政府工作报告185字定调楼市|思睿地产一周观察

3月5日，十四届全国人大四次会议开幕，政府工作报告用185字，清晰勾勒出2026年房地产市场的发展方向。

其中，房地产主要内容放置在“更大力度保障和改善民生”和“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”两项重点任务中，或将直接影响市场预期、居民购房决策以及整个产业链的复苏节奏。

“稳”，成为2026年房地产市场的关键词。总体要求上，房地产定调从去年“持续用力推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，政策重心从“救急”转向“常态化稳市”。

去库存，是当下房地产市场的重点方向。政府工作报告中强调，“因城施策控增量、去库存、优供给。”当前，房地产市场新房库存量依然较大，控制新增土地供给、去化库存是直接改善市场供求关系、修复市场预期的关键举措。

分析认为，房地产新模式的构建进入深入推进阶段，更加突出基础制度和配套政策建设，预计2026年各地将进一步探索房地产基础性制度建设。

以下是思睿地产周报，和我们一起密切关注市场的每一个重要变化，在行业大洗牌的过程中找到财富保值增值的新方向。

01

政策动态

一、宏观政策

全国：两会定调楼市

3 月 5 日，国务院总理李强在政府工作报告中回顾2025年工作情况时，对房地产的总结为：持续用力稳楼市，合理控制新增房地产用地供应，因城施策调减限制性措施，下调个人住房公积金贷款利率，“保交房”任务全面完成。

对于2026年的房地产工作，政府工作报告提出：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量房用于保障房；深化公积金改革，优化保障房供给，加快危旧房改造，推进“好房子” 建设。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。

在今年的政府工作报告上，住房公积金罕见出现两次。在近10年的中央经济工作会议公报中，这也是公积金首次被单独提及。据测算，公积金改革预计可释放约5151亿元资金，理论上可拉动3606亿元消费，提升居民消费增速0.7个百分点。

二、专项政策

深圳：发布旧改新政，加快城市更新落地

深圳日前发布《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，自2026年3月16日起实施，有效期5年。为进一步衔接落实《住宅项目规范》，《通知》一方面针对未完成城市更新单元规划审批的城市更新项目，按照“法治化、市场化”原则，优化相关城市更新政策以落实《住宅项目规范》要求。另一方面强化政府主动作为，统筹各方力量，破解难点堵点，积极稳妥推进深圳城市更新项目加快实施，持续拉动房地产有效投资。有专家认为，强化政府主动作为，意味着深圳旧改将用政府的力量，加快推进旧改实施。

重庆：发布稳楼市22条

重庆出台稳楼市22条新政，一系列政策在春节期间集中释放、显现成效。春节过后，重庆全市房地产实现“开门红”，商品住房成交量同比增长7.27%，成交价格同比增长0.3%，高品质“好房子”成交面积占比达到28%。

02 

市场动态

一、土地市场

本周重点城市土拍

无锡：3月5日，节后首场土拍 7 宗宅地全部成交，总面积约40.6万㎡，总价约63.2亿元，最高楼面价16711元/㎡，最高溢价率14.44%。其中惠山区XDG-2025-80号地块吸引两家房企报名，经过25轮激烈竞价，南京金达置业发展有限公司以61,832万元总价、3307.59元/㎡楼面价收入囊中，溢价率达14.44%；

杭州：3月6日，春节后的首场涉宅用地土拍，本次仅一宗上城区城东新城单元宅地，土地出让面积32576㎡，规划建筑面积71667.2㎡，容积率2.2，起始价21.34亿元，起始楼面价29776元/㎡，改地块吸引多家房企竞价，最终保利发展以总价32.24亿元斩获地块，溢价率达51.08%；

广州：3月4日，“势启天河·地汇万商”2026年广州市天河区春季土地推介会在南方财经大厦国际路演中心举行。本次推介会共推出46宗优质地块，其中产业用地36宗，占比近八成。10宗住宅用地均配齐“学铁商”资源，九成面积在2.5万平方米以内。这不仅土地出让，而是天河围绕“工商并举、两业融合，大区挑大梁”发展主线，以空间重构推动产业升级的系统性布局；

二、Reits市场

长荣股份：拟以长荣大厦作为底层资产申报商业不动产REITs

天津长荣科技集团股份有限公司5日公告称，公司第六届董事会第二十次会议审议通过相关议案，拟作为原始权益人开展商业不动产REITs申报发行工作，以盘活旗下存量商业不动产资产，拓宽融资渠道，增强企业可持续发展动能。

据公告披露，本次长荣股份申报发行的商业不动产REITs，底层资产为全资子公司天津名轩智慧城科技发展有限公司持有的长荣大厦，该资产位于天津市南开区南马路与南开二马路交叉路口。招商基金管理有限公司、招商财富资产管理有限公司分别作为基金管理人和专项计划管理人，基金拟在深交所挂牌，名称暂定为招商长荣封闭式商业不动产证券投资基金。

三、企业动态

深圳买家：超16.2亿购上海新茂大厦，新天地核心资产再易主

3月4日据报道，上海新天地区域核心资产新茂大厦近日完成大宗交易。据市场消息，ESR管理的基金完成该物业出售，总价超16.2亿元，买家为深圳某实业企业。

新茂大厦坐落于上海市黄浦区太仓路233号，紧邻新天地时尚街区北里，距离地铁1号线与14号线交汇的黄陂南路站不足100米。根据公开资料整理，该项目由新加坡嘉德置地（凯德集团前身）开发，于2005年底竣工，为一幢楼高20层的甲级写字楼，地上总面积约3.22万平方米，地下总面积约1.12万平方米，配备141个停车位。本次交易单价约4.8万元/平方米，虽较此前报价有所折价，但高总价仍体现投资者对核心地段稀缺资产的认可。

中国信达：成功落地260亿重大纾困项目

2026年2月24日，上海黄浦区2026年重大工程集中开工仪式举行，由中国信达主导的黄金地段大兴街项目也在其中。该项目地处黄金地段，横跨20年、又四度易主、不仅涉及45亿银团贷款，还涉及中民投，债权债务关系盘根错节，因此被业内称为“最复杂盘活案例”的标杆。最为关键的是，经过此番纾困，该项目预计货值将被提升至260亿元。

大兴街717-719街坊地块位于上海市黄浦区老西门板块，东至中华路、西至迎勋路、北至江阴街，总面积约4.3万平方米，属于上海核心城区的黄金地段——紧邻新天地、淮海路等高端商圈，交通便利、配套成熟，是上海城市更新中的稀缺优质资产。

该地块的历史可追溯至清光绪三十四年，近代以来一直是上海老城厢的核心区域，人口密集、建筑老旧，旧改需求迫切。2004年，上置集团以毛地状态拿下该地块，案名定为“琴海苑”，规划建设商办综合体与豪华公寓，预计2008年动工、2011年竣工。

但动迁难度远超预期，直至2010年，第一阶段拆迁工作才宣告完成。因上置集团已陷入经营困境，2016年年底，中崇滨江加入，以49%的股权成为项目公司的第二大股东，上置集团仍持有51%股权并负责管理。

2020年10月，中民投旗下中民嘉业与上置管理团队曾宣布重启项目，但缺乏资金支持未能落地；

2024年4月，中崇投资宣布以34.1亿元收购上置集团剩余51%股权，拟实现全资控股，但同年9月上置集团债务违约导致该部分股权被法院强制法拍，交易被迫中止，项目再度陷入停滞。

信达介入纾困后，经多方协调努力，大兴街项目被纳入年度重大工程，预计将打造成为集高端住宅、商业综合体于一体的城市新地标。

2025年年底，该项目规划正式获批。根据批复内容，项目包含280A-01和283A-01两个地块，均为二类、三类混合用地。其中三类用地占比78%，二类用地占比22%，用地面积23715平方米，容积率3.23。

项目整体货值预计将超过260亿元，较上置集团早期规划的160亿元货值提升近百亿。

# 上海“沪七条”落地显效，楼市成交回暖#

2月25日发布的“沪七条”自2月26日施行后，市场反馈积极，成交显著回升。2月上海二手房网签约1.13万套，同比上涨51%，新政落地后单日成交逐步攀升；上周新房成交面积4.0万平方米，环比激增1009.55%。

“沪七条”核心优化限购、公积金、房产税三大维度，非沪籍外环内购房社保年限缩短至1年，首套公积金贷款最高额度提至240万元，上海户籍成年子女首套住房享房产税暂免，全方位支持刚需及改善需求。

# 房企布局调整动态#

3月5日，越秀地产发布2026年1-2月经营数据，期间实现合同销售金额186.3亿元，同比增长12%，拿地金额77亿元，新增货值770亿元，位居全国房企新增货值首位，持续聚焦长三角、珠三角核心城市；同日，万科宣布将加大对成都、杭州等核心二线城市的布局力度，2026年计划在上述城市新增投资不低于200亿元，重点获取优质宅地及城市更新项目，契合当前楼市分化背景下的“聚焦核心”布局逻辑。

# 2026年TOP100房企拿地情况 # 

2026年1-2月，TOP100企业拿地总额950.4亿元，同比下降52.4%，降幅较上月基本持平。受春节假期影响，2月土地供应缩量，且上年基数较高，房企拿地规模同比未出现明显改善。从土地溢价率来看，2月全国300城住宅用地平均溢价率为11%，显著上升。核心城市优质地块高热，2月25日广州马场一期地块历经9小时，经过243轮竞价，被越秀以236.04亿元的价格竞得，溢价率26.6%，创广州住宅楼面地价新高；2月10日，成都锦江区牛沙路片区地块亦拍出23.03%的溢价率。从拿地企业来看，央国企仍然是主力，越秀地产、中国中铁、国贸地产、华润置地等大中型央国企拿地金额位居前列。

# 2026年2月香港整体楼宇买卖录7923宗，创22个月次高 # 

根据中原地产研究部报告，2026年2月份整体楼宇买卖登记录7,923宗，总值624.20亿元，较1月的7,631宗及572.49亿元，分别上升3.8%及9.0%。宗数创2024年4月9,880宗后的22个月次高，仅低于2025年12月的8,999宗。

反映今年农历新年延迟至2月，买家提早于1月新春前入市，一手大型新盘热卖，带动整体交投向上迫近八千宗水平。2月新年长假期及财政预算案调高1亿元以上住宅物业印花税的影响，将于3月份登记数字中反映。

一手私人住宅方面，2月录2,557宗及275.3亿元，较1月的1,535宗及191.6亿元，分别显著上升66.6%及43.7%。宗数创2024年4月后22个月新高，金额则为2025年6月后8个月新高。西沙SIERRA SEA第2A期以621宗登顶单月最高新盘。