2025年，业委会本着依法合规、实事求是、把握平衡的原则，依靠广大业主的理解与支持，在豫园街道办事处及其内设部门指导、居民区党组织牵头“三驾马车”的党建引领框架下，履职尽责，认真落实业主大会决定事项和法规、规章规定事项，持续推进小区自治的规范平稳运行。同时积极参与上海市党建引领物业治理改革措施的咨询与建议，共同促进基层治理体系与环境的改革与完善。一、规范运作方面
一是坚持集体议事制度。召开全员参加的业委会集体会议6次，审议议题18项，并邀请街道城建中心专管员、居委会领导列席会议。涉及资金事项，全部经业委会集体讨论；重大或敏感事项，全部在业委会内部及时通报。
二是履行信息公开制度。依法在公告栏公示业委会会议决议；依法在公告栏、住宅楼大堂公示维修资金（每半年）和公共收益定期报表（每季度），向上海市住宅维修资金系统上传数据；在小区微信公众号发布信息32篇（条）。
三是履行定期接待制度。每月一次业主接待日。接待业主2批次，居委会转达2次，收到建议和问题6条；履行用印登记制度、资料管理制度，参加相关培训。
四是廉洁自律接受监督。接受街道组织的业委会规范化运作评价。由上海市住宅维修资金系统库内会计师事务所对小区维修资金、公共收益收支情况实施年度审计，在小区公告栏公示审计报告。
五是促进上海市物业治理体系改革。基于本小区和豫园街道物业治理实践经验和困难，分别向市委书记信箱、副市长信箱、市委组织部、市房管局、区房管局送交各类人民建议2万字，呼吁开展物业治理改革，完善小区治理体系。参加在市委组织部、黄浦区区委召开的座谈会，协助市区两级人大代表调研物业治理和和建言献策，书面参加黄浦区物业治理人民建议征集市民圆桌会。《上海市住宅小区公共收益管理办法》《关于住宅小区业主大会账户资金及管理责任年度审计工作的实施意见》吸收相关建议。
六是探索物业服务包干制下自管机制。在豫园街道城建中心、社会工作办公室指导下，在太阳都市居民区党总支支持下，发挥居委会的引领作用，业委会和业主的主体作用，物业公司的配合作用，在物业服务包干制下开展自管机制的探索与实践，降本增效，取得初步的经验。与科瑞物业公司高管沟通自管机制的支持工作，调走个别不适应自管机制的主管。每月检查物业服务中心自查自纠记录，开展监督指导。
二、财务管理方面
一是开源节流，争取收支平衡。根据业主大会规约及商务部有关精神，推行储物间出租，增加公共收益来源；认真审核维修项目单价和总价，把握平衡，控制开支。2025年小区公共收益实收净收益约9.9万元，其中补充业主维修资金6.79万元（相当于外地所说的红包）。当年维修资金及公共收益累计支出预算约4.9万元（权责发生制），2014年以来小区财务连续第二次实现年度盈余（权责发生制）。
二是党建引领，多方争取援助。争取政府、社会各界及物业公司出钱、出物、出人，援助小区配电房紫藤架加固和防锈处理、五号楼位置B1转地面通道长廊翻新改造、太阳系星座夜灯及科普长廊建设、前门狮子头喷水池渗水维修、住宅楼门厅屋顶及外墙渗水维修等、活动室桥架改造和设备添置、绿化小品建设等等，有效降低了维修资金支出。志愿者、热心业主出钱出力参与绿化、活动室等家园建设。全年累计节省支出折合约12万元。
三、问题处理方面
一是住宅楼门厅大堂渗水问题。渗水是老小区、老房子的“老大难问题”，也是不少小区维修资金的“无底洞”。为减少渗水对维修资金的占用，组织物业师傅开动脑筋，自主维修。经2024年夏季高温陆续登高施工，五个门厅大堂的“漏水”问题基本解决，但在台风等长时间持续正压的风雨下边角线缝部位存在“渗水”，经2025年多次在夏秋暴雨及台风天气检查渗水情况，排摸渗水点位、分析渗水原因，“渗水”问题基本解决，并积累了后续出现渗水反复时的处理经验。2026年将对五个门厅大堂顶部进行修补和刷新。
二是夏季抗旱问题。夏季发动保洁1人、保安3人与业委、热心业主一起，分工包干片区，协助绿化师傅增加对草坪、绿地、花木等的浇水频率，平稳度过酷夏。
三是前门狮子头水景恢复问题。针对渗水严重导致无法启用喷水水景问题，自力更生开展维修。组织物业师傅仔细排查，拆墙堵漏；工程师傅与保洁合作，排干水池，修补缝隙；针对水量不足，通过物业协调获得赞助潜水泵，加大流量；针对水分蒸发和细微渗溅，安装自动补水装置。多管齐下，恢复狮子头喷水。
四是小区图纸缺失问题。经向区城建档案中心、市城建档案馆等多方奔波查找，最后通过建筑设计院重新“晒图”小区设计图纸。
五是活动室自治机制完善问题。针对活动室自治管理出现失效，存在器材不收、垃圾随扔情况，根据业主建议，调整台球室、乒乓室器材管理机制，在物业前台登记后借用器材。六是环保绿色小区铭牌恢复问题。针对小区前门一块铭牌长期缺失问题，经查找多年前照片比对，向市区两级生态环境局咨询，最终恢复“环保绿色小区”铭牌。
七是太阳鸟游戏角桥架“碰头”问题。地下活动室通过“零距离家园”平台和热心业主捐助，建起太阳鸟儿童游戏角，但收到居民反映：原有的管线桥架偏低，容易碰到成人脑袋。组织物业师傅仔细琢磨，想方设法将约10米沉重的桥架拆除，更换焊接更薄桥架，最终抬高30厘米，一举解决“碰头”问题，同时在桥架上增设原来没有的接地线。
八是前门车行道闸更新问题。前门车行道闸逐渐老化，经多次维护及向其他单位借用类似主机测试，验证为整体性老化，导致春节前门户大开。为保障节假日安全，要求物业供应商突击处理，更新为主流品牌海康道闸。适逢节前海康多个经销商仓库已放假，多方协调后从外地调货，赶在大年夜前完成更新。
九是消防管道漏水问题。日常巡检发现消防水表流量异常，经物业师傅仔细查找，发现漏水踪迹，经比对管道设计图纸，确定漏水位置，开挖后发现消防栓底部漏水。为节省资金，商请露香园工地帮忙焊接，未能解决后进行整体更换。同时紧急处置了四号楼楼层水管阀门失效喷水、生活水泵房三号楼压力表失效问题。
十是配电房旁巨型紫藤架维修问题。紫藤架周长30米，高达6米，年久老化，22根金属支撑柱根部锈断，网架锈迹斑斑。商请露香园工地重建根部支撑，街道赞助防锈油漆等材料，物业师傅与业委一起，8次利用周末时间，登高涂刷铁锈转换油漆。同时清理了杂乱藤蔓和屋顶野生灌木，清理被藤蔓裹住的树木断枝。
十一是后门出口安全问题。一些开车的居民和业委反映，松雪街拓宽后，后门与松雪街距离缩短，车辆出门存在一定风险隐患。为此，与物业协商后，在后门外安装慢行标志。春节前交管部门更换为停行标志。
十二是五号楼西侧地面沉降问题。五号楼西侧地面出现沉降，受到影响业主最终联系业委会。经业委会大力协调，露香园工地安排施工队进行复原。同时请施工队开挖四号楼西侧8根污水管道，排查四号楼02室位置污水总管堵塞问题。
十三是银行背后小亭子渗水问题。中国银行浦发银行背后三只小亭子顶部渗水，导致亭子内顶部发霉脱落。组织物业师傅自行诊断，自行维修，并清理亭子顶部藤蔓。
十四是住宅楼下管道层积水问题。在试点五号楼下方“国风长廊”时，无意中发现某根水管堵塞严重。经分析，该水管连接到住宅楼下的空腔管道层，疏通后持续排水三个多小时，暂时消除隐患。
十五是罗汉松树干被勒问题。绿化师傅修剪罗汉松枯枝时发现树干上有细绳勒进树皮，经逐个清理，共在两颗罗汉松上清除30只尼龙绳套。
十六是围墙外侧藤蔓和垃圾问题。根据居民和业委反映，组织保洁、保安、绿化师傅三次全面清理松雪街、方浜中路、北石皮弄铸铁围墙上野生藤蔓。安排保洁每周巡查清理围墙外侧水瓶、饭盒等垃圾。
十七是小竹林青竹固定问题。中国银行西北侧小竹林补种青竹根基不稳，遇台风等大风东倒西歪，会同物业师傅打桩35根，固定青竹。
十八是潜在舆情风险问题。对于太阳岛儿童角通气口下方严重渗水问题，充分认识到处理不当可能引发居民舆情或者相关业主持续投诉。在各方压力下，保持定力，多方沟通，反复研究，合理安排，妥善处理。
十九是住房公积金提取问题。响应居民提议，根据电梯更新提取住房公积金新政，与住房公积金中心沟通补提住房公积金事宜，随后致信市政府提出意见建议。为此，公积金黄浦管理分部、黄浦区房管局专程赴太都居委会召开政策沟通会。
得益于主动融入党建引领下的多元共治机制和物业服务包干制下的局部自管机制，以上除第四、第八、第九项外均未使用小区维修资金或者公共收益（有的事项是物业公司日常职责）。
四、补缺生新方面
一是“清雅一角”。针对河南南路方浜中路的“垃圾一角”，组织物业师傅清理六麻袋建筑垃圾和生活垃圾。志愿者几易其稿设计“太阳”造型，指导绿化师傅按图种植花草。四季更换花草，“垃圾一角”变为“清雅一角”。组织保安夏季浇水。发现业主捐种的风车茉莉疑似被人为挖走根部两株后，紧急采取措施，一是加装24小时监控摄像机并悬挂警示牌，二是进行了补种。在安装摄像机过程中清除了沿墙野生藤蔓。
二是“国风长廊”。选择五号楼下方自行车库到地面的人行阶梯式通道试点。铲除墙面，重做墙面和户外涂料粉刷，地面涂刷环氧地坪油漆，金属管道涂刷防锈油漆，改造灯光照明，“打针”墙内堵漏，更换落水管道。在居委会帮助下，邀请居民区居民创作数字绘画。绘画人员包括太阳都市居民区的少儿、居民、社工、警察、赞助商泰隆银行干部员工、科瑞物业公司员工。其中年龄最小者为2名7岁学生。最终通道一侧为16幅居民数字绘画，一侧为青绿山水《千里江山图》16幅分解图。
三是“星座夜灯”。为增加小区“太阳”元素，点亮原先暗黑长廊，在配电房南侧长廊悬挂太阳和太阳系八大行星夜灯，并在西侧安装夏夜萤火虫灯。在居委会举办星空讲座，向居民区小朋友科普星座常识。根据居民建议，在星座夜灯下方补充太阳系科普展板。
四是“唐诗壁画”。听取居民建议，在太阳鸟儿童游戏角旁侧，绘制唐诗壁画。在居委帮助下，向居民区征集唐诗投票，王之涣《登鹳雀楼》和孟浩然《春晓》当选。组织画师指导小区多名少儿参与绘画、题写诗句。在画师因与第三方公司报酬纠纷表示欲毁壁画时，果断处置，防患未然。五是月季花墙。协助志愿者，在垃圾房两侧加种多种藤本月季、在北石皮弄一侧围墙试种藤本木香。组织保安、保洁协助浇水，观察生长情况，感受生长环境，摸清补种底数。利用五个周末时间，会同绿化师傅对月季重新分枝固定。经过一年多观察，鉴于阳光和土壤条件，预计月季花墙计划需要持续实施3—5年基本稳定。
六是节气文化。利用电梯梯控系统的刷脸终端屏幕，制作二十四节气图文，引导小区少儿关注中华传统农耕文化。
七是“大树时装”。在热心业主和居委配合下，邀请小区的小朋友们一起动手，将儿童角大树披上彩色“外套”。
八是迎新活动。配合居委会，在地下居民议事厅举办“迎新阅读”和“学写福字”活动，引导少儿关注传统节庆文化。
九是AI体验。协助居委和街道“零距离家园小站”赋能机制，举办青少年AI体验活动，使用脑机工具启动爆米花和棉花糖制作。
十是投影装置。组织物业师傅使用投影油漆，将乒乓房一面墙壁改造为投影墙，配置一台坚果投影仪。
十一是网络改造。增设千兆宽带，专用于道闸等弱电系统，并牵线到地下活动室安装WIFI。
十二是多功能墙。针对台球房一侧容易蹬脚踢脏的墙面，安装了多功能“洞洞墙”，
十三是电焊设备。添置电焊机，自行采购配件并焊接铸铁围墙缺失配件，焊接垃圾房铁门等设施。
十四是电瓶充电。根据居民建议，在一号楼、五号楼下方的自行车库各增加10个电瓶车充电口。
得益于主动融入党建引领下的多元共治机制和物业服务包干制下的局部自管机制，以及热心业主、热心居民的参与，以上各项目均未使用小区维修资金或者公共收益。
五、政府媒体方面
（一）黄浦区区委书记带队前来小区调研党建引领物业治理经验与成效，区委常委、组织部部长陪同。区委组织部、区委社工部、区房管局、区委办公室参加调研。
（二）获得市委社工部“大城小事”优秀建议人称号。协助“大城小事”先导片拍摄，参加“大城小事”节目现场直播。
（三）获得黄浦区第三届先锋业委会称号（基于前几年工作），物业服务包干制下的局部自管实践获评黄浦区物业治理创新案例。
（四）上海市物业协会名誉会长带队前来小区调研，了解老小区补旧生新的做法经验。后前来拍摄专题视频，作为物业协会2025年党建工作总结会暨2026年工作务虚会材料。
（五）山东省济宁市物业协会来访调研，广东省物业协会转发小区案例。
（六）解放日报社上观新闻、《上海支部生活》、上海人民电台新闻频道及视频号、新闻晨报等传统媒体，黄浦区官微和豫园街道官微，腾讯新闻、搜狐新闻、今日头条等网络媒体多次报道小区补旧生新相关情况。
六、2026年工作思路
（1）规范运作，坚持集体议事，依法信息公开。
（2）开源节流，稳住公共收益，管住维修资金。计划进一步研究开拓公共收益来源。
（3）补缺生新，梳理大小问题，把握次序节奏，贯彻成本约束，逐步稳步办事。计划完成监控系统扩充容量增设点位等几项改善小区安全和面貌的维修工程。
（4）依靠业主，汲取大家智慧，发挥大家力量。争取建立活动专员机制。
（5）探索机制，在物业公司承担小区管理法律风险的基础上，继续探索局部自管机制，降本增效。
（6）计划中实事：召开业主大会会议审议是否续聘物业、是否修剪乔木，修缮五栋住宅楼大堂及门厅天花板，恢复前后门人行通道门禁设施，组建项目小组研究启动地下车库翻新，党建引领多元参与地下一层候梯厅翻新，因地制宜补种沿墙藤本月季，全面翻种年久老化麦冬植被，试验轮换不同样式水景喷头，配电房侧紫藤架局部涂刷金漆，集思广益研处业主呼声集中的相关疑难杂症。
写在结尾的老话：
本小区进入老旧时期，建筑物及其配套设施的老化等情况不可避免出现，但小区维修资金存量小、公共收益少，难以进行大规模的翻新。物业费单价在内环以内商品房中大体处于中等，而物业收入总量大体处于中下，推动物业服务高质量发展的压力较大。“老化”与“缺钱”的叠加挤压下，业委会将以小区建筑物及设施的“守夜人”自勉，依靠热心业主和广大业主，会同“三驾马车”的另外两驾，持续推动包干制下的局部自管实践，细水长流，行而不辍，以机制创新与内外联动积极探索老而小的商品房小区如何在成本约束条件下补旧生新。
太阳都市花园（后期）第三届业主委员会
2026年3月12日
