珠江御景业委会季度(2026年7-9月)工作报告与物业费公共收益收支情况公示

2026 年 7 月至 9 月，是珠江御景湾小区正式告别前期包干制物业、全面落地信托制物业服务模式的首个季度。信托制物业服务以信义关系为基础，实现资金归全体业主所有、账目全程公开透明、物业公司仅获取服务酬金，从制度上破解传统包干制模式下公共收益不明、资金监管缺位、服务质价不符等长期痛点，在全体业主的理解、支持与参与下，业委会紧紧围绕“建机制、强监督、促公开、优服务”的总体工作思路，依托数字化平台赋能小区阳光治理，稳步推进制度搭建、资金归集、服务监督、设施修缮、业主共治等各项重点工作。现将本季度主要工作情况总结如下：

一、信托制落地与机制建设

（一）签约启航，开启小区治理新模式

2026年7月6日，业委会与广州珠光物业管理有限公司公司正式签署《信托制物业服务合同》，宣告小区长达近 20 年的前期包干制物业服务阶段正式终结，信托制物业服务模式全面落地运行。新模式下，物业费、公共收益全部归集至业主共同基金专户，与物业公司自有资金完全隔离；物业公司作为服务受托人，仅依据考核结果获取合同约定服务酬金，所有公共资金取之于业主、用之于业主，从根源上改变过去物业掌控全部小区资金的旧格局。

（二）数字赋能，马克“透明小区” 系统搭建阳光治理底座，为落实信托制 “公开透明、全民可监督” 的核心要求，小区引入欢聚集团旗下马克透明小区系统，打造属于本小区的阳光数字化管理平台，平台集财务公示、在线缴费、事务表决、报修反馈、服务留痕、监督投诉等功能于一体，让小区每一笔资金流向、每一项服务执行情况均可查询、可追溯，真正实现 “账本晒在阳光下”。 截至 9 月底，已有 1200 多户业主完成注册绑定，成为小区财务公开、事务决策及服务监督的核心线上载体，目前仍有近 600 户业主尚未完成绑定，业委会持续呼吁广大业主尽快完成注册绑定，充分行使自身的知情权、参与权与监督权。

（三）攻坚克难，推动历史公共收益追回归集

公共收益归全体业主共有，是信托制模式的核心权益。业委会成立后与珠光物业多轮发函沟通、磋商谈判，要求至少从2026年1月1日后的所有公共收益移交给业委会名下“业主共同基金”账户，物业公司已将前期部分公共收益85 万余元划转至 “业主共同基金” 账户，实现小区历史公共收益追回的重要突破。针对历年尚未厘清的公共收益，业委会已正式发函珠光物业公司，要求完整提供历年公共收益全部台账、合同、收支凭证等资料，为后续全面审计与进一步追讨工作做好准备。

同时，业委会对小区涉及公共收益的对外合作承包合同全部进行梳理，以业委会名义重新签订中国移动基站、电梯广告、场地摆摊等经营性合同，确保后续全部公共经营收入直接归入业主共同基金账户，杜绝公共收益体外流转。

（四）建章立制，规范公共基金全流程使用

鉴于本季度小区公共区域设施整治、维修任务繁重，为保障公共维修资金、公共收益使用合法合规，业委会拟定《御景湾小区公共基金使用流程工作指引》，明确基金申请、评估、公示、审批、支付、复盘全链条规则，守住业主共有资金安全底线。

加快内部治理体系建设：完成业委会兼职财务人员选聘并对外公示；启动征集维修改造、维保服务合格供应商库以及小区业主专家库，后续维修项目将通过竞价、招标等规范化流程遴选施工单位，兼顾维修工程质量与成本管控，减少资金浪费，防范廉政风险。

二、日常监督与物业服务考核

（一）固化例会沟通机制，及时化解物业服务问题

建立多层级例会制度：业委会已定期和不定期地召开居委、业委会和物业三方联席会议，争取居委党建引领和工作支持；每月两次列席物业服务中心周例会；每月底与物业公司负责人召开专项工作例会，集中梳理物业服务现存短板，明确整改事项，部署下一阶段重点工作安排，打通业委会、物业之间常态化沟通渠道。

（二）强化现场巡查监督，实行问题清单限期整改

自9 月起，进一步加大现场监督力度，每周组织业委会成员联合物业负责人、各部门主管开展小区全域实地巡视检查。对巡查中发现环境、设施、秩序等各类问题，形成书面整改清单，明确责任部门、整改标准和完成时限，跟踪闭环落实，把监督落到实地。

（三）优化物业考核方案，落实信托制“考核定酬金” 机制

信托制模式的一大优势，就是物业服务企业酬金与实际服务成效直接挂钩，服务达标方可足额获取酬金，服务不到位则相应扣减，结合信托制实施第一季物业公司各部门实际履职情况以及小区现实需求，业委会完成物业服务考核方案优化并提交物业公司试行。计划从信托制实施第二季起，按月度、季度、年度开展物业公司及一线人员综合考评，考评结果直接作为物业酬金发放的重要依据，倒逼物业服务提质增效。

（四）常态化核查服务现场，推动服务能力迭代提升

7 月以来，业委会对物业人员在岗履职、服务规范落实情况开展突击检查与常态化核查。经过督促整改，一线工作人员服务态度、业主报修响应速度较前期有明显改善。业委会已正式要求物业公司制定系统性员工培训计划，重新梳理各条线岗位服务标准，给予合理整改周期的同时，持续强化过程监管，推动物业公司完成从传统包干制向信托制受托服务角色转型。

三、设施维修与环境整治

面对小区部分设施老化、多年历史欠账，业委会依托信托制公共基金制度，积极推动民生类维修整治项目落地。

楼顶漏水治理：业委会联合物业公司已邀请三家及以上防水专业单位开展现场实地勘察，收集多套报价方案，由物业管家逐户向涉事业主通报方案信息，就是否启用公共维修资金开展楼顶防水整治广泛征求业主意见，充分尊重业主共同决策权。

道路、外墙与绿化整治：针对小区道路地面破损、外墙老化脱落、绿化缺损退化等突出问题，业委会邀请道路平整、外墙维护、绿化养护等多家专业单位现场勘查，形成整治方案与报价。以上项目均涉及每栋楼的维修资金使用，业委会正在整理完善资料，后续将面向全体业主公示初步维修方案，广泛征集业主意见后确定实施方案。

信托制第一季，已督促物业完成多项急难民生维修项目：①维修翻新东侧大门标识墙；②修复小学及幼儿园门口积水路面；③解决江边凯旋门顶部积水问题，切实改善业主居住环境。

四、费用收缴与公摊管理

（一）物业费收缴现状与重点推进工作

信托制第一季小区物业费整体收缴率不足七成。业委会已拟定缴费提示通知，倡导广大业主理解信托制运行逻辑，积极缴纳当期物业费，保障小区公共基金正常运转。针对开发商及其下属住宅、车位、商铺、会所等大业主欠费问题，业委会已正式发函，督促其按期足额履行缴费义务。

（二）新旧费用分离，厘清权责边界

7 月模式切换初期，因马克系统新旧物业费同时缴费引起混淆，当期物业费收缴率一度不足30%。经业委会与物业公司充分协商达成共识：前期历史欠费由珠光物业公司自行负责追缴；广大业主仅需在马克透明小区系统缴纳信托制实施之后的当期物业费。自 7 月起，业主通过马克小程序缴纳的物业费、车位管理费、汽车月保费、临停费等全部直接进入 “业主共同基金” 专户，专用于小区日常管理、设施维保、公共区域环境维护，不经过物业公司自有账户，充分体现信托制资金归业主的制度优势。

（三）规范水电公摊，化解长期公摊争议

针对以往水电公摊透明度不足的痛点，业委会与物业公司明确工作方向：各楼栋业主分摊水电费争取由供电部门统一完成分摊核算及收取；业委会对小区公共区域水电分摊数据开展核查审核，保障公摊计算合理、公开公正，欢迎广大业主积极参与核对、签名确认。

针对商业用电代付代缴存在资金风险，业委会已督促物业加快推进商业区域预付费电表改造，降低业委会代付代缴带来的资金风险。

本季度小区全部物业费、公共收益的收支情况见附表，全体业主可通过马克透明小区系统随时查阅。

五、业主共治与大会筹备

第二次业主大会筹备：结合信托制实施第一季度运行实践，围绕小区长远治理发展需要，业委会计划于2026 年底组织召开小区第二次业主大会。目前各项大会议题正在研讨梳理当中，后续将提交全体业主投票表决，对小区重大公共事项形成集体决策，进一步夯实信托制物业服务运行的业主自治基础。

六、存在问题与改进方向

本季度是信托制合同落地运行的第一个季度。信托制对于小区全体相关方均属于全新的治理模式，业委会、监委会、物业公司以及广大业主都处在学习适应阶段，各项工作边实践、边探索，工作中仍存在不少短板与现实挑战，需要在后续工作持续优化完善：

1. 数字化系统仍需迭代优化：马克透明小区系统上线初期，存在缴费流程不够顺畅、停车数据对接滞后等实操问题。业委会已经牵头组织物业、马克技术团队召开多轮协调会议，持续推动系统调试优化，不断提升业主使用体验，夯实阳光管理的技术载体。

2. 物业公司转型存在阵痛期：珠光物业长期执行包干制模式，在信托制新模式下，服务理念、透明化作业习惯、标准化服务流程尚需要一定周期落地磨合，服务能力还有较大提升空间。

3. 业主参与度有待进一步提高：马克透明小区系统业主绑定率尚未达到全覆盖；物业费收缴率虽较模式切换之初有所回升，但距离保障小区良性运转的预期目标仍有极大差距。

（1）从附表物业费收支情况可以看到，只有各位业主积极缴纳物业费，消防电梯等维保费用才有钱支付，小区的运作才能正常进行！

（2）把商铺电表改为预付费电表，把公摊电费交给电网公司统一收费，是减少代付资金风险，所以希望各位业主积极签名支持。

信托制的健康运转离不开全体业主的共同支持，公共基金池需要依靠广大业主共同维护。

4. 业委会自身建设仍需加强：业委会属于兼职履职，人手有限，信托制相关实务经验仍在积累提升，在监督深度、议题统筹、信息宣传普及等方面还需要持续改进。

信托制物业的核心在于一个“信” 字，制度提供基础保障，信任依靠共同建设。新模式既需要业委会勤勉履职、严格监督，更离不开广大业主的信任、积极参与和有力监督。业委会诚挚呼吁小区热心业主、志愿者主动参与小区公共事务，群策群力，共同推动信托制物业服务合同规范有序运行，携手把珠江御景湾建设成为账目清晰、服务优良、邻里和睦的美好家园。

广州市珠江御景湾业主委员会

2026 年 10 月 8 日