完整报告请参见3月5日发布的东方证券研究报告：《两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性》2026年政府工作报告基本延续了去年底中央经济工作会议对房地产的相关表述，无新增变化。年初以来，由于《求是》等官媒的持续发文，引发了部分投资人对政策思路转向的期待，市场政策预期较高，而我们一直旗帜鲜明地表达政府思路并未发生变化。考虑到政府对房地产金融风险的有效控制，以及新质生产力在产业结构中的影响力逐年增强，我们认为政府有充分定力长期保持房地产政策思路的一贯性，也即防风险、保民生和去金融化。此次两会表态符合我们一直以来的观点判断。我们认为，下一阶段可能的政策重心或将围绕民生属性较强的城市更新和保障房展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动，如社保年限以及落户资格宽松等，公积金贷款政策亦有望迎来调整，但市场期待的深度降息、大规模收储等政策我们判断仍有较大落地难度。需要指出的是，由于过去5年量价的深度调整，参考国际经验国内多数基本面指标已回归均衡区间，我们认为即便没有超常规政策刺激，房地产市场也有望在1-2年内止跌回稳，建议市场将关注视角从政策博弈切换至景气度跟踪和周期拐点判断上。1.政策思路依旧是“保民生”和“防风险”，“保民生”重要性提前。本次政府工作报告房地产相关表述全部体现在“更大力度保障和改善民生”和“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”两个章节中，体现了一贯的政策思路。值得一提的是，“保障和改善民生”任务位置提前，由去年的第十位提至第八位，措辞由“加大力度”调整为“更大力度”，或暗示今年的政策重心将更倾向“保民生”，我们判断城市更新和保障房或是题中之义。
2.需求端政策趋向精细化。此次报告提及“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，考虑到当前的出生率压力，未来的需求端政策或与生育政策更多结合，房地产政策着力群体也将体现更强的精细化特征。
3.供给端政策依然是政策主要着力点。本次工作报告依旧给了供给端政策最大篇幅，提及“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。当前新房市场和二手房市场依旧面临库存压力，新房端，需要继续严控土地出让，提质缩量，二手房端，加大存量商品房收储力度。今年初上海启动核心三区二手房收储用于保租房试点，提供了较强的示范效应，预计后续将有更多城市跟进。值得一提的是，“鼓励收购存量商品房用于保障房”中“鼓励”一词或暗示二手房收储工作仍将以地方政府为主导，考虑到地方财政压力，我们认为市场不宜对收储政策力度期待过高。
4.公积金政策或是今年地产宽松重要着力点。虽然延续了中央经济工作会议提法，但今年是政府工作报告首次提出“深化公积金制度改革”。下行周期以来地方政府为稳定房地产市场在公积金政策上作出了很多探索，预计今年公积金制度改革将更精细化，调整方向可能包括：提高公积金贷款额度、扩大提取和使用范围、扩大缴存群体覆盖范围、取消异地购房提取限制等。
5.再次强调“好房子”建设。近年来政府对于“好房子”的重视程度逐年提升，去年3月住建部发布国家标准《住宅项目规范》，5月正式实施后，多地出台相应“好房子”标准，新规产品在下行周期亦取得了更好的去化表现。我们认为，在房地产告别粗放经营，金融属性不断削弱，商品属性不断增强的时代背景下，政策端和需求端对于好房子的重视程度都会不断提升。
6.城市更新战略地位不断提升。去年召开的中央城市工作会议明确城市更新为推动城市高质量发展的“重要抓手”，年初自然资源部和住建部发布《进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，官媒《求是》年初以来亦发布多篇城市更新相关文章。我们认为，在存量优化为主的大背景下，以大拆大建和扩建为主的大规模城市更新广泛推进的概率较低，城市更新更可能的演化方向是修缮改建，提质增效，在“保民生”原则指导下着力改善居民居住质量。
节前板块走势强于大市，主要动力是政策宽松预期和核心城市楼市改善引发的对周期拐点的期待，此外策略角度市场风格切换，地产板块低估值、低仓位提供了交易基础，通胀修复预期和充裕的流动性环境也催生了所有顺周期行业的行情。尽管节后交易行情有所降温，两会地产表述亦没有超预期，但从前瞻指标判断今年楼市小阳春行情确定性较高，叠加4月政治局会议仍有一定政策预期，政策博弈和基本面改善逻辑短期仍难以证伪，因此我们看好行业脉冲行情短期或仍可持续。中期维度，若小阳春结束后楼市景气度转头向下，在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。
逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。
本文作者：吴胤翔 18117166023 （执业证书编号：S0860526010001）
分析师简介：吴胤翔，同济大学建筑与土木工程硕士，2020-2025年曾担任东北证券房地产行业首席分析师&产业研究院大周期&大消费总监，26岁成为券商研究所历史最年轻首席之一，7年房地产研究经验，担任多家财经媒体特约专家。研究领域全覆盖，包括房地产开发、物业管理、商业运营、房产经纪、物流地产、产业地产、Reits等。擅长数据研究与分析，具备较强政策策源，擅长房地产周期研判和国际对比。对新兴产业亦具有综合和领先研究，擅长挖掘转型票。
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报告发布日后的12个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准（A 股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数）；
公司投资评级的量化标准
买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上；
增持：相对强于市场基准指数收益率5%～15%；
中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；
减持：相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。
未评级 —— 由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。
暂停评级 —— 根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。
行业投资评级的量化标准：
看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上；
中性：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动；
看淡：相对于市场基准指数收益率在-5%以下。
未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。
暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。
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