——创世邸第二届业委会任期述职报告
各位邻居们：
写下这篇文章的时候，第二届业委会的三年任期已经走到了尾声。
三年前的夏天，我们拿着刚领到手的公章，在银行和业务不太熟练的柜员一起折腾了一下午，终于给小区开出了第一个对公账户。那天走出银行的时候，说实话心里没什么豪情壮志，只觉得——终于，小区的事情可以由咱们业主自己做主了。
两年前的夏天，我们在一周年公众号文章里写下"涅槃重生日，宝剑出鞘时"——彼时北门改造、跑道重修、架空层提升，还只是蓝图上的文字和业主大会上的议题。
三年后的今天，蓝图全部落了地。该交卷了。我们不打算写一篇漂亮的总结报告，只想认认真真跟大家聊聊：这三年，我们到底干了什么，钱从哪里来花了多少，小区3年后变成了什么样。
01 上任第一件事：换物业
这个故事，一周年的时候我们已经详细讲过了——续聘投票、选聘方案、评选小组、选聘文件、候选物业开标路演、最终投票。风雨连廊里深夜奔走贴公告的日子，相信很多邻居至今还记得。最终以超过90%的同意率，我们告别了融信，迎来了滨江物业。
但那只是开始。
滨江入驻后的磨合期并不顺利，一周年时我们也聊过这段经历。最终推动滨江更换了物业主任和部分主管，情况才有了实质性改善。
后面两年发生了什么？新班子确实给了我们不一样的体验。各项带资提升项目有条不紊地落地，物业人员的专业素质有了质的提升。但我们没有因此放松——
2024年和2025年，我们分别组织了全小区物业满意度测评，让每一位业主给物业打分。这不是走形式，测评结果直接影响我们下一步的沟通策略和考核依据，也形成了年度评估的常态机制。
同时，我们和滨江就合同中的经营分成条款进行了多轮协商，最终达成一致，每年按约完成结算发函打款，确保小区的利益一分不少。
三年里，我们和物业的关系，大概可以概括为：选好人、盯着干、干不好就换人，形成了业主有效的监督机制，有效提升了小区物业水平。
02 第二件事：创收挣钱
财务独立是一切的前提。这一点，三年前开设对公账户的那天就定下了。
第一年，我们完成了最艰难的"原始积累"——向融信发函收回全部前期代管经营性收入153万，向社区街道索要初始资金，一户一户理清经营性用房的混乱状态，清退老赖和关系户，回收访客车位并建立收费制度。这些故事在一周年时聊过了，就不重复了。
后面两年，重心从"收旧账"转向了"做经营"和"管好钱"。
经营性用房这一块，我们走完了完整的生命周期——该清退的清退了，该调租金的调了，到期的重新签约了，空出来的面向市场招租了。有些决策是果断的，比如与不配合的租户解约；有些是纠结的，比如某些"历史遗留"的租金标准要不要一步到位。三年下来，经营性用房的合同签了好几轮，每一轮都比上一轮规范。在苏委员的努力下，小区经营房用房几乎没有空置期，租金也一直有竞争力与市价保持一致，确保小区利益不受损害，账户持续有进账。
除了用房租金，我们还一点一点拓展出一张经营收入网络：联通、电信、移动三家基站的协议续签和租金确认；快递驿站续签；南门贩卖机签约；百步印社自助打印合作；各类摆摊经营审批（农夫山泉、蔚来汽车、新希望牛奶……）。每一笔不大，但积少成多，每一笔都是为全体业主挣的。
钱挣回来了，怎么管？我们做了几件关键的事：
第一，申请了业委会官方公众号并完成认证，建立季度账目通晒制度——每一笔进出，定期公开；第二，完成了银行监管系统的同步授权，与街道社区形成了账目通晒制度，确保资金安全；第三，对重大工程支出进行第三方审计，包括跑道工程和北门工程；第四，请了专业的代账公司对小区账目进行管理，确保每笔收支都有明确记录。
另外说一件小事：刚成立时我们聘请了第三方服务机构协助处理会务流程，后来发现按次收费太贵，就和对方谈成了年度合作，省了不少。类似的"抠门"决策还有很多，比如自购打印机和耗材替代外包打印，能自己跑的流程绝不花钱请人代跑。
三年下来，经营性收入账户从零起步，到后面有了相当充裕的可支配余额，甚至完成3年来全部工程建设后，小区经营性收入账户还剩余了150多万元的余额交接给下一届。这些钱，一分一厘都是属于全体业主的。
03 挣来的钱，花在哪了
接下来这部分会比较长，因为三年里的改造工程实在不少。第一年完成的那些工程——垃圾点下移、泳池修补、单元门改造、电梯投保、照明更换——在一周年时跟大家报告过了。这里重点聊聊后面两年做的事。
关于回家的路——门禁和出入口改造
第一年完成了单元门改造，大家回家的仪式感更足了。后面两年，我们把目光投向了小区的每一个出入口。
北门是很多业主关注的重点，尤其往世纪城方向出行的邻居。一周年时我们说要改造北门——现在，图纸设计终于落地、也进行了垃圾房分流与门禁更换，一改之前破旧的24小时垃圾房面貌。西门同步更换了门禁并加装了立柱和石球，南门非机动车出入口也换成了单元门的设备。停车场匝道完成了升级改造，地库的道闸系统也进行了更换提升。
进出小区的每一个口子，三年里基本都动过了。
北门工程对比图：
关于脚下——跑道和地面
这是后两年最大的工程之一，也是一周年时我们向大家承诺要做的重点项目。
小区的塑胶跑道老化严重，下雨天一脚水一脚塑胶，是大家反映最多的问题之一。从完整的招投标流程开始，经历了候选人变更、费用追加谈判、施工监督、竣工检测——每个环节都有故事，每个环节都不省心。最终，跑道全面铺设完成。现在傍晚去跑一圈，踩上去的感觉，和三年前完全是两个世界。
任期进入最后阶段时，我们其实可以选择"收收尾就好"——毕竟换届在即，中间难免有工作真空期，很多事留给下一届也说得过去。但看着健身区和童玩区的塑胶破破烂烂，孩子们踩在上面磕磕绊绊，我们还是决定最后再冲一把。赶在届满前完成了健身区和童玩区塑胶的全面重铺。同时完成了童玩区的设施加装。不想给自己留遗憾，也不想让大家多等一天。
地面沉降的问题也不少。南门车库入口加上其他4处沉降，我们通过公开询价选定施工方，逐一修复。东门旁的塌陷单独做了填补。这部分金额，我们也都妥善留好了发票、视频，待质保金返还时让开发商承担，毕竟这些问题是水管保护没做好造成的。
关于水——泳池和水系
第一年启动的泳池马赛克修补和净水消毒系统加装，后来全部完工。现在夏天开放前的水质检测是有底气的。小区的孩子们夏天可以愉快地下水玩耍开泡泡趴，平时可以水边坐坐欣赏风景，都是独属于创世邸业主的高端体验。
水系修复是三年里费心费力但"回本最快"的工程之一。中庭水系前后修过好几次，东门水系也做了防水修理。修之前，水系每个月的水费高达好几万块——水在地下悄悄流走，钱也跟着流走。修好之后，漏水止住了，能耗大幅下降，省下来的水费一年就是一笔不小的数字，我们把它用在了让水系开放更长时间上，现在中午、下午水系均有开放，园区里有水声和没水声，体感差别很大；而看不见的地方，钱包的差别更大。这笔账，怎么算都值。
关于绿——绿化和景观
启动了整体绿化改造方案，做了东门花境，围墙外的灌木进行了统一更换。四季有变化、进出有景观，这是"白富美"小区该有的样子。
关于看不见的地方——地下和架空层
这部分花的钱和精力其实最多，也是三年里最难的。大部分业主未必注意得到，但这恰恰是一周年时我们说"要做"而后面两年咬着牙"做完"的重头戏。
架空层的蜕变是一个跨了两年的过程——先是漏水维修，接着是管道改造，然后是墙面脱落修复，最终确定了美化提升的改造单位，做了整体提升。如果你最近走过架空层，应该能感受到变化，设施维修了，家具变多了，童玩区玩具更多了。
地库，是整个任期里最艰难的一仗。
说实话，这个工程差一点就没做成。24年业主大会投票时，方案写的是修缮地库全部破损区域。但真正进入招投标调研阶段后，我们聘请了专业第三方实地测量，又向滨江系和周边小区的地库维修工程取经，才发现现实比想象中严峻得多——投票时按补漆估算的区域，二次勘察后发现大量需要基层重做；整体破损比投票时更加严重；全部修缮的预算飙升到200万以上，工期需要1到2年，意味着1到2年内地库粉尘满天、车位大面积受影响。
跑道工程刚结束，地库调研的结论就像一盆冷水泼下来。8月到10月那几个月，业委会内部因为地库问题反复讨论、与业主代表共同商议——到底还修不修？怎么修？修多少？大家众说纷纭。任期已经进入倒计时，地库工期又长，越来越多的声音倾向于"把地库留给下一届"。
同时，还要面对来自各方的压力。地库越来越破，业主们的不满声音越来越大，信访和投诉不断。我们理解大家的焦急——谁也不想每天开车经过坑坑洼洼的地面——但在预算、工期和现实条件之间找到平衡，真的没有想象中那么简单。
最终，我们还是把这项工作捡了起来。既然修不完全部，那就先从最没有争议、业主感受最直接的地方修起——负一层出入口主干道基层全部重做，星空顶加装。招标方式也改了，从按总工程量招标改为按单价加限定工期招标，规定维修区域优先级，确保在任期结束前完成这次施工。
今年1月26日施工单位进场，为期100天，影响车位超过200个，需要业主绕行、临时停放。这100天里，物业负责协调疏通，业委会从旁辅助并把控预算。施工期间粉尘、噪音、通行不便，给大家带来了不少困扰——感谢每一位克服不便、给予理解和支持的业主。
地库维修不是一届业委会能干完的事。但我们迈出了第一步，探索了维修工艺、积累了车辆协调经验、摸清了地库实际状况，为下一届继续推进打下了基础。有些事，不能因为做不完就不做。
负一负二层还追加了防水工程，北门污水管做了维修。地库采购了除湿机，梅雨季不再到处湿漉漉。
雨棚碎玻璃的清运和维修、单元厅墙面脱落的修复，也都在日常推进中完成了。这些都是"地下工程"，看不见，但不做的话后果很严重。
关于安全
高空抛物摄像头的安装经历了一波三折——最初讨论用经营性收入安装，因流程问题被搁置。后来在和滨江的谈判中争取到了由物业赠送安装，最终实现了全小区覆盖。
15幢消防泵线路老化做了紧急维修后，全小区的消防整改工程经过讨论，动用维修基金完成了。安全这件事，不出事的时候没人在意，但我们不能不做。
04 这三年，还有些不太显眼的事
除了物业和工程，还有一些工作也花了我们不少时间。
业主大会的组织——每年的议题收集、方案拟定、第三方聘用、合同签订、投票组织——每一次都是完整的法定流程，每一次都需要达到法定投票率。三年三次，次次达标。感谢大家每一次的积极参与。
管委会电缆铺设事件——有一段时间，隔壁项目施工进入了我们小区红线范围内。业委会毛委员查图纸确认是小区的红线范围，我们第一时间发函要求停止施工，同时向相关部门进行了情况说明。这件事如果当时没有及时介入，后果很难预料。
亚运期间的保障配合工作，虽然是被动任务，但也花了一些精力去协调。
还有一些"没做成"的事，也要跟大家坦白：垃圾上门回收我们推动过，但最终因成本和政府垃圾分类要求的矛盾没有落地；与开发商交涉的几个历史遗留问题——2年内质保维修、8年内漏水问题、顶楼层高、会所归属——多次发函沟通，均未取得实质性进展。不是每一件事都能做成，但至少我们试过了，也为下一届留下了完整的交涉记录。
05 交卷
三年，上百项大大小小的工作，无数次会议、发函、现场盯工、半夜张贴公告。
说没有疲惫是假的。说没有委屈也是假的——决策总有人不理解，节奏总有人觉得太快或太慢，花钱总有人觉得该花别处。但每次走在园区里，看到跑道是新的、水系是流的、灯是亮的、门是好用的，就觉得，还行，没白干。
两年前我们写过"涅槃重生，宝剑出鞘"——如今剑已归鞘，仗打完了。
本届业委会的任期到此结束。我们把一个"钱被代管、物业不达标、设施无人看管"的小区，交还给大家一个"财务透明、物业受监督、硬件全面更新"的小区。不敢说完美，但敢说问心无愧。
最后，想认真说一声谢谢。这三年能干成这些事，感谢与我们双向奔赴的所有人：
感谢所有支持我们的业主们。 换物业时90%的投票率，每次工程方案上会时居高不下的支持率，地库施工期间200多位业主换停车区域配合——这是沉甸甸的信任。没有你们每一次的投票、每一次的理解、每一次在群里帮忙解释和转发，业委会不可能在三年里干完这么多事。
感谢第二届业委会的全体委员们。 七个人，三年，没有一分钱报酬，全靠一口气撑着。毛委员盯工程盯到半夜发消息确认细节；苏委员和丈夫许先生把经营性用房管得几乎没有空置期；林委员的材料整理一丝不苟，每次开会翻出的资料都是齐的；唐副主任把基站续约的事从头跟到尾；范委员管账管得明明白白；华委员采购时的锱铢必较......大家分工明确、配合默契，吵过、累过，但从没散过。
感谢业主代表们。 业主代表是业委会和全体业主之间的桥梁——每一次政策解读、每一次施工通知、每一次群里的质疑，都是代表们在第一时间回应和解释。还有很多代表牺牲自己的时间，帮忙跑泳池砖的采购比对、物业年货慰问品选购、架空层改造方案的建言，大大小小的事都有他们的身影。特别鸣谢毛丽敏律师对小区全程各大事宜、对接沟通提供的法律支持。
感谢社区。 垃圾点位改造、地库维修立项、消防整改推进——每一件涉及审批和协调的工作，社区都在背后帮我们推。陈亮书记、倪主任，每次我们带着问题找过去，他们都会认真了解情况，只要是对业主好、对小区好的事，从不推诿，一直在帮我们想办法、找资源、打通环节。
感谢物业。 磨合期的阵痛过后，滨江的新团队给了我们很不一样的配合体验。地库施工100天的车辆协调疏导、每一次改造工程的现场配合、日常巡查和维护的尽责——过去两年里，业委会提出的每一项工作，物业都在认真执行和落地。我们监督他们，他们也配合我们，这种良性互动是小区三年变化的基础之一。
接下来，创世邸将迎来新一届业委会。希望大家继续像支持我们一样，支持他们。
也希望未来的某一天，当你从盈丰路地铁站走出来，远远看到白墙暖灯的时候，还能想起——曾经有一群邻居，为了这盏灯，折腾了三年。
谢谢大家。
创世邸第二届业主委员会全体成员
