从政府工作报告,看房子到底能不能炒?

昨天，我发表了题目为《政府工作报告为什么放弃了“房住不炒”定位》的文章，跟广大网友分享了坚持多年的“房住不炒”定位缺席最近两年政府工作报告的背后原因。

文中我写到，“房住不炒”定位缺席最近两年的政府工作报告，不代表“房住不炒”定位已经被放弃，而是被更精准的新的“房住不炒”定位所取代，这个新的“房住不炒”定位就是保障房是用来住的不是用来炒的，商品房即是用来住的也是用来炒的。

新的“房住不炒”定位就很清晰，跟老的“房住不炒”定位的唯一区别就是把房子划分为保障房和商品房，其中保障房就是房住不炒，商品房就是房住又炒。

显然，过去的“房住不炒”定位没有区分保障房和商品房，混淆了两种房子的性质，也给房地产市场带来了巨大冲击，最终被新的“房住不炒”定位所纠正。

为什么保障房不能炒，而商品房可以炒？

原因非常简单，因为保障房的产权属于国家，也就是保障房属于公共产品，价格由国家平价定价，实行按需分配的原则，也就是必须有门槛，同时要封闭流转只能分配给有实际需求的家庭，不能在市场上公开流通。保障房因为由国家补贴进行分配，所以只能在封闭系统分配给实际需要家庭，这就是保障房不能炒的原因。

商品房属于私人商品并非公共产品，产权属于个人，价格由个人决定。商品房按照价高者得的原则进行分配，购买人没有门槛限制，完全交给市场自行调节，只要买卖双方价格协商一致就可以转让流通。因为商品房已经被个人出钱完全买断产权，所以可以自由流通，这就是商品房可以炒的原因。

现在，房住不炒定位已经被租购并举住房制度和“市场+保障”双轨制体系彻底取代，这种租购并举住房制度加上“市场+保障”双轨制体系放在一起，国家给了一个好听的名称叫做房地产发展新模式。

两天前的最新2026年政府工作报告在房地产论述中提出“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。”就指示要抓紧制定租购并举和“市场+保障”制度的具体落地政策了。

一年前的2025年政府工作报告的相似提法是“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。”

两年前的2024年政府工作报告首次用“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式”

取代了房住不炒定位，说明决策层已经看到过去提出的房住不炒对商品房市场的冲击，并且提出“加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”把保障房跟商品房房彻底分开论述，体现了对过去房住不炒的反思。

到了2025年政府工作报告，又提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。”就是意识到了过去房住不炒定位对商品房市场的冲击，及时采取了紧急制动的方案，通过鼓励个人购买和政府回购商品房的方案实现止跌回稳的目的，就是承认了商品房的房住又炒的定位。

到了今年2026年政府工作报告，新提出“要着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。”把上一轮提出的化解库存放在了重中之重的地位，并且提出探索多渠道盘活的用词透露出去库存的急迫态度。

包括今年1月1号，《求是》杂志发表了中国房地产总设计师撰写的题目为《改善和稳定房地产市场预期》的文章，确立了“房地产带有显著的金融资产属性，关联性强、涉及面广、社会关注度高。房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源。”的重大定位，重新恢复了房产的金融资产属性，承认了房产是居民财富的重要来源。

到了这个时候，就彻底恢复了商品房的金融资产属性带来的财富效应。

那么，商品房到底能不能炒，这个答案就非常清晰，炒的本质就是流动性，不仅仅商品房可以炒，任何商品都可以炒，后面文章我们继续分析这个话题。

本文完稿于2026年3月7日下午

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