宏观经济稳支撑 为商业地产企稳筑牢根基
2026年经济发展核心预期目标明确，GDP增速设定为4.5%-5%区间，兼顾稳增长与调结构双重导向，为商业地产市场企稳回暖筑牢坚实宏观根基。从三年经济指标对比来看，2024-2025年GDP增速均稳定在5.0%，2026年赤字率维持4.0%高位，地方专项债规模保持4.4万亿元，超长期特别国债额度提升至1.3万亿元，财政与货币政策协同发力，为商业地产租赁需求释放与企业经营预期改善提供了坚实支撑。
行业转型提速 存量提质成核心主线
《政府工作报告》明确提出"因城施策控增量、去库存、优供给"三并重方针，探索多渠道盘活存量商品房，持续推进"好房子"建设，这标志着中国房地产行业从增量扩张向存量提质的历史性转型进入加速落地阶段。数据显示，2024年中国房地产增加值占GDP比重仅为6.3%，远低于发达国家12.56%的平均水平，凸显行业"重建设投资、轻服务租赁"的结构性失衡。此次转型将推动资产管理、物业服务、租赁运营逐步成为物业价值评价的核心维度。
消费政策发力 零售物业迎来发展新风口
消费提振相关政策为零售物业市场注入强劲新动能。报告明确安排2500亿元超长期特别国债，支持消费品以旧换新，搭配1000亿元财政金融协同促内需专项资金，形成总计3500亿元级的消费刺激组合。2025年，我国社会消费品零售总额已突破50万亿元，人均GDP达13953美元，接近服务消费结构加速转型的关键节点，当前46.1%的服务消费占比仍有较大提升空间。在"服务消费提质惠民行动"与"消费新场景"培育的政策导向下，叠加中小学春秋季错峰休假政策的推广，主打体验型、社交型业态的优质购物中心将率先迎来发展机遇。
智能经济赋能 写字楼需求格局迭代升级
智能经济新形态正深刻重塑写字楼市场需求格局。报告提出深化拓展"人工智能+"，推进智能体推广与超大规模智算集群建设，标志着AI产业正式进入商业化、规模化应用的新阶段。2025年，中国数字经济核心产业增加值占GDP比重已超10.5%，"十五五"期间目标锚定12.5%，AI相关企业有望成为2026年写字楼市场的核心新增租赁主力，同时带动数据中心及相关产业园区进入新一轮投资周期，京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心算力节点城市将率先受益。
资本改革扩容 打通商业地产投融管退闭环
资本市场改革持续为商业地产投资市场扩容赋能。报告明确提出深化投融资综合改革，拓展私募股权和创投基金退出渠道，助力公募REITs市场扩容。2025年，中国公募REITs累计发行规模突破2100亿元，已成为亚洲最大公募REITs市场；2026年，商业公募REITs正式迎来发展元年，试点范围扩展至酒店及商业办公板块，形成"基础设施+商业不动产"双轮驱动格局，进一步打通商业地产"投融管退"全链条闭环。
高水平开放加码 跨境物流与外资需求双提升
2026年我国对外开放呈现两大核心特征：一是服务业开放持续扩围，吸引外资加速涌入；二是跨境电商进入规范化、高质量发展阶段。海关总署数据显示，2025年我国跨境电商进出口总额达2.75万亿元，增速连续四年高于整体进出口总额增速。跨境电商对高标准仓储的需求呈现密度高、周转率快的结构性特征，有效支撑了物流地产市场的结构性增量。戴德梁行数据显示，当前物流仓储市场呈现"量升价调"的去化格局，区域分化态势显著。随着跨境电商规范化发展及冷链物流需求持续释放，具备绿色低碳认证和智能化管理能力的高标仓，将在结构性去化中率先占据优势。
新型城镇化推进 城市群与城市更新迎机遇
2026年新型城镇化相关政策中，"建设创新型产业社区、商务社区"的首次提出值得重点关注。这一新概念打破了传统产业园区与商务区的边界壁垒，催生了兼具办公、商业、居住配套功能的综合体开发与运营需求。《政府工作报告》明确支持京津冀、长三角、粤港澳大湾区打造世界级城市群，提升成渝地区双城经济圈发展能级，推动长江中游城市群加快发展，这将为商业地产市场带来显著的区域发展分化效应。
城市更新和存量资产盘活是本轮城镇化政策的核心抓手。"盘活利用存量土地和闲置房屋设施"的政策导向，与房地产章节中"多渠道盘活存量商品房"的部署形成呼应，共同构建起行业从增量扩张向存量提质转型的制度框架。对于持有城市核心区存量资产的业主和运营商而言，城市更新项目为其提供了资产重定位、价值提升的重要战略机遇。
绿色转型升级 绿色认证成商业物业核心竞争力
报告将绿色转型设为独立专节，明确实施碳排放总量与强度双控制度，新增零碳园区、国家低碳转型基金等政策工具。生态环境部数据显示，2025年全国碳市场配额成交量达2.35亿吨，成交额146.3亿元，同比增长约24%，覆盖四大重点行业，碳排放成本已成为企业选址和租赁决策的重要新变量。2024年，我国城镇新建绿色建筑占当年城镇新建建筑面积的97.9%，存量建筑绿色改造趋势日益明显，具备LEED、WELL、中国绿标等绿色认证的商业物业，在租金溢价和租户吸引力方面均具备显著竞争力。
戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，2026年《政府工作报告》为商业地产勾勒出"宏观稳健、政策精准、结构转型"的清晰发展图景——4.5%-5%的GDP增速筑牢市场基础，3500亿元消费刺激激活零售物业需求，"人工智能+"重塑写字楼市场格局，资本市场改革与公募REITs打通"投融管退"闭环，城市更新释放存量资产价值，绿色认证定义行业新竞争力。随着行业加速从"重建设"向"重运营、重服务"转型，具备优质资产管理能力和专业运营服务品质的商业地产机构，将率先把握这一历史性发展机遇。
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