关于换届审计报告、物业服务企业退出及小区现状的工作汇报

上海市浦东新区三林新村永泰路468弄小区第二届业主委员会

关于换届审计报告、物业服务企业退出及小区现状的工作汇报

【速读简报】

致：上海市浦东新区三林新村永泰路468弄小区业主大会

抄送：上海市浦东新区三林镇三林新村第二居民委员会

        上海市三林镇城建中心

发函方：上海市浦东新区三林新村永泰路468弄小区第二届业主委员会

日期：2026年6月1日

文号：业委函[2026]006号

（简报阅读约需3分钟；正式报告阅读约需15分钟）

尊敬的全体业主：

现将换届审计结果、历史问题、当前困境、后续方向及权责划分，简要说明如下：

一、审计结论

第一届业委会任期（2019年11月18日—2025年12月5日）专项审计出具否定意见。

审计认定：任期内资金管理、账户设置、账目核算、审批程序、收益分配均存在系统性重大违规，相关账目未能真实反映小区资金状况。

公共收益总收入：5,771,574.70元

公共收益总支出：5,836,351.23元

期末余额：-64,776.53元（赤字）

二、三大历史问题：无合同、无账户、无账目

（一）无合法物业服务合同：业主大会至今未签约，无法开立公共收益账户，物业据此拒绝配合。

（二）无业主大会独立账户：六年公共收益577万余元，长期放在物业公司账户，脱离业主监管，审计无法核实资金安全。

（三）无合规账目与决策记录：大量支出无合法决议；公共收益长期未达标补充维修资金；维修项目违规从公共收益列支。

三、历史成因

第一届业委会任期内不签合同、不审计、不交接；三杨物业不开账户、不交账目；双方推诿，风险由全体业主承担。

四、本届业委会五大履职困境

（一）维权缺乏法定证据：2026年5月12日物业仅提供19页2025年凭证，且无公共收益流水账目，无法起诉。

（二）换届审计结果无法扭转：因账户未开立、银行流水缺失，后续审计将仍将出具“否定意见”。

（三）物业服务即将终止：三杨物业已正式发函，将于2026年9月1日终止服务，剩余筹备期仅3个月。

（四）业委会人员不足：原7人，2人辞职，现仅5人（法定最低配置），正配合街道推进补选。

（五）开户许可证遗失：第一届任期内遗失，补办需先补选副主任、更新备案证，形成程序闭环。

五、破局方案：双轨并行

轨道一（追溯审计）：推进年度、换届及入住以来全周期追溯审计，厘清历史账目、固定维权证据，费用由公共收益列支。

轨道二（选聘物业）：以审计报告为依据，召开业主大会，两轮表决选聘新物业；业主大会先定方案、再定中标企业，全程公开透明，签订正式物业服务合同、开立独立监管账户。

六、物业退出三项法定交接

（一）完整移交小区档案、财务凭证、银行流水。

（二）结算并返还公共收益余额。

（三）配合公共设施查验、设备交接。

拒不履行的，业委会将上报主管部门并依法追索。

七、具体行动方案

（一）审计报告已于2026年5月29日公示，保障业主知情权。

（二）选聘程序：

1.业主大会表决选聘方案（第一轮）。

2.第二届业委会委托招标代理组织公开招标，产生候选人。

3.业主大会投票定标、签订合同（第二轮）。

（三）推进年度及追溯审计，固定证据。

（四）补选委员、更新备案、补办开户许可证。

（五）全程公开，接受业主及主管部门监督。

八、三方责任界定

第一届业委会：未签约、未审计、未交接、遗失开户许可证，造成制度性治理缺陷，承担历史管理责任。

三杨物业：公共收益体外循环、维修资金补充不达标、未积极配合审计、无合同长期服务，承担违规责任。

第二届业委会：2025年12月6日起履职，不承担历史责任；全程依法催告、公示、推动审计，履职合规。

九、规范化治理共识与警示

唯有审计清账、业主大会决策、规范合同与账户，才能根治历史问题、保障业主长期权益。

不整改将产生严重后果：

（一）公共收益持续失控

（二）维修资金长期“失血”，未来大修需业主分摊

（三）历届换届审计持续异常，治理信誉受损

（四）因无合同，维修资金账户无法正常支取

十、结语

业主待办：

阅读简报，查阅正式工作汇报；

关注业主大会通知，按时参与物业选聘投票；

支持业委会委员增补工作；

不信谣、不传谣，以业委会盖章公告为准。

小区困境源于历史遗留叠加。本届依法履职、不承担历史责任。恳请全体业主理性阅读、积极参与，共同决定小区未来。

本简报为核心摘要，详细数据及流程请查阅正式主报告。

上海市浦东新区三林新村永泰路468弄小区第二届业主委员会

2026年6月1日

上海市浦东新区三林新村永泰路468弄小区第二届业主委员会

关于换届审计报告、物业服务企业退出及小区现状的工作汇报

致：上海市浦东新区三林新村永泰路468弄小区业主大会

抄送：上海市浦东新区三林镇三林新村第二居民委员会

上海市三林镇城建中心

发函方：上海市浦东新区三林新村永泰路468弄小区第二届业主委员会

日期：2026年6月1日

文号：业委函[2026]006号

尊敬的全体业主：

上海市浦东新区三林新村永泰路468弄小区第二届业主委员会（以下简称“本届业委会”）自2025年12月6日依法履职以来，严格依照《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《上海市住宅物业管理规定》以及小区管理规约、业主大会议事规则，坚持依法履职、权责对等、程序规范、公开透明、不越权限的工作原则，稳妥推进小区共有资金管理、历史遗留问题梳理、业主权益保障及规范化治理工作。

近期，小区面临多项重大事项：一是换届审计报告出具，结论为“否定意见”；二是现物业服务企业——上海三杨物业公司于2026年5月29日正式来函，决定自2026年9月1日起退出本小区；三是业委会自身面临人员减员和开户许可证缺失的双重困境。为此，本届业委会必须将审计结论、历史成因、当前困境及应对方案，向全体业主做出正式、完整的报告，以明确权责、凝聚共识、保障小区平稳过渡。

一、换届审计报告核心结论

本届业委会自上任后申请的换届审计于2026年1月8日正式启动，目前已完成了对上一届业委会任期内（2019年11月18日至2025年12月5日）小区维修资金及公共收益收支情况的专项审计，此次北京中名国成会计师事务所（特殊普通合伙）上海分所出具的《审计报告》结论为“否定意见“。

报告明确认定：相关收支明细表不符合物业管理相关政策法规的规定，未在所有重⼤⽅⾯公允反映贵业主⼤会维修资⾦和公共收益资⾦情况。“否定意见”属重大违规类审计结论，表明该任期内的资金管理、账户设置、核算体系、审批程序、收益分配均存在重大、系统性、实质性的违法违规情形。

二、审计报告揭示的历史死结：一个“三无”的混乱局面

经审计发现，在第一届业委会任期内（2019-2025年），小区在资金管理及决策程序上存在以下关键事实：

（一）无合法物业服务合同：小区业主大会至今未与上海三杨物业公司签订正式的物业服务合同。所有公共收益由物业公司代收代管的行为缺乏法律依据，双方权责边界不清，业主大会无法依约监督。同时，现行规定明确公共收益监管账户开立需提交物业服务合同，此为后续整改的法定障碍。

（二）无业主大会独立资金账户：第一届任期内小区公共收益累计超577万元，长期留存于物业公司自有银行账户，未依法存入业主大会名下的独立监管账户。上海市政策明确公共收益须专户专储、单独列账、公开透明；审计机构因无法获取银行流水、无法实施函证，资金安全完全脱离业主监管。

（三）无合规账目与决策程序：大量支出仅有公章，无任何业主大会或业委会的征询、决策记录；公共收益补充维修资金比例长期低于50%，已严重违反相关法律法规的规定，且维修项目违规从公共收益中列支。

三、历史死结的形成：第一届业委会与物业公司的“囚徒困境”

上述“三无”局面并非一日之寒。经本届业委会深入了解和核查，问题的根源在于：

第一届业委会任期内（2019年11月18日至2025年12月5日），未能与三杨物业公司签订物业服务合同。导致物业公司以“无合同”为由，拒绝开立业主大会名下的公共收益独立账户，也拒绝提供完整的收支账目和银行流水。

与此同时，第一届业委会也从未收到物业公司应移交的任何交接资料。因缺乏履职必备基础材料，客观上无法推进合同签订，双方陷入互不配合、相互推诿的僵局，直至任期届满。

此外，第一届业委会在任期内从未依法申请开展任何专项审计。历年资金收支未核验、未监督、未固化证据，历史凭证近乎缺失，导致小区资金管理长期处于无监管、无核查、无追责状态。

这是一个典型的“死循环”，双方信任危机导致问题越积越重，双方互不配合、拖延至任期结束。最终，所有的风险和法律后果，留给了全体业主和后续的业委会。

四、本届业委会的履职困境：背了“历史的锅”，却解不开“死结”

(一）本届业委会接手后，立即发现了上述问题的严重性，并依法开展了以下工作：

1.主动对接审计机构、开户银行、属地主管部门，如实报告历史障碍与开户困难，积极推进并配合完成了本次换届审计，厘清资金管理基本事实，揭开了小区部分管理真相。

2.全面梳理历史问题，厘清权责边界，拟定并形成规范化治理的基础方案。

3.严格执行小区议事规则与资金管理程序，本届事项依法决策、规范记录、按期公示。

4.完善内部档案、会议、信息公开制度，确保本届履职全程可核查、可追溯、可监督。

5.多次以书面及口头形式催告上海三杨物业公司，要求其：

1）立即开立业主大会名下的公共收益独立账户；

2）移交真实完整的小区档案资料、固定资产台账、设施设备明细、各项维保记录、历年收支明细、原始凭证及银行流水等必要单证材料；

3）提供符合物业费涨价后的相关物业服务标准及内容并公示小区。

6. 收到物业退出函后，立即启动应急响应机制，研究新物业选聘方案。

截至本报告出具，上述合法合规要求均未获得物业公司的实质性响应。

上海三杨物业公司在其退出小区物业服务函中，承诺依法办理交接手续并配合移交完整小区档案及财务资料。本届业委会于2026年6月1日收到该正本函并已张贴公告栏以公示小区。

(二）这个“死结”导致本届业委会陷入两大履职及维权困境：

困境一：维权诉讼缺乏法定证据支撑。小区历年财务数据、收支凭证、银行流水均由物业公司单方掌控，本届业委会无完整财务凭证留存。三杨物业于2026年5月12日提交业委会的2025年度的会计凭证内仅19页纸，且无公共收益相关流水账目。根据相关法律规定，民事诉讼遵循“谁主张、谁举证”原则，在没有充分证据的情况下，贸然提起诉讼极有可能面临举证不能的败诉风险。此外，追索公共收益亦存在诉讼时效约束，若不尽快通过审计固定证据，部分年份的资金可能面临因时效届满而丧失胜诉权的风险。虽然持续性公共收益纠纷的诉讼时效应从权利人持续主张权利时起算，但仍有必要以审计报告锁定起算节点，固定证据。

困境二：换届审计“否定意见”的命运无法单方扭转。如目前情形不能改变，则在本届业委会任期届满进行换届审计时，会计师事务所仍将因“公共收益未存入业主大会独立账户”、“无法获取物业公司代收资金的银行流水”等相同的原因，再次出具“否定意见”或“无法表示意见”的审计报告。该结果非本届业委会履职过错导致，而是历史遗留问题与物业公司持续违规共同导致的结果。

困境三：物业退出时间紧迫。三杨物业公司已书面决定，于2026年9月1日退出本小区。当前距离退出仅剩约3个月，必须在此期间完成新物业选聘、合同签订及后续一系列交接工作，否则小区可能面临服务真空。

困境四：业委会人员减员，运作能力受限。本届业委会由小区业主大会选举产生，原有正式委员7人。履职期间，1名副主任及1名委员因个人原因先后辞职，目前正式委员仅剩5人。根据《上海市住宅物业管理规定》，业主委员会由五人以上单数组成，当前5人的配置处于法定最低人数边缘。各委员工作量大幅增加，决策效率受到一定影响。业委会正在积极催促居委联合属地街道研究补选或递补方案，因为人选资格并非由业委会审核而是镇内各部门联审。若无合规人选供业主大会择选，则业委会增补流程无法正式启动。本届业委会至今依法接受居委会、属地街道、三林镇城建中心及街道房办部门的指导与监督。

困境五：开户许可证遗失，补办陷入“先有鸡还是先有蛋”的死循环。小区业主大会银行开户许可证在第一届业委会任期内遗失，直至本届业委会上任启动换届审计流程后才发现该情况，至今无法查找到原件。本届业委会在尝试补办时发现，银行要求提供与当前备案信息一致的业主委员会备案证。然而，由于业委会人员已发生变化（1名副主任及1名委员辞职），备案证上的委员信息与实际情况不符，银行拒绝受理变更或补办手续。补办许可证的前提是更正备案证，而更正备案证的前提是需要先补选副主任并办理备案变更——这一系列程序环环相扣，加之第一届业委会从未移交完整的开户档案资料，导致小区银行账户相关手续始终无法推进，也进一步加剧了公共收益独立账户开立难的问题。

五、破局之路：双管齐下，打破“死循环”

面对上述困境，本届业委会经深入研究与咨询，认为仅靠单一路径无法破局，必须在两条战线上同时推进，即“先审计、再表决”双轨并行策略。以下先分别阐述两条轨道的必要性与可行性，再说明两条轨道的联动逻辑：

轨道一：申请小区自入住以来的全面追溯审计，厘清历史账目

必要性：目前小区历年账目全部由物业公司单方掌握，业委会手中没有任何财务凭证，这是无法启动法律追索的根本障碍。只有在获取专业审计报告的基础上，才能为后续可能的法律维权提供证据支撑，否则一切维权都将是无源之水、无本之木。

可行性：根据上海市相关规定，业主委员会应当委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计，审计结果应当在物业管理区域内显著位置公告三十日。本届业委会拟采取的具体措施如下：

（一）通过后续年度审计持续核查账目。根据《关于住宅小区业主大会账户资金及管理责任年度审计工作的实施意见》，已开通业主大会账户的住宅小区应当开展专项维修资金、公共收益、业主委员会工作经费等资金及管理责任年度审计工作。年度审计期间为每年1月1日起至12月31日止。审计内容包括资金是否应收尽收、及时入账，资金使用过程中决策程序及印章使用是否合规等，逐年锁定资金管理事实。同时，审计费用由全体业主承担，可从小区公共收益中列支。通过年度审计的持续推进，可以逐年核查物业公司代收代管资金的合规性，逐步锁定证据。

（二）完成每届换届审计并依法公告。本届业委会任期满后，下一届业委会将依法申请换届审计，审计结果将在物业管理区域内显著位置公告三十日，并可通过小区公众号、微信群等线上方式同步公告。后续几届业委会应坚持配合相关换届审计，几份换届审计报告的持续对比，将让全体业主更加清晰地看到问题的严重性与物业公司的配合程度。法定换届审计费用由财政资金承担，开户银行在政府认定的审计机构库中随机派单。

（三）依法申请历史追溯审计。本届业委会拟依法组织发起对小区自入住以来公共收益及维修资金收支情况的全覆盖审计，涵盖物业公司历年代收的全部账目，以彻底理清历史遗留资金问题，为后续可能的法律维权提供基础证据支撑。此跨度的审计则需提请业主大会表决同意，并由小区公共收益列支费用。

（四）以审计报告为法律证据基础。一旦通过审计发现重大资金疑点（如公共收益金额明显异常、收支明显不符逻辑等），审计报告将成为向有关部门投诉或提起法律诉讼至关重要的证据。根据相关案例，法院对追索公共收益案件中的举证责任分配，倾向于要求物业公司提供完整财务记录，若物业公司拒不提供或提供资料不完整，将承担举证不能的不利后果。持续性公共收益纠纷的诉讼时效应从权利人持续主张权利时起算，这意味着即使部分资金时间较早，仍有可能通过持续性维权保留追索权利。

轨道二：以审计报告为依据，提请业主大会启动物业选聘程序

只有让全体业主在充分知晓审计报告揭示的重大问题后，亲自投票决定小区未来的物业服务企业，才能从法律上打破“无合同”的历史僵局。无论业主大会最终决定聘用哪家新物业，都具有签署新的物业服务合同的成果，为开立独立账户、规范资金管理奠定法律基础。

两条轨道的联动逻辑：

如果仅推进轨道一（追溯审计），虽然可以获取证据，但物业公司可能继续拖延配合，审计本身无法强制物业依法执行其法定义务；如果仅推进轨道二（业主大会表决选聘），在缺乏证据支撑的情况下，部分业主可能对选聘的决定产生疑虑，业主大会的动员效果可能受限。

两条轨道同步推进、相互支撑：审计报告为业主大会提供客观的决策依据，让业主在充分知情的前提下投票决定小区未来；业主大会的决议则赋予业委会推动物业整改或更换的民意基础与法律授权，反过来倒逼物业公司配合审计、配合整改、配合交接。审计“赋能”业主大会，业主大会“赋能”业委会，形成正向循环。

六、三杨物业退出后的责任与交接要求

上海三杨物业公司在退出函中称，退出原因为成本上涨、物业费标准（1.2元/平方米/月）难以覆盖支出。本届业委会尊重其商业决定，但依法要求物业公司在退出前必须履行以下义务：

（一）完整移交全部资料

包括但不限于：小区档案、设施设备台账、维修记录、业主信息（经脱敏处理）、全部财务凭证、银行流水、未结算的预收费用清单等。

（二）结算并返还公共收益余额

将代收代管的公共收益余额依法返还至业主大会账户，并提供详细财务清单供业委会审核。

（三）配合设施设备查验

与新物业及业委会共同对小区公共设施设备进行查验，确保完好并正常移交。

若物业公司拒绝或拖延履行上述义务，本届业委会将依法向街道、房办报告，并保留通过法律途径追索的权利。

七、具体行动方案：

面对物业退出的紧迫局面及业委会自身运作的多重困难，本届业委会将同步推进以下工作：

第一步：将本次《审计报告》作为业主大会的重要参考材料，向全体业主充分公示。

在召开业主大会会议前，本届业委会已于2026年5月29日在小区公告栏显著位置张贴审计结果，并通过公众号、微信群等线上方式同步公告，确保全体业主充分知晓审计揭示的重大问题。

第二步：紧急启动新物业选聘程序。

根据《民法典》第278条和上海市相关规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

经业委会研究，考虑到本小区历史遗留问题复杂、部分业主对业委会信任度有待重建，决定采用程序最严格、透明度最高、业主参与度最强的两轮表决模式：第一轮由业主大会表决选聘方案，第二轮由业主大会从中标候选人中投票选定最终物业企业。该模式虽然需要组织两次业主大会，但能最大限度保障业主的最终决定权，避免后续争议。即：业委会只做方案、组织招标、推荐候选；最终哪家物业，必须业主大会投票决定。

（一）业委会拟定选聘方案（第一轮业主大会表决）

按本小区《管理规约》第十八条，业主大会授权业主委员会委托招标代理机构办理本物业管理区域实施物业管理招标活动的相关事宜。本届业委会将洽谈选聘招标代理，后续尽快拟定《物业服务企业选聘方案》，明确以下内容：

1.选聘方式：公开招标还是邀请招标的选择，此处建议采取公开招标，更透明。

2.物业服务企业入围条件：综合评价等级要求、信用情况、管理实绩、同类型项目管理经验等。

3.物业服务内容和标准：物业费收费标准（维持1.2元/平方米/月或适当调整）、物业服务内容（清洁、安保、维修、绿化等）、计费方式（包干制或酬金制）、合同期限等。

4.选聘程序：招标代理机构的委托范围、评标委员会人数及产生方式等。

5.选聘经费列支方式：需明确从小区公共收益中列支，并经业主大会同意。

将选聘方案提交业主大会表决，此轮表决仅就“选聘方案”本身进行投票，不涉及具体物业企业的选定。表决须达到民法典第278条规定的参与门槛和同意门槛。

选聘方案表决通过后，业委会应当在物业管理区域内公告，并及时书面告知居村“两委”。

（二）业委会组织实施招标（执行阶段，不需要再开业主大会）

选聘方案经业主大会表决通过后，业委会据此组织实施招标，具体工作包括：

1.如委托招标代理机构，须按选聘方案中明确的范围委托；

2.通过上海市物业管理监管与服务信息平台发布招标公告；

3.组织评标（评标委员会人数5人及以上单数，其中评审专家不得少于成员总数的三分之二），产生中标候选人；

4.在同等条件下，优先选择信用评价前20名的“红榜”企业。

（三）将中标候选人提交业主大会表决（第二轮业主大会投票）

在招标评标产生中标候选人后，应将中标候选人名单提交业主大会会议表决，由业主投票最终选定中标企业。

此轮表决同样须满足民法典第278条规定的参与门槛和同意门槛。

需注意：如果业主大会决议采取邀请招标方式，则可以直接将拟邀请的物业企业名单提交业主大会表决选定，而不需要经过公开招标评标环节，但邀请招标的选定结果同样须满足法定表决门槛。

（四）签订物业服务合同

业主大会最终选定中标物业企业后，由业主大会与中标企业签订物业服务合同，并通过市物业监管服务平台完成网签（加盖业主大会章）。

第三步：推进历史账目审计（长期）

年度审计：每年一次，费用从公共收益中列支，逐年核查物业资金管理合规性。

历史追溯审计：提请业主大会表决同意，对小区自入住以来的公共收益及维修资金收支情况进行全覆盖审计，为后续可能的法律维权固定证据。

换届审计：本届任期届满时依法申请，由政府委托的审计机构执行。

第四步：处理业委会增补及银行开户许可证问题

（一）依法推进业委会委员补选或递补程序。本届业委会将根据小区业主大会议事规则，坚持党政引领小区的原则，积极配合启动委员补选或候补委员递补程序，尽快恢复业委会的完整配置。

（二）申请业委会备案证变更及银行开户许可证补办。本届业委会将向开户银行、街道房办等部门正式报告开户许可证遗失及备案信息不一致的情况，寻求可行的变通方案，争取尽快完成账户相关手续，为公共收益独立账户开立扫清障碍。研究该类似情形是否其他小区已有银行提供变通方案的先例，具体流程本届业委会将求助居委会予以研讨，并依法接受居委会、属地街道、三林镇城建中心及街道房办部门的指导与监督。

第五步：保持信息公开与业主沟通

审计报告、物业退出函、选聘方案、招标结果等重大事项，均通过公告栏及线上渠道公示。必要时于公众号发布相关问答帖，集中解答业主疑问。

八、三方责任界定与造成后果：

为了彻底厘清权责，避免责任混淆，我们依据《审计报告》及客观事实，于此明确各方责任及后果如下：

（一）第一届业主委员会责任及后果

1. 未依法与物业服务企业签订书面物业服务合同，导致小区不具备开立业主大会公共收益独立监管账户的法定条件，公共收益长期脱离业主共同监管。

2. 任期内未按规定组织实施维修资金与公共收益专项审计，财务收支长期未核验、未固化证据，造成账目不清、资料缺失、收支不明，导致本届维权缺乏合法有效依据。

3. 未依法履行完整工作交接义务，未移交会计凭证、账簿、合同、决议、档案等法定资料，造成小区治理衔接中断、历史事项无法追溯、整改工作无法推进。

4. 资金管理与使用程序缺失，大量支出未经合法决议，公共收益补充维修资金比例未达规约要求50%以上，损害业主共有权益。

5. 未妥善保管业主大会银行开户许可证等关键资料，导致后续补办困难。

后果：形成制度性、源头性治理缺陷，导致小区无法开户、无法审计、无法维权、无法规范，直接影响换届审计结论与小区合规信用。

（二）上海三杨物业公司责任及后果

1. 未依法将公共收益及时足额缴存至业主大会账户，长期以自有企业账户代收代管，公共收益体外循环，脱离审计与业主监督。

2. 未按规约要求执行公共收益分配比例，未做到50%以上公共收益补充专项维修资金，资金使用极不透明、不合规。

3. 未配合完善财务核算、银行对账、票据凭证等基础管理工作，导致审计证据不足、账目无法核实。

4. 在无正式物业服务合同状态下长期提供服务，未主动推动合同签订、账户开立、规范管理等法定事项。

后果：共有资金监管失效，财务数据失真，审计受限，维修资金与公共收益安全存在重大风险。退出前必须完成全部交接义务。

（三）第二届业主委员会责任边界

1. 本届业委会自2025年12月6日起依法履职，对履职之前的历史行为、历史账目、历史资料不承担任何责任。

2. 本届业委会已依法履行催告交接、沟通协调、信息公开、规范议事、报告主管部门等法定义务，不存在履职过错。

3. 本届业委会不对历史期间未经合法决议、无有效依据、不合规程序的资金支出与管理行为承担管理责任，并保留依法向相关责任方追索的权利。

4. 本届业委会仅对履职后依法决策、规范程序、公开公示的事项承担相应责任。

5. 业委会人员因个人原因辞职，属于正常的人员变动，并非业委会集体失职。当前5名委员至今坚守岗位、依法履职。

6. 小区银行开户许可证遗失系第一届业委会遗留问题，本届业委会已积极尝试补办和更正，但因程序性障碍暂时无法解决，不属于本届业委会履职过错。

现状：本届在客观条件受限、历史缺陷刚性约束下，仍保持全程合规、留痕可查、可审计、可监督。

本届业委会至今依法接受居民委员会、三林镇城建中心及街道房办部门的指导与监督。

本报告所述内容均基于本业委会已获取的书面证据及审计机构正式出具的审计报告。对于历史期间因资料缺失无法核实的事项，本业委会不承担推定责任。

本届业委会郑重声明：我们承接的是一个“法律真空、账目真空、账户真空”的烂摊子。审计的“否定意见”是对历史管理和物业公司违规的否定，绝不是对本届业委会依法履职的否定。本届业委会已在客观条件严重受限的情况下，尽最大努力推动各项事务以利小区正常运维，恳请全体业主予以理解和支持。

九、小区规范化治理的方向与共识引导

为切实破解当前治理困局，保障小区长期稳定、合规、有序运行，切实维护全体业主共同财产安全与合法权益，本届业委会提请全体业主共同关注并审慎思考以下关键方向，凝聚治理共识：

第一，以全周期审计还原历史真相。唯有对小区共有资金进行全面、系统、客观的专业核验，才能明确资金流向、厘清管理责任、固定合法依据，为小区后续维权、整改、规范管理奠定事实基础。

第二，以法定程序重构治理基础。小区长期稳定运行，必须建立在合同清晰、账户独立、资金规范、监督到位的制度之上。业主共同决定物业服务主体的选聘事宜，是从源头完善合同体系、监管体系、责任体系的法定路径，也是解决历史遗留问题、实现规范化管理的根本前提。

第三，以公开透明保障业主知情权与监督权。所有重大事项的推进，均以客观数据、法定程序、业主共同意愿为依据，确保权责清晰、风险可控、长效稳定。

第四，以依法合规维护全体业主共同利益。坚持不回避问题、不转嫁责任、不激进操作，通过严谨、稳妥、合法的路径推动小区治理回归正轨，实现共有资产安全、小区品质提升、管理规范有序。

若不尽早整改，后果极其严重：

1. 资金持续失控：每年数十万至上百万元的公共收益将继续流入物业公司账户，随时存在被挪用、侵占的风险。

2. 维修资金“失血”：公共收益本应补充维修资金，却被违规列支或低比例补充，未来大中修时业主可能面临巨额分摊。

3. 无法获得合规审计：每一届业委会都将在换届时收到“否定意见”审计报告，业委会信誉持续受损，优秀业主无人敢参选，小区治理永久瘫痪。

4.维修资金账户无法支取：因本小区未与物业服务公司签订合同，小区维修资金账户无法正常支取。

十、结语

业主们现在需要做什么：

（一）阅读并保存本报告及审计报告摘要；

（二）关注后续发布的业主大会通知，按时投票；

（三）如有条件且愿意服务小区，可自荐参加业委会补选；

（四）不信谣不传谣，以业委会盖章公告为准。

最后，本届业委会全体成员郑重呼吁：

历史的问题已经摆在阳光下。今天我们面临的选择关乎小区未来：是继续忍受无合同、无账户、无账目的“三无”的混乱状态，还是拿出勇气，用审计报告这把“手术刀”切开病灶并厘清事实，用业主大会这张“表决票”决定未来？

如果我们今天不果断行动，历史困境将持续延续，明天的审计报告依然是“否定意见”，后天的业委会依然举步维艰，全体业主的权益保障仍将长期受限。只有全体业主凝聚共识团结一致，用审计手段理清历史账目，用集体决议打破物业设置的障碍，我们才能从根本上建立起透明、合规、安全的小区资金管理体系。

本届业委会愿意成为这场拨乱反正的发起者和执行者。但我们没有执法权，没有强制力。我们需要您的投票和授权。

请全体业主认真阅读本报告，积极参加即将召开的临时业主大会，为小区的未来投下关键一票。

附件：

《审计报告》（另行公示）

三杨物业公司《关于退出468弄小区物业服务的函》（另行公示）

上海市浦东新区三林新村永泰路468弄小区第二届业主委员会

2026年6月1日

文件原稿

公示照片