公共收益来源，包括场地出租、广告位、充电桩、仓库等多种业态，2019年至2025年各年度收入情况如下：

二、公共收益收支汇总（2019-2025年）

三、公共收益分配方案

依据第一届第三次会议决议，公共收益分配采用三七开（不扣成本）：

物业方：30%（作为物业管理成本补贴）

业委会方：70%（归全体业主，用于补充专项维修资金及小区公共开支）

历年欠付情况：依据对账单，历年业委会应收未收款合计87,008.25元（2025年新增）；另补提往年欠付28,163.22元、会议协商补入7,000元，上述款项正在依法追讨中。

四、专项维修资金说明

根据小区管理规约（已备案）：小区无住宅专项维修资金，以公共收益补充。公共收益分配顺序为：第一步：补充专项维修资金；第二步：业主大会会议经费；第三步：业委会工作经费

【法律依据】依据《民法典》第282条"建筑物及其附属设施的收益属于业主共有"，以及第281条关于专项维修资金的规定，公共收益的使用须经业主大会表决，并定期公示。

第四章存在问题与不足

一、依法追责前物业，部分成果已落地

业委会已获业主大会授权，对前物业五项违法违规行为启动追责程序，目前部分成果已落地：已追回2023年至2024年公共收益合计178,574.49元，其余事项仍在依法推进中。证据材料收集耗时较长，需与多方（供水、供电、燃气、房管部门）协调调取历史资料。诉讼周期较长，司法程序需耗费较长时间。部分损失难以量化，需聘请专业机构鉴定。

二、质保期届满后新问题维修困难

外墙防渗漏5年保修期已于2023年12月30日届满，此后新出现的渗漏、空鼓等问题缺乏责任主体，维修面临以下困难：需动用公共收益：屋顶漏水、平台漏水等维修费用较高，需依法提交业主大会表决，程序复杂、周期较长；维修技术复杂：外墙空鼓、防水层老化等维修难度大，需专业施工且费用较高。

三、公共收益管理可持续性挑战

小区无住宅专项维修资金，公共收益是小区维修改造的主要资金来源。随着年份推移和设备老化，公共收益支出压力将持续增加：部分广告位、场地出租合同陆续到期，需及时续签或新签，确保收益稳定；设施设备老化维修需求增加，公共收益支出可能超出预期；需探索建立稳定的资金补充机制，如拓展公共收益来源渠道。

四、业委会工作力量有限

业委会成员均为兼职志愿者，在业委会工作与本职工作、个人生活之间需平衡分配精力。随着任期推进，以下挑战日益突出：业主诉求多元化，部分复杂问题（如邻里纠纷、工程鉴定等）超出业委会能力范围。信息公开的工作量较大，需确保每一项决策都有完整公示记录。下一届业委会候选人招募困难，需做好换届交接工作。

五、物业服务质量持续监督压力

新物业（中奥）入驻，虽然带资投入承诺可观，但长期服务质量如何尚待检验：新物业13项痛点解决方案的实际执行效果需持续跟踪。

六、电动车停放与充电管理问题日趋恶化

小区地处地铁口，部分外来电动车骑行者将小区作为免费停车场，驾车进小区后转乘地铁，导致小区电动车数量远超实际业主需求，管理难度极大：外来车辆占用充电车位：大量外来电动车长时间占用充电车位，本小区业主车辆反而无法充电，引发业主不满。一二楼商户反对：部分商户认为电动车管理措施影响其生意，抵触情绪较大，协调难度高。管理成本高且效果有限：物业缺乏强制手段，劝离外来车辆效果有限，矛盾频发。

七、楼上住户与商户管理理念差异影响小区治理决策

楼上公寓住宅业主与一二楼商户之间管理理念存在较大差异，双方难以达成共识，部分治理措施因此搁置：楼上业主：希望严管小区人员出入，安装人脸识别道闸门禁系统，提升小区安全性。一二楼商户：担心严格管理影响客流，进而影响生意，对相关措施持抵触态度。双方分歧导致大厅人脸道闸门禁加装计划未能落地实施，小区安防水平提升受限。

八、部分业主法律意识淡薄，公共收益追收困难

部分业主，特别是商户，法律意识淡薄，不认可在外墙上悬挂广告牌需向小区缴纳使用费，拒绝支付相关费用。业委会考虑到大家都是邻里关系，迟迟未采取法律手段追收，导致公共收益持续受损。

九、业主参与度低，重大决策表决门槛高

海伦广场为商住两用公寓楼，大多数业主购房系投资用途，并不在此居住，导致参与小区公共事务的热情普遍较低，业主大会表决时达到法定参与率难度较大：投资业主不居住本地：大多数业主不在小区居住，参加业主大会或现场活动不便，线上投票参与率也不高。外地业主比例较高：部分投资业主在外地，对小区事务关注度更低，联系难度大，决策难以形成有效多数。参与热情不足：部分业主认为小区事务与自身关系不大，对公共事务漠不关心，导致业委会推动的治理措施难以获得足够的业主支持。

海伦广场第一届业主委员会

二〇二六年八月

抄报：江夏区住房保障和房屋管理局、武汉江夏经济开发区大桥产业园、十字岭社区居民委员会