航天双城小区第二届业主委员会工作汇报

尊敬的航天双城小区全体业主：

提笔撰写本届任期工作汇报时，正值2026年盛夏将至，而本届业主委员会任期亦将于6月5日正式届满。回首五年，百感交集。

我们从疫情最严峻的时刻起步，在第一届业委会"零交接"的空白中艰难重建。这五年，原主任离职，多名事业单位委员因工作冲突或不便等原因不得不陆续退出，候补委员仓促补位——组织运行的阵痛，远比预想沉重。更难的是，作为无薪酬、无行政支撑的自治组织，我们曾在职责边界模糊时承受误解，在沟通渠道不畅时面对质疑，在事务繁杂时独自消化那些本可更合理分担的压力。这条路，走得艰难，甚至孤独。

但在艰难与孤独中，我们从未偏移核心——维护业主权益，守护小区的"钱袋子"。面对此前公共收益账目不清、管理缺位的状况，本届任期始终将"厘清账目、取之于民用之于民"作为首要目标。今天呈交这份汇报的同时，我们亦将公共收益的明细账目与分配方案提交本次业主大会审议——这是属于全体业主的共有财产，如何处置，理应由大家共同决定。

2026年6月5日，本届任期正式结束。届时若第三届业委会未能如期组建，小区将重返"有事不知找谁、有责无人来担"的局面——公共收益无人监管，公共设施维护无人跟进，物业服务无人监督。我们必须坦诚相告：这样的风险，并非远虑，而是近忧。

因此，这份汇报既是对过去五年的交代，亦是一份恳切的动员。家园不能没有守护者，而下一个守护者，或许正是此刻阅读此报告的你。恳请您在审阅工作的同时，认真思量；更恳请在接下来的业主大会中，投下关键一票——不仅为公共收益的处置方案，亦为家园选出新的脊梁。

一、公共收益管理——从"零"到"归位"的破冰之战

艰难开局：面对"从零起步"的困境

大家可能很难想象，我们在上任之初面临的是怎样的空白：

交接缺失：第一届业委会与物业服务企业均未向第二届移交账目及经费资料，连社区也未能提供完整的历史档案。依据缺失：小区公共收益长期处于"物业代管、业主缺位"的状态，业主对小区的"钱袋子"完全不知情、不掌控。

主动作为：在协作中推动归位

面对上述局面，本届业委会并未因"无米下锅"而却步。在街道相关科室及社区居委会的全程指导下，我们确立了"依法依规、寸土必争"的原则，从零开始重建小区财务管理体系，推动公共收益回归业主共有账户。

核心成果

    截至2026年5月，我们通过规范电梯广告等公共资源的经营方式，累计为小区创收近 100 万元.

    这笔资金已于2026年4月要求物业在各栋公告栏张贴公示，接受全体业主监督，确保"取之于民、用之于民"，具体用途由业主大会共同决定。

历史遗留：尚未追回的前任公共收益

本届任期内，我们推动公共收益回归业主共有账户并建立规范管理机制。但对于业委会成立之前的历史收益——包括旧衣回收箱收益、场地租赁费、电梯广告费、电动车充电费、门闸广告费、快递柜场地租金等——因涉及复杂的法律追溯程序，尚未能开展追讨。

诚挚呼吁

      历史收益追讨涉及复杂法律程序，超出本届业委会的专业能力与任期时限。我们恳请小区内有法律背景的业主伸出援手，为追讨方案提供志愿咨询；同时提请本次业主大会就此项工作进行决议，形成业主共同意志。后续追讨工作需由第三届业委会引入专业法律力量，并就是否启动诉讼程序另行提请业主大会表决。

二、设施安全与居住品质——与时间赛跑的守护

（一）人身安全防线

外墙排危：守护头顶的安全

面对外墙瓷砖脱落这一高空隐患，我们在街道及社区的指导下迅速启动相关程序，招标遴选专业公司开展排危与修补工作。

进度

外墙排危工程收尾阶段

工程已进入收尾阶段，预计5月底完工，6月第三方检测机构完成验收。

承诺：每一块瓷砖脱落或空鼓处的修补，都是为了守护您头顶的安全，容不得半点马虎。

电梯维修与更新：解决"上上下下"的烦恼

2024年 · 已完成

面对电梯故障频发，协调物业启动公共维修基金申请流程，遴选电梯维修公司进行施工，完成了多部电梯核心部件的维修更新。

2026年4月 · 进行中

在街道、社区全程指导下，协助监管8-9-10栋老旧电梯更新项目（获政府专项补贴），目前相关工程公司正有序推进。

现存问题：小区其他楼栋电梯亦面临老化，未来维修仍需大量资金；监控系统局部区域老化，物业尚未制定系统的更新计划，安保智能化水平不足。上述事项需要第三届业委会持续跟进、督促落实。

消防与监控：仍需补强的短板

针对小区消防设施老化、监控盲区等问题，我们多次发函督促物业整改，并计划推动将监控设备更新纳入物业投资计划。我们要求物业对消防主机、水泵等关键设备进行定期维护，确保关键时刻"拉得出、用得上"。

问题提示：物业尚未制定系统的消防和监控更新计划，安保智能化水平不足，且存在物业人员与商住区混用、人手配置不到位的情况。这些短板需要第三届业委会持续跟进、推动改进。

（二）居住品质提升

充电桩整改：合规与安全的攻坚

这并非简单的"安装"，而是一场"合规整改"。

背景

根据武汉市相关监管部门关于消防安全的最新要求（严禁在楼栋内和地下室违规设置充电桩），原有设施面临整改风险。

过程

在市相关部门、街道及社区的指导下，业委会承担了重新选址、紧急遴选充电桩安装公司的重任，物业予以配合。

现状

充电桩整改主体完工

目前主体工程已完成，剩余点位因电力扩容正在协调，预计6月中旬全部完工。

外墙渗水：困境中的坚守

当看到200多户业主家中墙壁发霉、墙皮脱落，甚至有的房间因渗水无法居住，我们心急如焚。

努力

我们迅速启动招标，但因招标程序中部分环节未充分征询业主意见，被业主提出异议，工作主动暂停。

现状

那段时间，我们承受了渗水业主的指责甚至投诉，但我们从未放弃。目前仍在与街道、社区持续沟通，寻找合法合规的解决方案，力求让渗水业主早日住上安心房。

三、物业服务监督与博弈——从"被动接受"到"主动要求"

客观肯定：值得点赞的"人情味"

我们始终坚持客观公正的视角，不一味否定。

节日温情

物业每逢节日（妇女节送花、春节送对联）举办的暖心活动，确实给小区带来了积极的氛围。

优秀员工

特别要表扬安保团队的郭姓保安（郭师傅）。他主动问候进出业主，严格把守门禁，服务态度和责任心均值得肯定。

辩证反思：为何"好人"成不了"好标准"？

我们肯定物业员工的个人善意与努力，但这不能替代物业公司的制度责任。恰恰相反，正是因为好员工依赖个人自觉而非制度保障，才更说明管理体系的缺失。

管理缺失：郭师傅虽然在某些方面做得好，但他只是一个个案。为什么他的好做法，一直以来都停留在"人治"层面，没有被公司总结成标准、推广给所有员工？这说明物业公司的管理是碎片化的——依赖员工个人的良心和自觉，而非制度保障。体系漏洞：缺乏统一的企业文化导入和标准化的全员培训，导致所有员工各行其是，好的是偶然，差的是常态。

绿植养护专项整改

针对业主投诉"名贵绿植被移走、补种廉价花卉"问题，我们在社区指导下对小区绿植全面盘点，要求物业建立《绿植养护台账》，严禁擅自砍伐移除。2026年以来，已督促物业补种栀子花等季节花卉和绿植，让小区在不同季节都能闻到花香、看到绿意。

业委会评语：针对我们指出的擅自更换树木问题，物业在书面回复中并未否认"未报备"的违规事实，反而试图用"土壤酸碱度""适应性"等技术理由来合理化其行为。这恰恰说明：第二届业委会成立之前，物业对小区绿化的管理完全凭其喜好随意改造，没有将业主和业委会的监督权放在眼里。

物业合同交涉困境

本届业委会上任即发现签订的《物业服务合同》已于2019年到期。根据《民法典》第九百四十八条，物业服务期限届满后业主未作出续聘或另聘决定的，原合同继续有效但服务期限为不定期，当事人可随时解除，但应提前六十日书面通知对方。我们多次与物业经理交涉，要求就续签事宜启动协商、明确服务标准，但对方始终未予积极回应。

现状：不定期合同状态下，物业服务质量缺乏合同约束，业主权益保障处于不确定状态。是否续聘、以何种条件续聘，需要全体业主在业主大会中共同决定。

公共区域活动：程序告知有待规范

物业在小区内开展节日活动或服务活动（如妇女节送花、春节送对联，洗地垫、磨刀等）时，几乎从未提前向业委会告知活动内容、时间及占用区域，也未确认是否需业主大会知情。根据《武汉市物业管理条例》，物业利用公共区域开展活动，应当接受业委会监督，保障业主知情权。我们曾于2022年6月2日发函，要求物业建立活动报备机制，但对方至今仍未形成规范程序。

我们肯定这些活动的初衷与效果，但规范告知程序并非多余——活动占用公共区域、消耗公共能耗，业主有权知情；且唯有形成制度，才能避免"想办就办、想停就停"的随意性，让好的服务可持续、可复制。

透视物业便民活动的成本与程序

物业每年举办的洗地垫、磨刀等便民活动，业主参与度高、反响较好，我们对此予以肯定。但作为小区公共事务的监督方，有必要厘清两个基本问题：

我们并非质疑活动价值，而是主张：好事要办得明白。成本谁担、程序是否合规，与活动受不受欢迎是两回事。唯有制度化，才能让受欢迎的服务持续下去，而非依赖物业某任经理的个人意愿。

违规经营：擅自利用公共区域牟利

除便民活动外，物业在经营上亦存在越界行为，影响了全体业主的共有权益：

线下违规：物业未经业委会和业主大会同意，擅自在小区门口外侧区域及物业前台大厅，进行日常用品和生活服务项目的经营。设备违规：擅自放置冰柜等设备，且无法说明其用电结算方式，极可能消耗小区公共电费。线上违规：同时开展线上售卖业务，收益去向不明。法律定性：根据《民法典》及《武汉市物业管理条例》，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会同意，所得收益主要用于补充专项维修资金。物业"既不报备、又不公示、收益不归业主"的行为，属于程序违规与权益侵害。

人员更换不报备：程序缺失

物业项目经理及核心管理人员的更换，长期存在未履行告知程序的情况——往往人已离任，才通知业委会，甚至根本不通知。此举违反了《武汉市物业管理条例》关于人员备案和公示的规定。

底线要求：物业管理人员（特别是项目经理）的更换，必须提前向业委会报备，并在小区公告栏公示。物业是"服务管家"，不是"主人"。这是保障业主知情权和监督权的底线，不容突破。

四、廉洁从业与组织建设——初心不改，坚守到底

人员更迭：任期内的坚守与重建

五年任期，对每一位委员都是一段沉重而庄严的承担。任期内，我们先后经历了三位委员因个人原因相继离任的情况——其中包括担任主任职务的委员，以及数位具有事业单位身份、因单位规定限制或不便等原因而不得不辞去职务的委员。

每一次人员变动，对业委会工作的延续性都是一次挑战，也在客观上耽误了部分工作进程。但我们没有就此停摆——在街道、社区的指导与支持下，依照法定程序，先后完成了委员的补选和主任的重新推举，确保业委会始终有人在岗、有人担责，将工作不间断地向前推进。

备注说明：一个组织的运转，靠的不是某一个人，而是共同的责任与意志。感谢每一位曾经参与的委员，也感谢继续坚守的同仁。人员更迭的阵痛也提醒我们：业委会的长效运转，需要更完善的机制保障——这正是未来需要持续完善的方向。

无经费下的隐形付出

在前期《业主大会议事规则》中，业委会没有任何工作补贴，甚至连一元钱的自主支配权都没有。为了开展工作，委员们只能自掏腰包：刻公章的费用、腾讯会议的会员费、打印材料的开支……至今仍有部分垫资未报销。

当看到部分业主因对业委会职责存在误解而指责时，我们也会感到心酸。我们也是普通业主，有工作、有家庭，却愿意牺牲休息时间为小区奔波，只希望大家能多一份理解。

我们从未抱怨，因为我们知道，这是在为自己的家园做事。

廉洁从业：拒绝诱惑，坚守底线

本届业委会一上任，就遭遇了物业送礼金及各种利益诱惑。我们第一时间在业主公众号上公开此事并退回礼金，同时发布《廉洁倡议书》，明确"不收一分礼、不拿一分利"的原则。

廉洁承诺

     我们深知，业委会的权力来自全体业主的信任与授权，必须干干净净做事、清清白白做人，才能不辜负大家的信任。

备注说明

     业主自治组织的公信力，建立在每一笔账目清楚、每一次决策公开之上。本届业委会以五年实践表明：廉洁不是高标，而是底线。我们期待这成为传统，而非特例。

五、结语与未来建议——遗憾与展望：给第三届业委会的备忘录

五年的履职，我们尽心尽力，但也受限于任期和权限，仍有许多未竟之事。物业虽然在书面回复中承诺了"未来流程"和"投资计划"，但这些都还停留在书面承诺尚未转化为实际投入的阶段。

针对未来工作，我们提出以下建议，希望第三届业委会能以此为纲领，继续推动落实：

1、推动物业服务合同规范续签

    本届业委会上任即发现《物业服务合同》已于2019年到期，任期内多次与物业协商续签及条款完善，但未达成一致。根据《民法典》第九百四十七条、第九百四十八条及《武汉市物业管理条例》第五十条规定，物业服务合同期限届满后，业主未依法作出续聘或另聘决定的，原物业服务合同继续有效但转为不定期合同。不定期合同状态下，双方权利义务处于不稳定预期，不利于小区长效治理。建议第三届业委会在街道、社区指导下，依法组织业主大会就是否续聘、服务标准及合同条款进行表决，推动签订规范的定期物业服务合同。

2、督促物业履行日常维护义务

    根据《民法典》第九百四十二条及物业服务合同约定，物业服务人应当妥善维修、养护业主共有部分。目前小区存在地面砖块破损修补不及时、消防设施维护记录不全等日常维护缺位现象，属物业服务成本应覆盖范围。建议第三届业委会建立定期巡查与书面督促机制，对物业未按合同履行的维护义务留存证据、限期整改，必要时依据合同条款主张违约责任。

3、推动设施设备更新改造纳入规范渠道

    小区游乐设施老化、监控系统升级等需求客观存在。根据《物业服务收费管理办法》第十一条，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。建议第三届业委会对日常运行维护范围内的设施，督促物业纳入年度服务计划并公示预算；对确需大修、更新、改造的项目，依法申请使用专项维修资金，或经业主大会决议后由公共收益补充。

4、落实绿化补种承诺

     针对物业擅自移除名贵绿植、补种廉价花卉的问题，本届业委会已督促其建立《绿植养护台账》并承诺补种杜鹃、碧桃等品种。建议第三届业委会持续跟踪该书面承诺的兑现情况，要求物业将绿化补种纳入年度服务计划并向全体业主公示进度，确保监督有据、追责有力。

5、规范公区活动程序

    明确物业在小区内开展任何活动前必须提前向业委会告知活动内容、时间及占用区域，公共区域经营所得收益全额纳入公共收益账户，保障业主知情权与监督权。

6、修改议事规则

    明确业委会日常办公经费及工作津贴标准，保障业委会正常运转，体现"权责对等"原则。

         写给业主的关于业委会、物业、社区的角色认知与分工说明

在履职过程中，我们发现很多业主不清楚业委会，物业，社区的角色与分工，我们用一张简表说明三方的职责边界，供大家了解：

业主遇事正确求助流程：

• 日常服务问题（保洁、维修、安保、设施故障） → 直接找【物业公司】履约处理

• 物业不作为、乱收费、服务不达标 → 找【业委会】监督整改、核查维权

• 业委会履职违规、自治纠纷、多方调解无果 → 找【社区居委会】指导调解、合规纠错

致全体业主

     2026年6月5日，本届任期即将届满。根据《民法典》第二百七十七条、第二百七十八条及《业主大会和业主委员会指导规则》第五十七条规定，业主委员会任期届满前应当组织召开业主大会进行换届选举。

    本届业委会已依法启动换届选举准备工作，在街道、社区的指导监督下，推进换届工作组的组建、候选人报名、资格审查等事宜。第三届业主委员会成员将由业主大会依法投票选举产生。

    若您热心公益、有履职时间、愿为小区出一份力，请依法向本届业委会登记参选意愿，经资格审查后提交业主大会选举。家园不能没有守护者，恳请您在接下来的业主大会中，投下关键一票——不仅为公共收益的处置方案，亦为家园选出新的脊梁。

信息公示：航天双城小区业主委员会换届选举工作组成员公示已于5月7日在小区公告栏张贴，详细信息亦已上传至航天双城小区业委会公众号"HangTianSC信息台"，欢迎全体业主查阅了解。

    过去五年，我们或许未能让每一位业主满意，但我们始终坚守初心，为小区的美好家园建设和业主权益保障而奋斗。

    祝愿航天双城小区越来越好，成为每一位业主心中的幸福家园。

                         航天双城小区第二届业主委员会

                                 2026年5月13日