01
3月5日上午，今年的政府工作报告新鲜出炉，报告中有近200字内容专门提到房地产，大家关注比较特殊的一点是，今年的政府工作报告是自2016年以来再次重提“去库存”。
不过我国房地产经过了10年的起起伏伏，去库存已经和当年的背景完全同，其背后所依赖的政策和实际市场环境也和10年前发生了根本的变化，所以，要搞清楚此次地产定调的影响，需要将报告中的内容放到一个更高的维度去审视。
为了更加直观准确的了解此次政府工作报告中的核心内容，我将2016年至今年的政府工作报告关于房地产部分的重点内容进行了总结和提炼，详见下表：
通过上面工作报告关于房地产的描述可以看出来，虽然仅仅过去10年，但是对房地产市场而言，用沧海桑田来形容一点都不过分。
立在当下，可能很多人都已经忘却10年前的今天，绝大多数房子还需要抢着买，并且随之而来的就是接连的房价暴涨和一批批炒房造富神话。
伴随着房住不炒，金融政策收紧，经济下行以及三年疫情的叠加影响，房地产像是失去燃料的火箭，突然熄火并迅速坠落，大批量的烂尾楼和房价暴跌击穿了很多家庭最后的防线。房地产的问题也从金融问题逐渐发展成为重要民生和政治问题。
所以，单独将今年的政府工作报告拿出来看，并不会觉得报告有何特殊之处，但是，如果将它放到整个10年的区间进行分析，就会发现报告中的定调虽然会解决一部分当下问题，但是也会潜藏着一些风险。
02
我们先来看看这次工作报告对应的政策核心，基本延续去年的思路，即因城施策调整土地供应，政府下场收储存量商品房，国家建立“好房子”标准拉动改善需求，放宽公积金政策以及提高保障房供给等等。
政策看似繁多杂乱，其实核心就指向了四个字——“双轨并行”。
对于有资金的改善群体，享受到的政策是更多的土地带来的房产选择，更宽松的货币和公积金政策，更高标准的“好房子”，而对于资金紧张的刚需群体，享受到的政策则是政府平台公司收储带来的大量保障性和租赁住房。
看似合理的政策其实正在无意中助推了一种“居住隔离”，并且将住房群体无形中分成了不同的“阶级”，或者说“等级”。
第一等级：拥有核心城市核心地段房产的有钱人，他们也是地产政策逐步改革和松绑的最大受益者，掌握核心土地资产的定价权；
第二等级：未买房但是持有大量现金流的“游资”，他们拥有更多更好的选择权，在买房市场上有大把的机会可以选择优质恒产；
第三等级：背负高额房贷的中产阶级，他们是地产政策更新迭代中的“牺牲品”，高位接盘，变现困难，手中的存量房在“好房子”政策的推进中会使二手房去化更加艰巨；
第四等级：依靠保障性住房的新住房群体，这部分群体有一部分可能最终会跃升到第二等级，但是在我国庞大的人口基数下，更多的可能是失去不动产这一大宗资产配置。
03
这其实不是危言耸听，美国就曾经有过类似的先例。
2008年次贷危机之后，很多美国人违约断供，积压了大量的止赎房屋，导致了美国多地房价的持续阴跌。为了快速消化这些不良资产，美国在2012年出台了“止赎房转租赁”试点计划。
大量的止赎房不再直接面向普通群众，而是通过严格的资格审查筛选，以非常低的价格定向出售给以黑石、喜达屋等代表的华尔街巨头。这些房子最终被重新翻新，投入到租赁市场。美国住房的自有率也从69%的高点跌至62.9%，创下50年的新低。
最终的结果导致了大量的美国中产从“业主”变成了“租户”，而损失的财富也都流入到了资本巨头手里。
反观中国，随着限购、好房子等政策的大规模松绑，一方面带来核心城市的优质房产价格一路上行，当前市场下仍然有很多单价10万以上的日光盘；一方面是大量普通人的房产价格腰斩，卖不掉，租不高，让越来越多的人逐渐陷入“负资产”的怪圈。平台下场收储也是没有办法的办法。
我国和美国的制度不同，出发点也不同，但是最终导致的社会结构变革很有可能会趋同，也就是形成贫富差异极大的“双轨制社会”。这个风险绝对不可被忽略。
04
最后，分享一个小故事。
前一段时间我参观了一个“好房子”试点项目，房子建的非常好，最大的户型有270㎡，最小的户型也有140㎡，我在案场听到置业顾问在逼定一个大户型的客户，无意间听到这个客户说了一句话，让我大受震撼：“我不是说你们房子不好，但是你想想，我花这么多钱买一个270㎡的房子，还要和这些140㎡的人住在一个小区，那不成了凤凰进了鸡群了吗？”
