红枫岭枫和苑第三届业主委员会届满述职报告

（2021年5月9日 — 2026年5月8日）

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开篇：五年，我们一起走过

2021年5月，受全体业主委托，第三届业主委员会正式成立，任期5年。我们接手的，是一个公共收益账目不清、设施老化、物业矛盾积深的小区；我们交出的，是一本经专业会计师事务所连续审计的明白账，一份依法执行业主大会决议、推进物业选聘工作的完整记录，以及在法庭上为业主权益据理力争的诉讼卷宗。所有工作的朴素逻辑--——小区事务业主说了算。

五年里，我们处理工作函件266份，形成档案文件9,208件，参与或应对各类法律程序涉及文件2,028份，在小区微信公众号"枫和苑Publish"发表贴文382篇，以持续的信息公开促进业委会工作透明度。这份报告不说套话，只用数字和事实，向每一位业主交代我们共同的这五年。

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一、公共收益管理：一分一厘，都是业主的钱

制度建立：从"糊涂账"到"明白账"

接任之初，我们首先对第二届业委会账务进行了专项审计（审计期间：2015年2月1日至2020年1月31日，审计机构：成都北格会计师事务所）。审计结果触目惊心：二届业委会存在公共收益合同未提供、报销单据与记账金额不符、审批手续不齐全等多项问题，例如2016年一笔电梯吊装费19,750元，无任何负责人或报销人签字；2019年一笔电梯维修费报销单与实际转账金额相差2,590元。

针对这些历史问题，第三届业委会自成立起建立了规范的财务制度：

·定期公开财务收支，从2021年5月起从未中断，至今已连续公示近20个季度；

·所有支出须符合业主委员会工作规则，凭证、票据、签批三位一体；

·每年委托成都北格会计师事务所注册会计师进行独立审计，形成正式报告，向业主大会报告。

五年收支总览（2021—2025年）

以下数据全部取自历年经注册会计师审计的正式报告（2025年为初稿，数字已确认）。

说明： - 2021年接收二届资产118,847.15元（银行存款114,730.91元+现金4,116.24元）不计入本届收入。2021年支出较大，主要包括：换届志愿者补助26,577元、四号门围墙维修33,394元、74部电梯三方对讲安装2,485元、消防机房电脑2,849元、电梯光幕31,310元、二届账务专项审计13,000元等。 - 2022年主要收入：中房物业支付2019-2020年公共收益416,664.18元、2021年公共收益156,894.64元，合计573,558.82元。 - 2023年主要收入：中房物业补交2016-2021年公共收益税差23,822.03元。 - 2024年收入和支出均含652,094.15元维修费非现金抵扣（法院认定物业公司从2022-2023年公共收益中直接扣除的代垫维修费，未经账户实收实付），实际现金净到账86,044.76元。- 2025年末另有德商物业于2025年4月24日缴纳的履约保证金200,000元存入专用账户（专款专用），合计在账350,868.68元。历年审计结论均为无重大问题，2024、2025年度为无问题、无建议。

公共收益追讨：主动起诉，艰难维权

2019—2021年公共收益，经业委会多次书面催告，已于2022—2023年陆续追回573,558.82元；但2022—2023年度公共收益始终未予清算，业委会遂于2023年向法院提起诉讼（案号：（2023）川0108民初27382号）。2024年6月26日判决：法院认定公共收益总额738,138.91元，扣除物业公司主张的代垫维修费652,094.15元后，实际判决到账86,044.76元。2024—2025年度公共收益中房物业至今仍未支付，下一届应继续追讨。诉讼详情见第五节。

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二、设施设备维护：让每一户业主住得安心

防水维修：直面顽疾，逐栋攻坚

屋面防水层及钢结构漏水是困扰枫和苑多年的痼疾。第三届业委会任期内，针对顶层及楼层渗漏的历史遗留问题，采取"逐点核定、单独立项、合同管控"的方式，分两个集中批次使用公共收益推进防水整治：

2024年7月批次，完成以下单元的防水施工：

·2-2-31楼、2-2-33楼（2栋2单元）

·4-2-33楼、4-3-33楼（4栋）

·5-1-33楼、5-2-33楼（5栋）

·10-1-28楼（10栋1单元）

2025年7月批次，继续完成：

·10-1-28楼、2-1-33楼（跨栋合并施工，节约管理成本）

每份防水施工合同均采用示范合同文本，明确施工范围、质保期及验收标准，业主可索阅原件核查。防水维修支出已纳入年度审计，账目透明。在业委会的推动下，中房物业迫于压力在2025年也对多处屋面漏水进行了维修，目前尚未要求从公共收益或维修资金支付。

电梯维保：从被动应付到主动监管

历史问题触目惊心。 本小区2015—2020年电梯维修费累计支出高达1,145,881元（2015年72,815元、2016年273,563元、2017年190,446元、2018年350,372元、2019年137,670元、2020年121,015元），平均每年约19.1万元，占全部支出的85%以上，电梯维修维护成本高，且全部维修费用均由全体业主承担。这一历史问题促使第三届业委会从接任第一天起，就着手对电梯维修维护维保实施优化。

自建配件库，终结"等得久，价格别人说了算"。 第三届业委会监督物业公司建立了电梯配件库存制度，主动采购常用配件备货：持续4年按批次购入天津高盛10mm B类曳引绳，同时储备西门子接触器（3TF3511、3TF4722型）、变频器、应急电源、轿厢外呼显示板等易损件。业主需要换件时，直接从库存调配，既避免维保公司采购耗时、报价较高，也使换件有据可查，全部出入库记录有签收凭证。

仅2021-2022年两年专项核实：9台主机、约68根次钢绳逐一对账。 根据电梯损坏记录台账（2021—2022年）核实：

三届业委会上任后仅2021年内，就监督完成电梯维修支出438,303元，其中更换曳引主机7台（6-1-3,10-2-2,10-3-1,8-1-3,6-2-3,8-1-2,1-1-1），单台造价1.8—2万元。所有维修均要求有业委会委员、业主代表现场见证签字，并完成逐笔二次核对——2022年对2021年全年账单复查，有效地将维修维护的监督推上了轨道。

74部电梯全覆盖三方对讲，机房环境纳入监管。 任期内完成全小区74部电梯三方应急对讲系统更新（安装费2,485元），确保业主被困时可直接与外部联系。同时对电梯机房加装风扇、要求维保单位除锈除尘，确保机房环境安全。

门禁系统改造：保障小区安全

任期内推动了小区门禁系统整体升级改造方案论证，引入人脸识别管理系统，完成多方案报价对比，听取业主代表意见，制定了完整的技术方案和施工规范，为小区安全管理现代化奠定基础。

通信覆盖：协调三大运营商进场

针对苑区内侧及地下区域信号信号盲区问题，业委会通过召开业主大会做出决定，于2022~2023年协调中国移动、中国联通、中国电信三家运营商，推动三大运营商完成红枫岭三期信号覆盖工程，极大缓解了业主长期反映的小区内无信号问题。并于2025年协调了中国移动对小区内电梯轿厢进行了信号覆盖。

文娱设施：乒乓球活动区域建设与运营

枫和苑长期缺乏专用的业主文体活动场所。第三届业委会出资21,158.94元 ，为小区乒乓球活动区域增添设施设备，供全体业主免费使用，自2023年正式投入运营。

业委会制定《枫和苑乒乓球活动须知》，明确活动时间（每日8:30—17:30，节假日优先礼让中小学生）、安全规范、礼让制度（两人独占球台30分钟须主动让位），以及设施损坏赔偿标准（球网100元/个、踩踏桌面300元/次、损坏球桌1600元/台等），确保公共设施有规可循、权责清晰。

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三、物业服务监督：从忍气吞声到依法维权

依法执行业主大会决议：推进物业选聘工作

中房集团成都物业有限公司自2010年小区交房起服务枫和苑，至今已超15年，但物业服务合同于2020年3月3日到期。第三届业委会任期内，累计向其发出监督函件58份，涉及设施维修不到位、消防安全隐患、公共收益管理、秩序安全、环境卫生等问题，形成了完整的书面记录。

并于2024年11月17日经业主大会依法表决通过， 2025年2月14日与德商产投物业服务有限公司正式签订物业服务合同，完成了：

·组织招标代理机构公开招标，德商物业中标；

·业委会集体决议通过合同条款，签订正式物业服务合同；

·成华区住建局依法向中房物业下达责令退出的行政命令。

然而，中房物业以相关诉讼尚未终结为由，拒不执行住建局的行政命令，拒绝办理退场交接，导致德商物业无法完成正式进场。截至本届届满，物业交接工作仍未完成，业委会正持续向住建局、街道办等有关部门申请，要求依法对中房物业予以处罚并责令其退出小区。

这是下一届业委会接手后需要优先推动的核心事项。

德商物业合同：相较中房的主要改善

与中房物业历史合同相比，此次依法选聘的德商物业合同在以下方面有实质性提升，供全体业主了解：

物业费标准：高层住宅1.43元/平方米·月（含电梯运行维护），商业用房2.9元/平方米·月，地下车位60元/个·月。合同期5年，合同约定2025年3月1日生效。

消防安全：从隐患曝光到依法追责

枫和苑消防告警系统长期存在重大安全隐患，第三届业委会自任期开始持续调查核实、多方联动，推动一系列整改与追责。

消防主机瘫痪与低成本修复（2020—2021年）。 2020年11月，中房物业致函街道办和成华消防救援大队，承认"控制室主机瘫痪，无法正常使用"，并以"设备已淘汰""超出维修上限"为由将责任推给业委会换届协调。维保公司旋即报价20余万元更换整套系统。第三届业委会接任后，据理力争、自主调查，发现配件市面仍有充足供应，最终仅更换2块回路板（中房物业承担约5,200元）和1台戴尔主机（业委会出资2,849元），于2021年11月16日修复消防告警主机并向社区报告完毕——实际维修成本不足报价的4%。

消防巡检10项不合格（2022年）。 2022年11月，维保单位出具的14项保养记录中10项不合格，包括火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、防烟排烟系统、应急照明、疏散指示标志、消防专用电话、防火分隔措施等，充分暴露出中房物业在消防维护方面长期未能有效履行消防维护合同义务。

街道办整改通知书与第三方抽查（2023年）。 2023年4月28日，跳蹬河街道办就消防问题对中房物业发出物业管理整改通知书，列明：①烟感报警损坏点位逾千处；②七氟丙烷灭火器须检测并补装药剂；③非机动车灭火器配备不足；④楼道指示灯损坏较多；⑤水管压力表异常，限期2023年5月19日前整改。业委会当即申请街道办组织第三方机构抽查，抽查结果显示25项不合格。截至2023年底，中房物业仍未就上述整改通知和抽查结论出具完整解决方案。

灭火器违规事件与行政处罚（2023年11月）。 2023年11月5日深夜，中房物业深夜转移不合格的干粉灭火器罐体，企图销毁诉讼相关证据。事件引发大量业主聚集，杉板桥社区、街道办及成华消防救援大队紧急介入，现场确认中房物业在灭火器维护、灌装、更新方面存在违法违规事实，承诺依法出具消防整改通知书并追究行政处罚责任。2025年5月，物业公司向业委会称2024年消防相关维修维护、检测费共计285292.12元，其中灭火器更换费用86100元。

任期内，业委会向中房物业发出消防相关督促函13份，涉及北京利达消防系统检测、七氟丙烷灭火装置补装等多项关键问题，均留有书面回复记录，件件有着落。

2025年初，中房物业更换了本小区的消防维保单位，从此以后由消防维保单位提供的月度维保报告结论均为合格，但物业公司拒不提供消防年度检查报告，目前四川消防网上只能检索到本小区2023年度检测报告，结论为不合格。

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四、财务审计：每一笔钱都经得起查

第三届业委会坚持每年委托具有执业资质的成都北格会计师事务所（注册会计师：兰勇、何波）进行独立审计，共完成以下审计：

从往届存在问题，到连续审计无问题，数字背后是制度的力量。

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五、维权与诉讼：最难走的路，我们没有绕开

我们面对的局面

第三届业委会成立后不久，便陷入了前所未有的法律困境。围绕业主大会修订三大规约（管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则），个别业主向法院提起连环撤销权诉讼，要求撤销业主大会决议。与此同时，行政诉讼、行政复议也接踵而至，相关问题甚至反应致纪委监委、巡视组。

这是一场旷日持久的法律消耗战：

撤销权诉讼：守卫业主大会决议的法律正当性

三次被诉：案件经过与结果

任期内，共发生三轮撤销权诉讼：

·（2023）川0108民初13818号：个别业主起诉，请求撤销2023年第一次业主大会关于修订"三大规约"（《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》）的决议。一审（2023年12月13日）判决败诉，法院撤销案涉决议；业委会提起二审（（2024）川01民终1047号），二审维持原判。

·（2023）川0108民初20224号：另一批业主起诉，请求撤销2023年第二次业主大会关于物业服务企业选聘方案的决议。一审（2023年12月13日）判决败诉；业委会提起二审（（2024）川01民终1063号），二审维持原判。

·（2025）川0108民初26496号：就2024年定期业主大会决议（含选聘德商物业）再度提起撤销权之诉，目前正在审理中。

值得注意的是：两案二审判决均明确认定"有证表决"电子投票系统合法有效、可追溯，纠正了一审"无法确认电子投票真实性"的认定，为后续以该系统召开的业主大会的合法性提供了司法支持。

三轮诉讼的核心攻防一致：原告主张业主大会表决程序存在瑕疵，业委会则逐一举证业主大会召开全程合法——投票权公告、催票记录、送达照片（逐户拍照存档）、开箱唱票视频、社区工作人员监票签到，构成完整的"程序合法证据链"。

价值与意义

1.输了官司，赢了目标。 13818号和20224号两案一、二审均告败诉，但业委会没有就此认输。在依法尊重司法认定的同时，重新组织召开2023年第三次业主大会（2024年1月）；2024年再度召开定期业主大会，最终于2025年2月通过招投标，签订德商合同。诉讼可以失利，业主的集体意志通过合法程序终将实现。

2.二审争来的司法认定，是真实的法律资产。 尽管败诉，成都中级法院在两份二审判决中明确认定"有证表决"系统能够确保投票真实性、可追溯，驳斥了"非政府机关开发则无效"的主张。这一认定在后续撤销权诉讼中成为抵御程序质疑的有力依据。

3.每次诉败，都催生更严格的合规规范。 历次失利精准指出了程序缺口，业委会据此形成了完整的业主大会合规操作规程：投票权核定→公告→投票→送达取证→开箱唱票监督→全程公示。数百份证据归档，成为下一届业委会可直接参照的制度遗产。

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名誉权诉讼：用司法裁决保护监督权

案件背景

（2024）川0108民初8586号案，中房物业起诉业委会主任杨扬"侵害名誉权"，事由是指杨扬在小区公告栏展示了电梯钢丝绳质量问题的展板。

业委会主任杨扬对此提起反诉，主张中房物业工作人员在业主微信群中以"丧心病狂"、"黑恶势力"、"骗子、小人"等言语进行诽谤，构成对业委会主任名誉权的侵害。

判决结果（2025年1月8日）

法院判决：中房物业诉请驳回，杨扬反诉驳回，双方各自承担诉讼费用。

价值与意义

4.法院确认业委会监督行为合法，其"以诉逼停"战术宣告失败。 中房物业将公开展示电梯钢丝绳质量问题定性为诽谤，是对业委会监督权的法律施压。法院驳回其诉请，确认公开核查物业服务质量属合法监督行为，也为后续业委会依法行使监督权提供了重要法律背书。

5.主动反诉，传递明确信号。 业委会同步提起反诉，向其清晰表明：任何侵害业委会成员名誉的行为，都将被依法追究。

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行政复议：以程序权利制约行政权力

三类行政复议

任期内，业委会多次依法提起行政复议，共涉及三类诉求：

6.三大规约备案行政复议：2023年6月，业委会依法向跳蹬河街道办邮寄新修订三大规约备案材料，街道办逾期未发出备案通知书。业委会申请行政复议，请求责令街道办履行法定备案职责，并确认其不作为违法。成华区人民政府先后作出成华府复决字【2023】227号、成华复决字【2024】367号行政复议决定，对街道办长期不履行备案职责的行政不作为予以官方确认。

7.撤销自管决定的行政复议：2023年11月，街道办先发《改正通知书》，再作出《撤销自管决定》。业委会提起行政复议，主张街道办就同一行为重复处罚、未依法告知陈述申辩权、未组织听证，程序严重违法，并主张赔偿4,316万元。成华区人民政府经审查作出行政复议决定（成华府复决【2023】288号），对街道办的程序违法行为作出正式认定。

8.行政处罚撤销行政复议：2024年，成华区综合行政执法局对业委会主任杨扬处以行政处罚（成华城当罚字【跳蹬】第2024-1号），事由是在法院诉讼文件中使用业主大会印章。杨扬依法提起行政复议，成华区人民政府经审查认定该行政处罚程序违法，于2025年3月25日作出行政复议决定（成华复决字【2025】12号），撤销该行政处罚——确认成华区综合执法局存在程序违法。

价值与意义

9.胜诉的行政复议，用政府决定书为业委会正名。 针对执法局对杨扬的行政处罚（以使用业主大会印章为由），成华区人民政府经行政复议正式撤销。这一结果表明：业委会在代表全体业主应诉、完成司法程序时使用公章，合法合规；执法局做出的处理程序违法。复议胜诉不仅消除了处罚对业委会主任名誉的不良影响，也表明"保盘"一方利用各种手段打压业委会的尝试被上级机关依法否定。

10.建立官方档案，为行政诉讼铺路。 每一份复议申请书和决定书，将相关单位的行政行为置于成华区政府的官方审查之下，形成不可抵赖的行政证据链；系列复议也为须以行政复议为前置条件的行政诉讼扫清程序障碍，确保后续行政诉讼有充分的法律基础。

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行政诉讼：将行政干预提交独立司法审查

三类行政诉讼

11.三大文本备案行政诉讼（77号）：街道办长期以"材料不完整""内容违法"为由，拒绝为业委会依业主大会决议修订的三大规约（《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》）办理备案，历经多轮行政复议仍未果。业委会于2025年4月30日以"行政不作为及行政复议决定违法"为由提起行政诉讼，将跳蹬河街道办及成华区人民政府同列被告，案号（2025）川0108行初77号。2025年12月24日法院开庭审理，庭后法官、被告与业委会协商，就三大文本备案事项达成一致。2026年1月16日，业委会依法向法院申请撤诉，法院准许，案件以和解撤诉方式结案。

12.2024年业主大会确权公示、业主大会公告被撤销→行政诉讼（37号）：跳蹬河街道办于2024年行政撤销了2024年定期业主大会期间业委会依法发布的确权公示（投票权资格认定公告）及业主大会召集公告，试图从程序启动环节阻断业主大会的合法进行。业委会依据《行政诉讼法》对此前置干预行为提起行政诉讼，请求法院撤销街道办的《撤销决定》，案号（2025）川0108行初37号。

13.2024年业主大会被撤销→行政诉讼（38号及二审）：街道办进一步作出撤销2024年定期业主大会决议本身的行政决定，业委会再次提起行政诉讼，案号（2025）川0108行初38号；不服一审判决，提起二审，案号（2025）川01行终1628号。

价值与意义

14.77号案和解结案，属地街道办和主管部门全面认可业主大会决定。 三大文本备案诉讼（77号）以和解撤诉方式画上句号，其实质意义远超一纸判决：经过庭审正面交锋，跳蹬河街道办与业委会协商，就为三大规约依法备案达成一致，正式承认了业主大会修订三大规约决定的合法性。这是属地街道办和主管部门在司法程序下，对红枫岭枫和苑大多数业主意志的全面认可，也为业委会长达两年的备案维权画上了圆满的句号。

15.37号案直指前置干预，确立业主大会程序性文件不可侵犯的边界。 街道办撤销确权公示和召集公告，是比撤销"决议"更早介入、危害更大的程序性破坏——一旦合法，业主大会的召集环节将随时可被行政权力叫停。37号案将这种前置干预提交法院审查，明确主张街道办对业主大会程序性文件无权行使撤销权，与38号案形成完整的行政诉讼链条，共同捍卫业主自治不受行政干预。

16.行政诉讼取得实质性胜果，用判决书捍卫业主自治权。 针对街道办撤销2024年定期业主大会决议的行政决定，业委会提起行政诉讼（38号），一审、二审（（2025）川01行终1628号）均获胜诉——法院判决撤销了街道办的撤销决定，确认街道办程序违法。这是业委会在行政法律层面为业主自治权取得的最有力司法背书。

17.诉讼与纪检双管齐下，形成完整维权链条。 行政诉讼形成庭审记录、判决书等不可篡改的司法文本；同步向纪委监委巡视组提交，反映街道办未履行法定职责、程序违法。法律文书为纪检举报提供事实依据，两者相互支撑，充分运用了现有法治渠道。

主动出击：向物业公司追讨公共收益

在应对撤销权诉讼的同时，第三届业委会还主动向中房物业提起民事诉讼，要求其返还多年未清算的公共收益。案号：（2023）川0108民初27382号，成都市成华区人民法院受理。

诉讼请求

业委会向法院主张：①中房物业返还2022—2023年业主共有部分经营收益2,862,087.78元及逾期利息；②中房物业支付占用小区16间耳房等共有部分的租金3,321,000元及逾期利息；③提交完整的公共区域收益收支账目及凭证；三项合计主张金额6,183,087.78元。为保障判决执行，业委会申请财产保全，法院于2024年1月裁定冻结中房物业招商银行账户6,183,087.78元。

法院判决

2024年6月26日一审判决：中房物业支付2022—2023年度公共收益86,044.76元，其余诉求全部驳回。业委会提起上诉，2024年11月二审（（2024）川01民终17390号）维持原判。判决执行后，业委会实际收到公共收益、诉讼费、保全费及退回预缴费合计122,193.76元。

价值与意义

有力监督了物业对公共区域的经营管理，通过司法程序追回了归属全体业主的部分公共收益，并以法院判决固化了公共收益核算的基准数字，为后续继续追讨提供了可援引的司法依据。

业主收益攻防战：保全责任纠纷（12720号）

案件起因

27382号案判决生效后，中房物业以业委会"错误申请财产保全"为由，向法院提起侵权之诉，案号：（2025）川0108民初12720号。中房物业要求业委会与保险担保方连带赔偿其账户被冻结11个月期间的资金利息损失360,000元，称业委会申请冻结金额（6,183,087.78元）为最终判决支持金额（86,044.76元）的71.8倍，属超额保全、缺乏权利基础，构成侵权。

一审判决（胜诉）

2025年10月18日，成华区人民法院作出判决：驳回原告中房物业公司全部诉讼请求，诉讼费6,700元由中房物业承担。法院认定：业委会申请保全具有合理依据，系基于法定公共收益权利主张，不存在故意或重大过失；保全金额与诉讼请求相当、未超额，不构成错误保全，故不承担赔偿责任。中房物业不服，提起上诉，二审目前正在审理中。

价值与意义

业委会当初申请保全，正是为保障全体业主利益、防止判决结果无法执行。中房物业以"错误保全"起诉，实为以诉讼手段反制业委会维权。一审胜诉确认：业委会依法维权的保全申请具有正当性，完全符合法律规定；反制诉讼被全部驳回，有力保障了业委会代表全体业主依法追偿的权利，也表明业委会在诉讼程序的每一个环节都经得起法律检验。

诉讼的本质：穿越法庭看清利益格局

看透这三年诉讼，必须穿越程序表象看到利益实质。三轮撤销权诉讼的背后，绝非单纯的业主维权——其本质可能是某公司的"保盘"行动：通过法律手段阻断业主大会合法决议的执行，使换物业成为法律上的不可能。推动者深知，只要判决撤销决议，选聘新物业就失去法律基础；只要诉讼延续，现任物业就能继续留守小区收取物业费。这不只是一场法律争议，更是一场关乎物业公司生存利益的商业博弈。

正因如此，才能理解业委会为何在两案一审、二审均告败诉之后，没有就此认输，而是重新组织业主大会、调整程序、再次形成决议——业委会的核心职责，正是保证业主大会的合法决议得到切实执行，而不是被法庭程序所困就停步。诉讼可以失利，但业主的集体意志，通过更严格的程序，终将实现。

三年诉讼，有胜有负：撤销权民事诉讼两案一审、二审均告失利；公共收益诉讼只追回86,044.76元；但名誉权诉讼驳回了物业的法律施压，行政诉讼通过判决撤销了街道办对业主大会决议的行政干预，行政处罚行政复议更以胜诉为业委会主任正名，两案二审还留下了电子投票合法性的宝贵司法认定。每一次败诉，业委会都在与"保盘"力量的博弈中成长；每输一场，程序更严、证据链更完整、下一次就更有把握。 三年的失败教训，比任何培训课程都更真实，也更珍贵。

输赢都是教材。 业主大会的每一票都有案可查，每一份合同都留有原件，每一笔账都经过审计。这场三年法律洗礼留下的最大遗产，不是判决书本身，而是一个更懂得如何依法保护自身权益的业委会工作机制，以及一份清醒认知：业主的权利，必须在法律框架内据理力争，不能躺平摆烂，更不能因为一时的输赢就放弃。

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附录：2021—2025年财务收支全景

一、各账户年末结余走势

注： 2021年5月9日三届业委会正式接任时，从二届业委会接收银行存款及现金共 118,847.15元（银行存款114,730.91元、现金4,116.24元），此为任期起始资产，不计入任期收入。

数据说明： 2021—2025年主账户收支均经季度公示并已提交注册会计师审核（2021—2023年审计报告编号：蓉北格会专【2024】第4-020号；2024年：蓉北格会专【2025】第5-075号；2025年：蓉北格会专【2026】第4-032号）。2024年审计报告另以权责发生制确认2022—2023年公共收益收入738,490.59元、支出825,431.32元（含法院判决认定物业公司代垫维修费652,094.15元的非现金抵扣），与上表现金口径不同，两者均真实准确，口径差异详见第五节。

二、任期内主要收入来源明细

注： 利息收入年度明细：2021年558.06元、2022年532.77元、2023年869.95元、2024年351.68元、2025年157.02元，合计2,469.48元，与2021—2023年审计报告确认的1,960.78元（2021—2023年份）相符。2022—2023年度公共收益法院认定总额738,138.91元，物业公司以代垫设施设备维修费652,094.15元主张抵扣，实际现金到账仅86,044.76元。2024-2025两年公共收益物业公司尚未移交。

三、任期内主要支出分类汇总

以下数据综合2021—2023年度审计报告（蓉北格会专【2024】第4-020号）及2024—2025年度账务逐笔核算，精确到小数点后两位。

注1： 委员工作补贴全任期应发合计238,939.00元，已发226,939.00元（至2025年12月31日），2025年第四季度12,000.00元于2026年初发放 注2： 诉讼费扣除法院退回及对方承担部分（21,433.00+2,500.00+12,216.00=36,149.00元），净实际法律成本101,112.89元。注3： 2024年审计报告另含非现金维修费抵扣652,094.15元（计入审计口径支出825,431.32元内），属物业公司从公共收益中直接扣款，并非业委会实际支付，故不计入本表现金口径。

四、账上资金用途说明

截至2025年12月31日，在账资金共计 350,868.68元，其中：

·主账户150,868.68元：任期内从二届接收资产118,847.15元为基础，累计收入728,172.09元（不含德商保证金），累计支出696,150.56元，期末余额150,868.68元经2025年度审计报告（蓉北格会专【2026】第4-032号）确认无误。含2025年尚未发放的第四季度委员工作补贴12,000.00元（2026年初发放）、应付账款栋防水工程质保金1,512.67元，尚未结清。

·一般账户200,000.00元：为德商物业于2025年4月24日缴纳的项目履约保证金，专款专用，不得用于日常开支，须在物业合同履约验收后按约处置，须向下一届完整移交。

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结语：交出去的，是五年；留下来的，是制度

2026年5月8日，第三届业委会任期正式届满。

我们留下的，不只是一本账、一沓判决书、一批维修合同，更是一套可以传承的工作机制：季度公示的财务透明制度、年年审计的监督机制、逐件立档的函件管理体系，以及经历诉讼洗礼后更加清晰的法律边界认知。

五年间，我们没能解决所有问题。公共收益历史追讨仍未完结，物业移交的若干细节仍需核查，顶层防水还有若干单元待完工。我们将这些未竟事项如实记录，完整移交。

感谢每一位陪伴我们走过这五年的业主。你们的信任，是我们在法庭上据理力争、在寒冬里上门送达投票通知、在深夜里整理几千份档案的动力。

红枫岭枫和苑，是我们共同的家。

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本述职报告为业委会基于现存资料档案整理，如有错误，敬请指正。

成华区红枫岭枫和苑第三届业主委员会

2026年5月8日