从政府工作报告看房地产2026年政策环境,西安提“实施住房供需动态管控”

观察房地产相关的政策环境，主要看两个新闻通稿或报告就行了，一是年底的中央经济工作会议是如何表述的，那么次年的中央、省、市各级政府工作报告不会脱离这个框架；二是市级政府工作报告是如何表述的，因为现在是因城施策、一城一策。

有了这个认识，我们来看看西安房地产市场2026年的政策环境。

首先从框架上来看，肯定是会遵循2025年底中央经济工作会议的定调：“控增量、去库存、优供给”和存量住房收储，也就是继续将解决供给侧问题摆在重要位置。

其次看西安市2026年《政府工作报告》的表述，房地产专项被放在2026年十个重点方面工作的最后一个，即“化解经济领域风险”当中，表述为“实施住房供需动态管控，积极控增量、去库存、优供给，推动构建房地产发展新模式。”报告的前文当中也有坦诚提到：“重点领域风险隐患尚未出清”，不难看出目前西安房地产市场运行的主要问题就是库存问题，而且压力应该不小，以至于需要“实施住房供需动态管控”。

参考陕西省2026年《政府工作报告》当中关于房地产的表述：“建立与商品房去化周期相挂钩的房地产用地供应机制，多途径盘活存量商品房，稳妥处置房地产金融风险。”由于西安市的新建商品住房市场规模至少在全省占比70%，不难看出省市两级政府对西安市场的判断都一致，库存问题是核心，如何去库存？一方面要多途径盘活存量，另一方面要实施管控，管控的办法应该是要建立与商品房去化周期相挂钩的房地产用地供应机制。

先看看多途径盘活存量，西安市2026年《政府工作报告》提出：“筹集保障性租赁住房3500套、公租房1500套。”

5000套的任务至少是明确的，办法是筹集，既然是筹集，应该就不会是新建，大概率应该是在市场当中收储。但这里面不一定是只考虑新建商品住房，因为全国范围内最具风向标意义的做法应该是上海市政府2月开始在核心三区试点二手房收储，为什么是二手房呢？如果考虑收来的房子最终用途是保租房和公租房的话，多多少少都会评估投资回报率，即便西安市政府已经有所考虑，5000套里面有3500套是保障性租赁住房，既然是保障性，就对投资回报率没那么高要求，当然具体的接受范围是多少现在不好说。只能说收储范围不会仅限于新建商品住房，应该是租赁比较活跃、租金回报率不那么离谱的二手房和新房都有可能。

退一步说，即便是全部从新房市场收储，5000套也只是西安市1个月的销量，而西安市的狭义库存/小库存，已经到了18个月，虽然是杯水车薪，至少表明政府在盘活存量上积极的想办法、提方案、拿行动，通过示范效应带动各方，合力处理库存问题。

正确认识住房供需动态是管控的前提，这里要特别指出，必须合并新房和二手房市场去观察住房供需动态。全国市场如此，西安市场更是如此。

西安住建局官方从2022年8月开始按月公布二手房网签数据，我们就拿有完整数据的2023、2024和2025这三年去看。

2023年西安住房市场网签面积合计2220万平方米，二手房占比44%；2024年网签面积合计1932.15万平方米，二手房占比52%；2025年网签面积合计1798.61万平方米，二手房占比54%。如果考虑二手房套均面积要明显小于新房，以成交套数计算，二手房占比肯定是至少超过60%，西安是明显的存量房市场。

既然“需”这一侧已经是以二手房交易为主的市场，那么“供”这一侧就肯定不能只看新房，因为现在的住房高库存问题，不只是存在于房企端新房这一处，它也存在于居民端的二手房，所以现在比2015年前仅新房库存偏高的情况更为复杂。

二手房市场的库存研究十分困难，如果从比较简单的逻辑，因为小业主卖房，一般是会在多个平台同时挂牌，而贝壳平台的市场占有率又是最大，可以认为贝壳平台的新增挂牌数据，一定程度是代表了市场的新增供应，把它和网签数据做对比，可以看出西安二手住房市场的供需动态表现，2025年是整体处于震荡下收窄的趋势，而今年的1月份供需比是2.0，还是在较高的库存位置。

总结一下

库存问题是西安住房市场的核心问题，今年的《政府工作报告》提出：一方面要多途径盘活存量，2026年将收储5000套用于租赁住房；另一方面要实施住房供需动态管控。

作者认为，西安作为二手房交易为主的存量住房市场，供需动态需要合并新房和二手房一起观察，今年1月底的时候，新房市场狭义库存的去化周期大约在18个月，二手房市场的去化周期大约在20个月，都处于比较高的位置！

西安今年既然要对市场供需动态实施管控，手段很有可能是通过调节土地招拍挂市场的供应，还有对新建住房设计方面，尤其是容积率管理适度收紧，但这些措施手段都只是调控新房供给侧，还需要密切关注二手房库存数据。